PART 1
樓市風向標，三年一小變、五年一大變。
比如眼下，但凡有新盤推出，起步面積降至90㎡以下，且還能做出三房兩衛的，堪稱樓市一大“稀有物種”。
原因也簡單：2015年，推行十年之久的“90/70政策”取消；同年，全面放開二孩。沒有了90㎡的“緊箍咒”，改善盤率先試水，提高起步面積段。
彼時，在去化與收益間權衡，89㎡三房兩衛，仍是樓市主流。
直到2018年7月1日，浙江省施行《建築工程建築面積計算和竣工綜合策略技術規程》，調整陽臺、飄窗、設備平臺等測繪規則。自此，杭州迎來史上最嚴“偷面積”新政。
但三房兩衛已然成為樓市“標配”。
難題重新拋回開發商，是選擇降低配置，89㎡重回三房一衛；還是提高起步面積段，保留三房兩衛不變。
從結果上看，大多開發商選擇後者。這也是為何，時下95㎡、97㎡三房兩衛的起步面積段，愈發常見。
一來，政策確實卡的嚴，沒必要冒風險；二來，樓市行情好，哪怕起步面積增加，去化一樣不愁。
PART 2
問題來了，89㎡三房兩衛，樓市真當“絕跡”了？
話分兩頭說：主城區內，89㎡三房兩衛的確接近“斷供”。
從統計數據上看，目前還有89㎡在售、或規劃有89㎡三房兩衛的，算上大江東一共不過5盤。
分別是濱江區的綠城卓越傲旋城，有毛坯90㎡躍層，均價5萬；城東新城的信達東萊府，最新一期加推中，還有89㎡，不過剩餘不多，僅28套，賣完就只剩大戶型了。
丁橋現房銷售的純新盤卓越明熙府，據瞭解，規劃有89㎡三房兩衛，約有257套。
剩餘兩盤在大江東，市場討論得很火的大江之星與春意江南名邸，有不少“餘糧”。至於何時入市銷售，至今還是個迷。
主城區之所以還有“遺漏”，最主要原因還是拿地時間早，避開了新政的限制。像是拿地最晚的卓越明熙府，也已經是3年前，那時政策還不嚴。
待這5盤售罄後，主城區內的89㎡三房兩衛，可以說真正陷入“斷供”。
只是，若將統計範圍擴大至杭州十區，那又是另一番光景。
據不完全統計，杭州十區內，89㎡三房兩衛可售的樓盤，多達27個，可售房源量超6600套。
單盤房源量最多的，是臨安的中天雅境，約有950套，近期剛領出預售證，正在登記；其次是蕭山城南的德信時光之宸，約有700來套。
總量超500套的，還有富陽高橋的碧桂園鉑璽灣、蕭山新街的中鐵諾德雅逸府，分別有700多套、561套，目前均未開盤。
PART 3
89㎡三房兩衛的集中供應點，杭州一共有三處：
第一，斷供長達16個月的臨平新城。臨平新城這兩年持續有供地，但遲遲未有新盤上市。目前已知的，待售新盤就有5個，其中3盤均規劃有89㎡三房兩衛。
數量最多的，是中交理想時代芳華，89㎡約有300套，還是市面上罕見的躍層戶型，部分房源能做四房；主打高低配的中交悅美廬，高層也規劃有89㎡，可售房源量約250餘套。
數量最少的是陽光城翡麗雲邸，因拿地時間晚，高層、洋房加一塊，89㎡還不到100套。像是去年拿地的濱耀城，起步就得96㎡。
另一彩蛋，埋在臨平新城西側、3萬人搖的天都城，還有一宗體量不少的宅地，7年前廣廈拿下，至今尚未開發。根據公示的規劃方案，90㎡以下小戶型，數量足有454套之多，不過能否設計出三房兩衛，目前還未定。
第二，閒林板塊。閒林發聲不多，但“藏”著的好房源可不少。
已開盤的中梁御府，89㎡房源剩餘約48套；純新盤佳兆業雲峰，整盤可售房源一共就340套，其中89㎡就有252套，佔比接近75%。
存量相對較多的是悅青藍，自2017年底加推後，該樓盤已有足足兩年半未曾開過盤。目前北區還剩一幢待售，南區直接沒推。參照此前開盤戶型，89㎡佔比應該不少。
唯一的懸念是，悅青藍何時會再推，又是否會維持原價。
第三，是杭州第十區的臨安。
此前，臨安一直不缺89㎡三房兩衛。每次盤點，總能羅列一堆樓盤。這也是它吸引新杭州人的一大賣點：戶型小、總價低。
但現在，除了中天雅境剩餘可售房源量比較多之外，整個臨安城區，已知的還有89㎡三房兩衛的，有三盤——綠地亞洲公園、湖濱外灘與印象苕溪。
亞洲公園剩餘可售的89㎡，約160套；湖濱外灘更少，只有約150套，均價差不多都在2萬左右。湖濱外灘的89㎡，做的是罕見的躍層戶型。
這之後，臨安新出讓的涉宅地塊，住宅起步面積最小也在90㎡以上。
PART 4
起步面積段提升，最直接的結果就是購房成本遞增。
尤其這兩年，每年房價還有5%的上漲空間，本身購買新房的成本已在增加；戶型一大，總價更是大漲。
可別小瞧了這幾平米的差異，它最終或將左右你買房的決定。
比如，第一種情況：同一區域內的在售新盤，同是三房兩衛，選89㎡還是95㎡？
這根本就不用選，自然是89㎡啊。限價下，各大板塊新房售價趨於統一，比拼的可不就是產品、裝標、品牌等硬指標。
雖說起步面積段增加，但實用面積並不見得多，甚至還不如89㎡。
想知道杭州還有哪些89㎡三房兩衛在售的新盤，參照文末表格。（注：人工統計，或有疏漏，歡迎指正）
第二種情況：同一區域內，既有89㎡三房兩衛的新房，又有二手房。首選新房，吃下限價紅利。
第三種情況：同一區域內，新房起步面積段增加，二手房卻有大量89㎡。
此時，就得視情況而定。若新房與二手房間，無房價價差，或只有微量的一兩千一平的價差，就價格而言，選次新二手房更划算。
一來，空間尺度差不多；二來，房價價差小，不存在撿漏一說；三來，繳納契稅不同，89㎡比90㎡以上，少交0.5%的契稅。
若新房與二手房間，價差超萬元以上，甚至更高。無需考慮，還是搖新房。
最難權衡的，莫過於有一定價差，但實際結果不如預期那麼好。
以蕭山市北西為例，目前板塊內新房精裝限價37500元/㎡，起步面積95㎡；周邊二手房貴的能賣43500元/㎡，但面積只需89㎡。
乍一看，一二手價差高達6000元/㎡，搖新房啊。
但再細算一筆賬，會發現所謂倒掛經不起推敲。新房交付期約2年，首付6成，利率上浮10%。
對買家而言，兩年的資金佔用成本（按年化利息5%）+按揭利息（等額本息），約等於45萬。
這還不算其他支出，摺合到單價上，二手房最起碼賣到43000元/㎡，方能保本。跟現在買旁邊的次新二手房，價格差不多。
這還是建立在蕭山可以提前繳納契稅的基礎上，若是餘杭區的房子，交付後才能繳納契稅。交付後兩年內轉手，買家還得額外交5.3%的增值稅，折算到單價上，成本更高。
買家不傻，算錢精明著呢。所以啊，別被表面上的價差遮了眼，選籌還得好生計算一番。
PART 5
統計中我發現，雖然“偷面積”時代已經過去，但還有有房企，將起步面積段，降至90㎡以內。
有的努了把力，做到三房1.5衛，僅比正常的2衛戶型，少了個浴室。比如剛公佈案名不久的下沙沿江的廣宇錦上桃源，規劃有約700套89㎡三房1.5衛。
還有富陽在售林溪府、萬達同心灣，受戶型限制，89㎡也只能做到1.5衛。
有的，89㎡只能迴歸到早年的三房一衛。比如九堡的純新盤中南春溪集，整盤1590戶，89㎡三房一衛戶型，數量足有700多套，佔比近一半。
三房兩衛戶型也有，但面積提升至95㎡。
融創接手的浦陽大盤森與海，主力的89㎡，也就做三房一衛。
“2萬人搖”的城北幸福裡，起步的88㎡同樣只能做三房一衛，要想有兩衛，面積段直接提高到100㎡。當然，這也跟幸福裡是超高層住宅有關，公攤面積大。
未來，89㎡會否批量返場，成為樓市主流，目前不得而知。但89㎡三房兩衛，賣一套少一套，卻實打實能看到。
過完這個週末，又有3盤的89㎡，將成為歷史！
注：部分可售數據來源於透明售房網，或存在疏漏，望指正！
