談到商住公寓能不能買這個問題，你會發現它除了不限購的優點以外，幾乎泛善可陳。
比如說它水電物業費高，會增加居住時的生活成本;
比如說它不能落戶，不能解決教育問題;
比如說它有政策風險，北京已經禁止了商改住，商辦類物業不得用於寓居用途。
還有就是它產權只有40-50年，到期後續費可能是個大坑。
其實，這些都只是小問題。
最關鍵的是，商住公寓有高額的交易稅費，這極大的影響它升值潛力。
你一不小心買了它，真的可能會多年不漲！
舉個栗子，2012-2013年餘家寨大明宮萬達公寓開盤價8500元，按揭99折，全款98折，它是50年商住性質的。
而現在，因為高額的交易稅費，它的房東二手淨拿價也不過剛剛10000元，這六年來的累計漲幅不到20%。
六年前，即使你存入銀行收益也比這高。
那麼，如果當時買普通住宅，現在是什麼收益呢？
龍湖楓香庭就在大明宮萬達廣場的萬達公寓對面，中間僅僅相隔一條鳳城二路。
龍湖這個樓盤剛好也在2012-2013年同期開盤，當時它的開盤價是7500元，樓王8000元。
直到2014年左右才清盤。
而現在，因為龍湖的物業與綠化景觀比較出色，讓不少講究格調的人願意去高價接盤它的二手。
所以，龍湖楓香庭的當前淨拿價在18000元左右，比起去年的最高點僅僅下跌了1000塊，價格非常堅挺。
這六年的漲幅，差不多累計140%，這個數字要高於西安大盤的平均水平。
順便說一下，對於購房者來說，萬達廣場的萬達公館也是一個比較坑的樓盤。
萬達公館的豪裝號稱5000元的標裝，2012年首開14000元，總價幾乎300萬起步，同時也是按揭99折，全款98折鉅惠。
後來因為買得不好，於2015年降價到12500元，終於讓一部分買家成功享受到撿漏的紅利價。
那麼，它的二手房市場是個什麼情況呢？
萬達公館因為總價過高，同時受制於餘家寨板塊的天花板，流通性實際很差，經常一個月都成交不了一套。
經多家中介門店打聽，萬達公館目前的成交均價應該不超過18000元，這些年的累計漲幅不超過30-45%。
注意了，萬達公館的開盤單價一度是龍湖楓香庭的1.8倍，而現在已經被後者追趕上！
一手大面積＋高單價豪裝的超高總價CEO盤基本也是一個深淵，時刻教育著財大氣粗的買家。
不過人家有錢，即使不漲也可能無所謂，奢侈品本來就自帶燒錢屬性。
買萬達公寓的購房者就不一樣了，有一些人可能是為了節省租金才選擇買商住公寓的，畢竟它的總價比住宅低一些。
而自己買的公寓多年不漲，真的很心痛，於是感慨：真尼瑪坑爹！
不僅買西安大明宮萬達公寓坑，其他公寓也坑爹，即使在廣州也難逃一割。
西安商住公寓在99%的情況下是不能買的。
在一線城市，普通商住公寓的單價通常只有普通住宅的一半，而西安前些年並非如此，商住公寓的單價經常比普通住宅還高，比如大明宮萬達公寓開盤價8500元，比普通住宅的單價還貴20%。
直到今天，西安商住公寓的單價才終於比普通住宅便宜，但它們並沒有像一線城市一樣比住宅單價便宜一半，所以買入價值不高。
除非，它們的年租金回報率能達到5-6%，就當是無風險理財了。
而增值，不要抱有太大期望。
總之，買商住公寓一定要計算好租金收益，這個租金回報一定是自己考察與總結出來的，而不是開發商與置業顧問的口頭的宣傳與承諾。
否則，就會像上圖留言的網友們一樣悔恨不已！
