“与城市共发展”
城市是社会进步、经济发展的载体，房地产业因城市而生，因城市发展而不断发展、壮大、成熟。在城市分化已成行业普遍共识的当下，看清城市价值是房地产企业及相关金融机构优化城市布局、指导项目运营、降低投资风险的关键一步。
房地产城市市场价值指标——
基于对中国房地产行业长期观察和研究的经验，建诚晟业建立了“2020 中国城市房地产市场价值研究指标体系”，包括 3 个一级指标、14 个二级指标、105 个三级指标，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展三个层面，综合评价各城市房地产市场价值：
- 在关注城市硬实力的同时，同时考察其“软价值”，通过土地资源、生态环境、科技创新等二级指标，评价城市未来发展潜力和价值持续增长空间。
- 疫情对各城市发展带来显著的短期冲击，各地医疗配套设施将得到更多关注，不会改变人口、产业向城市集中的大趋势。此次研究新增二级指标“城市治理&配套设施”，通过床位数、执业医生数等指标评价各城市公共设施配套水平，更加准确地反映各城市的长期发展潜力。
- 人口方面，在广泛使用的常住人口指标基础上增加就业人口指标，同时结合社保缴费人数、用水用电等指标，对当地就业人口、常住人口的潜在低估水平进行估算，更全面地反映当地潜在购房人群规模。
- 在考察各地经济规模和发展水平的同时，通过财政安全度（财政预算收入支出比）、金融安全度（存贷比）等指标，综合评价各城市的经济稳健性，以发现经济发展更加均衡、财政和金融风险较小的城市。
房地产城市能级——
基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解，建诚晟业构建房地产市场价值评价模型，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场市场价值进行量化评价。基于评价结果，建诚晟业将中国 337 个地级以上行政区（覆盖所有直辖市、副省级城市、地级市、自治州、地区、盟）进行了分类，共包括六级，分别为：3 个特级城市、10 个一级城市、25 个二级城市、43 个三级城市、79 个四级城市、178 个五级城市。
2020 中国房地产市场价值高等级城市（包括特级、一级、二级等），主要包括分布在三大都市圈和中西部的区域核心城市。
东北及中西部多个省会城市的房地产市场价值得分相对较低，如长春、太原、哈尔滨、石家庄、兰州、乌鲁木齐等仅列为三级城市，而位于东南沿海的少数发达地级市表现突出，如佛山、珠海、无锡、南通、温州等，城市房地产市场价值等级达到二级，实现了价值等级相比行政级别的“跃迁”。
结果显示：2020 中国房地产市场价值高等级城市共 38 个城市，这些城市构成了目前中国房地产市场的绝对主流，对市场未来发展具有很强的前瞻性，将继续成为房地产企业和金融机构的主要关注区域。
不同等级城市的经济发展水平差异显著，高等级城市在人口、经济总量、收入水平等各项指标上均有明显优势。
2019 年，3 个特级城市和 10 个一级城市的 GDP 均值分别为 3.35 万亿元和 1.65 万亿元，而二级和三级分别为 7719 亿元和 3772 亿元，四级和五级城市分别为 2235 亿元和 999 亿元。高等级城市（特级、一级、二级）总数仅 38 个，相当于全国地级以上城市数量的 11.3%，但其 GDP 总额达 45.8 万亿元，占全国比重为47.1%。
与 GDP 表现类似，城市等级越高，人口规模越大，当地收入水平、储蓄越高。2019 年，特级城市的城镇居民人均可支配收入达 69966 元，一级和二级城市均超过 5 万元，而三级至五级城市均值约为3.7万元，约为一二级城市的七成左右，仅相当于特级城市的一半。
房地产地理布局——
房地产市场是一个城市社会发展水平最综合、最极致的表现，反映了城市人口规模与结构、财富水平、城市配套与治理水平。近年来，中国城市的发展分化在房地产领域愈发明显，形成了明显的地理分别格局。在中国城市房地产市场价值地理分界线——齐大线以东区域也是如此，高等级城市集中分布在少数区域，带动、支撑了全国经济和房地产市场的发展。进一步观察中国房地产市场价值高等级城市的地理分布特征，与齐大线相结合，建诚晟业梳理出中国城市房地产市场价值骨架：三圈三横两纵金三角。
中国城市房地产市场价值骨架——三群三横两纵金三角，其中三圈指长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳大湾区；三横指长江中游横、西（安）连（云港）横、太（原）青（岛）横；两纵指海峡纵、哈大纵；金三角即西南金三角。具体如下：
- 长三角都市圈：主要包括上海、苏南、浙北以及皖东的 18 个城市；
京津冀都市圈：由北京、天津和北京周边的几个河北城市构成，主要有 7 个城市； - 粤港澳大湾区都市圈：以深圳、广州为核心，由珠江口两岸、经济与社会联系紧密的 11 个城市构成；
- 长江中游横：由分布在长江中游的 13 个城市组成，以武汉、长沙为重心，西至宜昌、东至芜湖，涵盖湖北、湖南北部、江西北部、安徽西部；
- 西连横：西起西安、东至连云港，主要包括豫北、鲁南以及苏北的 14 个城市，基本与西安以东的亚欧大陆桥重叠；
- 太青横：西起太原、东至青岛，主要包括河北中部、山东西部与半岛地区的 12 个城市；
- 海峡纵：主要分别在台湾海峡西侧，北起浙江台州、南至福建泉州，涵盖浙江、福建两省沿海的 8 个城市；
- 东北纵：北起哈尔滨、南至大连，由东北三省的 6 个城市构成；
- 西南金三角：由成都、重庆、贵阳构成金三角，涵盖川渝贵三省市共 7 个城市。
中国城市房地产市场价值地理分界线——齐大线
由于房地产市场与人口高度相关，建诚晟业在研究中发现，与中国人口分布中存在的胡焕庸线一样，中国城市房地产市场价值分布也存在一条明显的分界线——“齐齐哈尔-大理分界线”。
从 2020 中国城市房地产市场价值等级分类结果来看，高等级城市普遍集中于齐大分界线以东；分界线往西、甚至分界线终点至边境线的城市，房地产市场价值等级普遍较低，高等级城市寥寥无几，仅有个别省会城市被评价为三级城市，没有二级及以上城市。
从市场规模来看，齐大线以东的城市人口规模占到全国 70%以上，房地产市场规模占到全国 75%以上，房价更是普遍高于齐大线以西城市。从当前国内产业、人口的发展方向来看，齐大线以东的城市是最重要的流向集中区域，未来也将是房地产市场发展的主要区域。
居民财富和人口特征——
相比常住人口，就业人口能更准确地反映当地人口规模。实证分析显示，外来人口（即常住人口-户籍人口）占当地常住人口的比例与城镇就业人口占比（即城镇就业人口占城镇人口的比例）紧密相关，两者均是当地人口吸引力的重要指标。
通过各种指标的交叉分析，能够对常住人口和就业人口的低估水平进行估算，这是建诚晟业挖掘真正具有人口吸引力、提供更多就业机会城市的一个尝试。2020 年，国家将组织十年一度的人口普查（建国以来的第七次）。
外来人口一般更为年轻、工作人口占比高（单身比例高，或虽有家庭但携老人、小孩外出务工相对少）。数据实证分析显示，各地城镇就业人口占比可视为当地人口规模或就业人口的估算指标，城镇就业人口比例高且规模大，表明当地就业人口被低估（进而导致抽样调查获得的常住人口规模偏低）的概率更大，当地房地产市场的潜在购买力更为突出。
通过各城市城镇就业人口绝对规模和低估指数的散点图可以看出（超过 500 万人的城市共有 10 个，除京沪广深外，还有苏州、杭州、东莞、成都、重庆、天津等 6 个城市；为清晰展示更多城市，隐去这 10 个城市）：大连、无锡、厦门、绍兴、惠州、贵阳、金华、台州等地就业规模较为突出，且就业人口低估指数高（多为各地省会和长三角、大湾区城市），表明这些城市能够提供更多就业机会，房地产市场具有长足的发展空间。
以人均储蓄和可支配收入为例，通过其交叉分析可以发掘三类有特点的城市：
一类是北京、上海、广州、杭州、苏州等全国特级城市和一级城市，人均储蓄和可支配收入均处于全国较高水平，这类城市居民财富水平突出，各类住房均有较高的市场需求。
兰州、海口、西安、沈阳、成都等城市虽然居民可支配收入相对一般，但人均储蓄超过 7 万元，位居全国前列，作为省会城市吸引全省高收入人群的聚集，是其人均储蓄较高的重要原因，除普通住宅外，这些城市的中高端住房需求面临更大机会；太原、鄂尔多斯、克拉玛依等以煤炭、石油等能源行业发展为特色，尽管近年受行业景气影响财富增长受限，但居民储蓄仍在全国前列，市场仍有一定机遇。
经济发达地区的地级市（在本次研究中多被评为“中国房地产市场价值二级城市”甚至“一级城市”），如中山、镇江、泉州、湖州、舟山、嘉兴、绍兴等，虽然这些城市人均储蓄并不突出，但就业人口多，工资水平高（人均可支配收入 5 万元以上），吸引外来人口就业，其中端置业需求更为突出，高端楼盘需求相对有限。
