庚子樓市：猜想或者預言
華說
非常之秋，樓市暗流湧動。
4月11日，山東青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發佈“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動方案，方案中有四條活動規則令人“遐想”：一，由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算；二，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理相關手續後，就可對新購住房的買賣合同予以網籤備案；三，在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受本市戶籍人口購房政策。四，因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。不能不使人浮想聯翩，因為上述規則突破了該市原有的限購和限售政策，大幅放寬了限購的條件——佔有部分共有份額不按其擁有一套住房計算，意味著可被認定為無房戶，從而繞開限購；本地就業人才購買首套房，將不再受到戶籍和個稅、社保繳存限制；外出求學遷出戶口者符合條件可享受本市戶籍人口購房政策，也直接削減了限售年限——從原先的5年降到2年，放鬆樓市管制的意圖明顯不過，外界戲謔地名之曰“限時促銷式”樓市新政。不過，三天之後的4曰14日，青島市住房和城鄉建設局發佈《關於發佈<2020>通知》，“更新”了活動規則，其之要點，是將上述的四條活動規則悉數刪除了。青島“限時促銷式”樓市新政歷經“三日遊”而畫上句號。
印象所及，2月以來樓市政策“一日遊”或“N日遊”的非青島一地矣。3月下旬，浙江海寧市在啟動“雲上房博會”前夕突然放出重磅消息：“‘非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房’政策暫不執行”，但在當天，發佈該消息的海寧日報公眾號及“海寧發佈”便刪除了上述內容。此外，駐馬店市和寶雞市“降低首套房貸款首付比例”以及廣州市解禁“類住宅”的政策條文，無一不在受到輿論關注之後迅速撤回或者刪除，無疾而終。
圖片來自網絡
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不同於上述城市的正面強攻，另一些城市採用的是“側擊”或者“迂迴”戰術。“側擊”雲者，是說通過發放購房補貼和減免契稅來激發需求。譬如說，湖南衡陽市2月18日發佈文件，對購買新建商品房和存量住房，簽訂網籤協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，按所繳契稅對購房人予以全額補貼；所繳契稅稅率為1.5%的，按所繳契稅的2/3予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按所繳契稅的50%予以補貼。同時擴大人才購房補貼範圍，非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。廣西桂林市則於3月12日下發通知，2020年2月24日至6月30日期間在桂林本級購買新建商品房的，按已繳契稅為基數，契稅補貼比例為100%。“迂迴”雲者，是說以近乎“零門檻”的落戶政策來吸引人口流入。無他，有人，自然有居住的需求。譬如說，瀋陽4月2日發佈《關於全面取消人才落戶限制進一步放開落戶政策的補充意見》，允許7類人員落戶，包括技校、職校及以上學生，初級職稱及以上人員，在沈簽訂合同的就業者，繳納醫保或養老保險的靈活就業人員、創業者、房屋業主以及戶籍居民的近親屬等。其實是全面取消了落戶限制，來者不拒，“零門檻”無疑。有統計數據說，今年以來國內已有近60個城市發佈了與人才相關的政策，而“無門檻落戶”、“先落戶再就業”、“親屬可投靠”則是其中的三大關鍵詞。如此“不拘一格降人才”，其意之所之，“你懂的”。項莊舞劍，意在沛公也。
相較於需求側放鬆的礙手礙腳，地方政府在供給側的動作則大得多，也堅決得多。在增加土地供應量的同時，各地也針對性出臺政策為房地產開發企業“減負”。從內容看，各地政策大同小異，概而言之，大抵有三：一、允許企業延期或分期繳納土地出讓金、調整土地出讓方案；二、調整預售條件、解凍預售資金、放鬆預售監管；三、允許順延開竣工和交付期限。譬如說，上海、南京、杭州、蘇州、天津等多個城市明確可延長土地出讓金繳納時限，允許企業延期或分期繳納土地出讓金；南昌、西安還同步調整了土地出讓競買保證金比例；深圳、武漢、無錫、長春等城市則調整了房地產開發項目的預售條件，同時解凍預售資金、放鬆預售監管。如深圳對申請預售的商品房項目不再要求提交項目資本金餘額證明，具備相關條件的企業項目可向監管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%；武漢則明確，具備相關條件的項目企業可申請100%額度使用重點監管資金，並可申請撤銷監管賬戶的監管；無錫將申請預售時形象進度要求調整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可。此外，濟南、無錫、蘇州、深圳等城市明確，受疫情影響不能如期交付的房地產開發項目，交房日期可根據本地疫情結束時間順延。
不論是需求側還是供給側，動作頻頻，地方政府放鬆房地產市場管制的意圖一覽而盡。青島、海寧等地政策“N日遊”的一幕前赴後繼地發生，既是一種試探，更是內心急切和焦慮的真心流露。無他，在這非常時期，房地產市場之發展走向對地方經濟增長以及財政收入的重要性越發地凸顯出來。
房地產市場對地方經濟增長的貢獻不論，這裡單說財政收入。簡單而言，地方政府的收入來源有三：稅收收入，非稅收入以及發行債券收入。在這三者中，稅收收入最重要，因為一般而言，在地方政府的財政收入中，稅收收入佔比在70%-80%，是最主要的收入來源。這一兩年來，國內一直在致力於“減稅降費”，加上新冠肺炎疫情帶來的重擊——第一季度國內GDO的增速為-6.8%，而隨著新冠肺炎在全球的大流行，在這經濟全球一體化的今天，在可預見的未來，經濟前景無從樂觀，稅收收入的下降是明擺著的。這就帶來一個困境：一方面，因為減稅降費和經濟不景，稅收收入出現大幅下滑；另一方面，財政支出不減甚至增加——因為經濟不景，對居民和企業的補貼和資助要增加，為拉動經濟政府投資要增加。收入減少而支出增加，收支矛盾凸顯和加劇。公開的報道說，一些地方基層政府已出現難以“三保”（保工資、保運轉、保基本民生）的問題。
在稅收收入大幅下降之際，破解收支矛盾，只能從非稅收入以及發行債券收入著手。沒有疑問，今年各地方政府必然會增加債券發行，但債券發行一方面受制於原有的地方債務規模，另一方面發行額度由中央政府確定和審批，故而地方政府的自主權和操作空間有限。因此，非稅收入當仁不讓地成為地方政府首選的發力點。刻下而言，地方的非稅收入主要是兩塊：一是國企“混改”出售國有股權獲得收入。也沒有疑問，今年各地的國企“混改”會加速、加力，但國企“混改”流程複雜，操作漫長，一時半會難以見到真金白銀。一是出售土地獲得土地出讓金。這一塊收入，操作簡單而且金額龐大，無疑是增加地方收入的上選了。多地樓市政策“一日遊”或“N日遊”，是無意之失麼？非也。前仆後繼地頻頻試探，可不是沒有原因的。
問題是，地方政府的“基層探索”，終究受制於“頂層設計”。多地樓市政策“一日遊”或“N日遊”，根源即在於此。不過，從最新的表述來看，這一“頂層設計”的闡釋有了微妙的變化。新華社4月17日播發的通稿說，中共中央政治局4月17日召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作；分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。其中對房地產市場的表述，新華社的通稿是這麼說的：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。”對比一下去年4月19日會議的表述，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”；以及去年7月30日會議的表述：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”細微的變化，耐人尋味。
被“五限”（限貸、限購、限價、限售、限商）捆綁得結結實實的房地產市場，在巨大的經濟壓力下，開始鬆動了。
2020/4/20
