2020年4月24日，深圳市龙岗区工业和信息化局牵头起草《深圳市龙岗区加快工业区改造升级“先腾挪后改造”行动方案（征求意见稿）》（以下简称《行动方案》），并向社会公开征求意见，本文就政策背景、实施举措、市场影响等方面与各位读者探讨交流。
01
政策背景
背景1、海外疫情肆虐，外贸出口拖累经济发展。
截至4月24日，中国以外新冠肺炎确诊病例超过246万人，其中确诊超过10万人的国家有7个，美国、德国、英国等都是2019年我国的主要出口国，据WIND数据显示，2019年美国为我国第一出口大国，全年出口金额4,187亿美元，出口金额占比17%。海外经济停摆，对我国的直接影响是出口受挫，即便疫情得到控制后，经济也尚需一段时间才能恢复，预计整个二季度甚至更长的时间里，出口这驾马车对经济的带动作用仍难有改善。
背景2、投资不足、内需不振，主要经济指标低位运行。
统计局数据显示，2020年我国一季度GDP同比下降6.8%，疫情对经济的冲击主要体现在供给、需求和投资三个方面，2020年1-2月，龙岗区规模以上工业企业增加值同比下降1.8%，社会消费品零售总额下降19.4%，固定资产投资总额下降32.0%。受工业企业复工复产不足、海外订单减少的双重叠加影响，经济下行压力持续加大。
背景3、龙岗作为更新大区，工业区改造成政府调控的重要工具。
根据合一发布的《2020年深圳市城市更新白皮书》，深圳市各区计划公告项目类型中，项目数量排名前三的为龙岗、宝安和龙华。其中，龙岗区以工改项目为主，累计工改项目98个，占比全市工改比重20.1%。在土地资源稀缺的背景下，工业区改造作为支撑实体经济发展的产业载体，成为政府开展宏观调控的重要抓手。
数据来源：合一城市更新《2020年城市更新白皮书》
02
实施举措及核心内容解读
《行动方案》立足供求两端，从加大产业用房供应、扩大企业保障范围、划定空间使用面积、明确租赁时限、稳定租金水平等五个方面对工业区改造“先腾挪、再改造”提出了具体的执行标准。
《行动方案》核心内容梳理
核心内容解读：
1、供给端（腾挪园认定标准）：提升资源使用效率，降低企业成本
明确认定国企产业空间、综合整治与空地增容、集体组织既有空间、城市更新项目等四类产业空间作为腾挪园，在空间上使得用于安置优质企业的产业空间更加集中，提升集约节约利用效率，同时在短期内增加产业用房供应面积，给予安置企业更多选择权。
规定腾挪园产业空间单层面积原则上不低于1000㎡，在空间使用上界定了入驻对象是以生产为主的制造业实体企业 ，在使用功能上更具针对性。
城市更新项目产业空间租赁期限不低于3年，充分考虑了城市更新项目自更新范围划定阶段至实施主体确认所需的时间周期，有利于在更新筹备期盘活存量物业使用效率；国有企业产业空间、综合整治与空地增容、集体组织既有空间等产业空间租赁期限不低于5年，在时限上契合产业发展周期与企业成长规律，且较长的租赁期变相降低企业二次搬迁安装成本。
规定腾挪园的租金价格不高于该片区的产业用房租金指导价，稳定产业用房市场价格水平，“减负”企业运营成本，便于企业将更多资源投入生产经营。
2、需求端（安置企业认定标准）：引导企业有序升级
认定规上、国高、关键配套企业以及区政府认定的需安置的企业，在引导安置方面更具指向性，即有选择性的留住优质企业、清退“三高”企业或不符合区域产业规划的企业，通过有序推进企业层次调整，带动片区产业结构升级，实现空间土地资源集约利用，经济高质量发展。
综合来看，本次《行动方案》是在出口受挫、内需不振及投资下滑的大背景下，作为更新大区、产业大区的龙岗区，通过工业区改造稳定实体经济的调控举措，通过政府行为认定四类腾挪园产业空间，明确租赁期限、租金规范要求，便于促进产业空间资源集约利用，降低企业成本，同时对安置企业有选择性地保留，去粗取精，有序更新以企业升级带动产业升级 ，最终实现市场主体有序更新、优质企业平稳过渡、城市品质提升。
如果您觉得这个新闻资讯还不错，可以分享到朋友圈或者分享给您的朋友，传递正能量，做一个有爱心的人、我选择了转发，欢迎关注公众号深圳拆迁房网！
