十年以前，買房其實沒那麼多彎彎繞，有需求加上有資金，出手買便是，畢竟房子是用來住的。彼時很多城市的房價年漲幅也在可承受範圍內。更重要的是，房地產市場幾乎少有投資炒作者存在，房市交易也稱得上公平公道，公開透明。因此，很多人對待房子的態度很達觀：買得起就買，買不起就踏踏實實攢首付。不會像現在的很多年輕人，不僅要兼顧工作、生活，更不得不為了一套價格高聳入雲的房子，愁白頭、愁斷腸。
但2010年之後，房子的金融投資屬性逐漸被放大，一切驟然改變。尤其是2015-2016年，疊加經濟發展需要，國家一邊鼓勵民眾買房，一邊貨幣寬鬆支持，國人遂興起了投資樓市的熱潮，尤其是2016年上半年，對樓市的炒作達到頂峰。這個階段很多人買房，顯然不再看重其居住價值，房子不再單純是用來居住，它還可以升值賺錢，甚至被很多人當作是一夜暴富的工具。
過去十年，房地產也確實沒有讓“押注”它的人失望。統計數據顯示，2010年-2016年這短短6年時間，全國房價均價翻了一番。更值一提的是，四大一線城市及絕大部分強二線城市房價年漲幅都在30%上下，廈門最高，年漲幅42.77%，其次是石家莊38.66%，天津排在第三位36.28%。一句話，但凡早買房者，基本都躺賺躺贏了，更有甚者單純靠投資買房就實現了財富自由，階級躍遷。
所以才有了後來曹德旺怒懟房地產的名言：國人張口閉口都在談論房地產、談論房價，幹實業一年不如炒一套房的奇葩現象比比皆是，這讓人倍感擔憂。殊不知，房地產已經開始負向作用於經濟，更對各行各業產生嚴重的擠壓，房地產不該再被高高捧起，國家應該加大對實體制造業的重視程度。
有人站在國家興旺，經濟長久繁榮發展的角度給出了直言警告，但這壓根阻擋不了國人投資炒作房產的熱情——當代人投機心加重，年輕人做學問、做研究、做創新的動力在缺失，而投機炒作樓市不勞而獲的思想依然在滋生蔓延。
更讓人頭疼的是，即使在樓市調控最高壓的2017、2018年，我們依然能看到各路大神、專家依然在為房地產“鼓與吹”：北師大董教授不止一次說過，只有房地產才能救中國，對樓市的管控應該取消；小城鎮專家李鐵直言認為，房地產還有至少15年紅利期，未來有2-3億農民進城，高房價依然有龐大的需求支撐；社科院專家甚至語出驚人，房價越高越好，因為低房價不利於家庭奮鬥，不利於經濟轉型……
我不止一次說過，想要徹底解決中國房地產存在的諸多弊端，最好的辦法就是讓所有患有“房地產過度依賴症”的人，感覺到痛，從鬼門關走一回。
而眼下正是這樣的時候，房地產正經歷史上最艱難時期——一場突如其來的風波，讓很多城市的樓市都“原形畢露”了：房子賣不掉、房價在積極調整、開發商以及購房者的心態也都發生了鉅變。
首先，成交量大幅下滑，樓市徹底入冬。統計數據顯示，1、2月份百強房企的銷售大幅下調了30%，個人覺得這個數據是存在一定水分的，因為1、2月份全國災情最嚴重的時候，舉國上下基本都在隔離，出門買菜都難，更別說出門看房、買房。有第三方機構給出的數據比較可信一些，前兩個月房企銷售額下滑成左右，尤其是二月份，不管是新房還是二手房，全國幾百座城市成交量基本都是0。
其次，房價真的下跌了，二手房源掛牌激增。3月有121個城市二手房價格下跌，其中四大一線城市全部下跌，上海跌幅最大5.85%。不僅如此，3月二手房市場方面回暖勢頭很足，貝殼研究院數據顯示，3月二手房掛牌數量激增，全國新增掛牌房源量環比上漲192.2%。
今年前兩個月很多城市幾乎都沒有成交量，所以各個機構給出的房價漲跌數據都是失真的，沒有參考價值。但是3月後各大城市基本恢復正常交易，房價漲跌指數和房源大量激增還是非常具有信號意義的——賣房的人多了，而且大家基本上都是在降價賣。很顯然，經此一役，很多人撐不住了，尤其是高槓杆投資炒房客，資金鍊承壓嚴重，市場稍有起色，就抓緊套現自救了。
最近一個多月，降價賣房的案例確實數不勝數，而且都是真實有效的。在此只列舉幾個非常突出的被熱議的案例：2月13日，媒體報道環京燕郊一小區，有業主降價急拋售，詢問得知，此套房源現在的掛牌價已經較17年買入時直降了100萬，房價單價從4萬一平，降到了現在的不到2萬一平，房價下跌高達50%；
三四線城市降價賣房的情況就更加生猛了。媒體報道，鎮江、句容、陵水、增城、中山等地3月份均出現了開發商直接優惠超過20%賣房，買房不僅送車位，還有樓盤打出“買房送香豬肉”。再者，開發商這邊也撐不住了，也在走以前不敢走也不可能走的“打折促銷”路子。據業內人士透露，百強房企中，截止到今天，已經有超過4成已經在降價賣房了。恆大、融創、萬科、碧桂園這些巨頭房企更是都在積極“搶收”，或全國樓盤，或單個樓盤買房都有優惠。很多人不明白，財大氣粗的開發商何以就被逼到降價賣房的份上了？殊不知，受此次風波衝擊，很多開發商賴以生存的兩條腿都斷了
1、銀行融資貸款方面，有背景有實力的規模房企，尤其是央企國企可能不差錢，但是中小房企當前階段想借到錢幾乎不可能，據某銀行信貸部門的經理透露，現在各大商業銀行只給top30強房企發放貸款，其餘房企想貸款很難；
2、賣房回款方面，一季度房子嚴重“滯銷”，各大房企一個季度的銷售額比不上往年一個月，沒有銷售就沒有回款，人員開支、債務償還、運營管理等都需要資金。接不來錢，又必須要花錢，怎麼辦？靠別人來救不現實，最好的辦法就是自救——降價賣房，以價換量，加速回款。
有人直降100萬賣房，有人冒著售樓處被砸風險也要打折賣房，歸根結底還是走投無路的表現，但凡有一點辦法都不會虧損賣房。要知道，很多人當前的降價力度，其實就是在賠錢賺吆喝。不過話說回來，現在不降價想賣房，確實不太現實，購房者的降價預期已經產生，都在理性持幣觀望，真的需要回款，需要資金救命，想賣房，就得乖乖降價。別看有媒體近期在報道深圳、杭州、蘇州等地出現了“搶房”現象，很多人其實不知道的是，這些被搶的樓盤，其實都是極少數存在價格嚴重倒掛的高性價比盤，搶到即賺到。這只是全國幾十萬樓盤中，極少數的幾個。
進入4月，樓市確實也有回暖跡象，比如二手房帶看量增加，售樓部又開始陸續有人看房了，有些媒體又開始吹風了。那麼是否意味著，樓市又要重啟火熱了，房價又要反彈了？
在之前的文中，我其實已經多次表達過自己的觀點，樓市回暖是必然的，但是幻想今年房地產再來一波“火熱行情”純粹是痴心妄想。一方面，國家對樓市調控的定調沒變，即使是最艱難時期，也沒有放開有些城市“鬆綁調控”的口子，而且高層、黨媒還多次重申國家調控樓市的態度和決心，等於告訴每個人，樓市今年還是會保持穩定；另一方面，不得不承認很多城市已經進入下跌通道了，二手房源掛牌量激增，掛牌價下調就是最好的證明。樓市一旦形成下跌預期，沒有個一年半載很難扭轉，除非國家方面發佈重大刺激政策，否則樓市絕對難啟火熱。
樓市下行週期裡，多套房者該如何積極應對呢？懂行人發話，僅6個字就告訴我們全部答案了：優化資產配置。
我的看法也是一樣的，不管是現在還是以後的任何時候，投資買房的邏輯都發生變化了，樓市已經徹底告別閉眼買房躺賺的時代，未來只有少數有潛力的城市的核心地段優質房產才具有投資價值，換句話說就是，未來不是拼誰手裡的房子多，而是拼誰手裡的房子好，有價值。
具體操作就12個字：城市升級，地段升級，配套升級——城市升級：儘可能把三四線城市的房產都換到一二線去。當然，這裡不是指所有的三四線城市，四大都市圈核心三四線城市的房產還是值得持有的；地段升級：如果不想在城市間騰挪，那麼就在城市裡騰挪，這裡所說的地段是指郊區到核心區，劣質板塊到優質板塊；配套升級：房子本身不僅不升值還會貶值，房產的投資價值其實很大一部分是附加在其上面的配套，比如學區、地鐵、醫療、商業、公園等，未來真正稀缺的還是這些配套資源。
