1、有沒有十年能賺十四倍的房子？
有的，是個實實在在發生的案例。
而且，這個案例來自於中國最懂房地產的市長——黃奇帆在公開會議上舉的例子。
以下是老黃講話原文——
在浦東中央公園配合有一個四季雅園，一共700套別墅，每套別墅平均在400㎡左右。他1995年買了土地造房，當時算的成本1萬/㎡。
到了2000年上海的均價在2000多塊錢，但是他這個別墅能夠賣到一萬一、一萬二，他的成本在1萬元左右，毛利有兩千，如果當時就全部賣掉的話就是這個價。
然後因為項目的負債率極低，他所有的買地的錢是自己的，造房的錢自己的，不跟中國銀行貸款，沒什麼負債，也不存在造好的要還款。
因此他做了一個模式，這700套房一套也不賣，統統租賃，租賃以十年期為準，你住五年也可以，一般來租他這個房的都是高級白領，不能買，只能租，大家都籤十年。
十年以後到2010年，這時候他的房子（市價）已經到12萬，到期的全部退出，700套房子統統重新裝修。重新裝修一下一套房子300萬裝修費，每平方米花8000-1萬塊錢裝修。
裝修完了已經是2013年開始賣房了，這時候已經到了14萬、15萬一平方，700套全部賣掉。你說他賺了多少錢？
也就是說在這個意義上他賺了大錢，十年房子賺了十四倍的利潤。
他原來的房子就算利息，十幾年國外的利息就是百分之幾，十年翻不了一番。
2、上面的案例，說明一個什麼道理呢？
對於房地產，十年、二十年增值至少將有5倍、8倍，保存著，低槓桿持有，才能發到最大的財。
這句話不是筆者的總結，而是黃奇帆的口述真言，請把這句話熟讀背誦。
因為，這句話概括了未來十年中國房地產投資的最好姿勢。
分解下來，有三個典型步驟：
1、找到好標的，值得投資的城市、值得投資的板塊，值得投資的項目。
2、以低槓桿的方式，選中後堅持持有。
3、不折騰，保持定力，持有十年左右，自然有5倍到8倍的增值。
3、什麼才是值得投資的城市呢？
對於這個問題，老黃報告中舉出了明確的三個標準。
第一、人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。
第二、超級大城市都會帶出一個大都市圈，這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，100公里的半徑的平方。
第三、我們說的城市群。城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里範圍內。
在這個問題上，我覺得不能機械的理解這段話。
不是所有有這三個概念的城市，都有投資價值。
國家超級大城市，大都市圈，城市群，是一個遞進進化的關係。
首先一個城市必須變成超級大城市，若干年後再擁有自己的大都市圈，在大都市圈發展成熟之後，才能發展自己的城市群。
如果一個本身就不是千萬人口的大城市，現在就開始炒作自己的大都市圈和城市群，那麼一定就是一個騙子概念。
就拿我所在的鄭州市來說，剛剛超過了1000萬人口，這個城市現在最大的機會在於，主城的擴張，從半徑30公里，變成半徑50公里，70公里乃至100公里，人口從1000萬變成1200萬，到1500萬，到2000萬。
但如果你現在就把注意力大部分放在未來若干年後，以鄭州為核心的中原城市群來投資，無疑是一個絕對失敗的選擇。
4、我們應該總結出以下城市選擇規律。
第一等機會：正在從1000萬人口走向2000萬的城市
成都、廣州、深圳、武漢、蘇州、鄭州、西安等，他們擁有中國最好的城市發展前景。
但下個十年，他們的機會在於主城的延伸，從主城變成大都市圈。而不在於城市群，城市群的機會對於這些城市是下下個十年的事情，而且部分的城市永遠可能達不到那個等級。
第二等機會：環滬群+環京群
中國差不多所有的城市都在搶人，北上是中國唯一兩個趕人的城市，可以看出來已經達到2000萬城市人口，是中國所有城市主城擴展的“天花板”。
對於這兩個城市，主城雖有價值，但是不好進，應該把重點放在可以軌道交通一小時達到的環滬城市群、環京城市群。
當然，政策因素、環境因素再加經濟因素，環滬群一定會比環京群更有價值，這一點毫無疑問。
第三等機會：500萬人口走向1000萬人口的發達區域中心城市
比如，東莞、佛山、無錫等，如果經濟繼續高速發展，他們很可能衝入1000萬人的範圍，但這需要運氣。
但是需要注意的是，對於那些人口沒有1000萬，或者剛剛超過1000萬，沒有達到1500萬的城市，他們的城市群也可以洗洗睡了，十年之內中心城市還沒有吃飽，還輪不上他們分一杯羹。
第四等機會：擁有特殊資源的城市
比如，
珠海、廈門、三亞等，人口雖然不多，但是資源多，吸引力大， “一陣大風”也能把房價吹起來。對於既沒有人口，也沒有經濟，同樣沒有資源的城市，對不起，洗洗睡吧。
