房地產開發企業收到預收款時，可根據《關於營改增試點若干徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條第（十一）項規定，開具編碼為“602”的不徵稅發票，按規定預繳稅款。當房產銷售收入真正實現時，再根據具體情況，按實際銷售收入開具增值稅專用發票。有人可能會困惑開具了“602”發票後，在開具正式發票時該如何處理？
針對這個問題各地有較大差異，舉例列示如下。
1. 廈門市國稅
《12366營改增熱點問題（十四）》第3問：房地產開發企業銷售自行開發房地產項目取得預收款，開具稅率欄為“不徵稅”的增值稅普通發票。若後續再收到餘款如何開具發票？
答：根據國家稅務總局公告2016年第53號第九條第（十一）項的規定，升級後的《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼增加6“未發生銷售行為的不徵稅項目”，其中下設有602“銷售自行開發的房地產項目預收款”。上述情況中，企業收到預收款，已開具稅率欄為“不徵稅”的增值稅普通發票，後續收到餘款，應將原開具的增值稅普通發票收回紅衝，再開具全額的增值稅普通發票或者增值稅專用發票。
2. 青島市國稅
《國家稅務局“營改增”操作指引》第四問：房地產開發企業收取預收款如何開具發票？
答：按照有關規定，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。2016年5月1日以後，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以衝紅，收回原發票，同時開具全額的增值稅發票。
3. 山東省國稅
《全面推開營改增試點政策指引（六）》第一條“關於房地產開發企業預收款開票問題”中明確，《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
營改增前，企業收到預收款後，開具由山東省地稅局統一印製的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似於發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。
營改增後，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，再開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備註欄單獨備註“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報並按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字衝回。
又根據《國家稅務總局關於紅字增值稅發票開具有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第47號)第一條規定，增值稅一般納稅人開具增值稅專用發票（以下簡稱“專用發票”）後，需要開具紅字專用發票的，其範圍包括：發生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓。
按照筆者的理解，現房地產企業預收款開具的不徵稅發票，類似於原營改增前開具的房地產開發企業專用收據，僅作為收支的憑證，且並不屬於47號公告中所列舉的開具紅字發票的範圍。因此，在開具正式發票時原不徵稅發票無需向業主收回予以衝紅。
如果當地政策要求收回，業主把不徵稅發票弄丟了又該如何處理？為了防止丟失票據帶來財務和法律上的糾紛，購房人應以書面形式出具遺失證明確認票據的失效，交由房地產企業留底備查。
當然，企業發生實際業務時，還是應以當地政策和企業規定為準，如當地政策規定需要收回，房地產企業將其做為憑證保存即可。
