文/Doris
今天，國常會再次明確：改造城鎮老舊小區，要加速了！
今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
改不了的，就只能推倒重建了，被稱為舊改專家佳兆業，躍躍欲試。
過去幾年，舊改項目一直是佳兆業的主力供貨渠道。
2019年，佳兆業實現合約銷售額（權益）881.2億元，其中舊改就貢獻了334.86億元，佔比38%，創下近四年新高。
舊改佔地的4000萬㎡中，深圳及大灣區舊改佔地面積達到了99%！當之無愧的“粵港澳大灣區舊改之王”。
雙管齊下 順利起飛？
佳兆業最近真的是運氣來了擋也擋不住。
不知道大家是否還記得剛剛發佈的大文件：
4月9日，發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出“督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市，全面取消落戶限制，進一步促進勞動力和人才社會性流動。”
3月30日，《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，表明要進一步深化戶籍制度改革的精神。
一句話：強力推動打破戶籍制度造成的阻礙！
可以預料的是，未來，戶口“套不住”人了。誰能發展得好，誰就能具有對人才的天然吸引力，這也肯定會造成最後強者愈強的局面。
而毫無疑問，中國經濟最具活力的長三角、珠三角地區，未來必然是有顯著人口增量的區域。
佳兆業素來有大灣區舊改地主之稱，除了舊城改造，地產開發是他的另一個車輪。
在過去兩年中，佳兆業這個最新排名29的房企，卻拿下了珠三角土儲的第四名。
數據：珠三角土儲前十強（2018年4月-2020年4月）
2018年4月至今，佳兆業位列珠三角TOP榜第四，累計獲得土地299.74萬㎡，主要以廣東廣州，廣東東莞，廣東深圳，作為其珠三角主力土地儲備，分別土儲面積為181.9萬㎡，51.2萬㎡，22.3萬㎡。
佳兆業土地佈局橫跨兩個一線城市的同時，手中握有多處中心城區地塊，舊改項目雖然不及新建住宅去化快速，但後期收益往往一騎絕塵。
還有一點：2019年，大灣區市場合約銷售佔佳兆業總銷售的60%。
深耕大灣區，佳兆業是當之無愧的地區一霸。
不得不服 太會買了！
截至2019年年底，佳兆業共有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市土儲面積佔比近80%，對應總貨值近5300億元，其中大灣區佔比近66%，深圳佔比近33%！
深圳可以說是落戶政策最寬鬆的一線城市了，這種吸引力，毫無疑問意味著未來發展的蒸蒸日上。
深圳就是佳兆業的主力戰場。
過去一年，佳兆業舊改土地就迎來了集中釋放，其中深圳項目就高達6個。
深圳的6個項目，分別位於福田區、龍華區、龍崗區、寶安區及光明區，這意味著佳兆業“霸佔”了深圳的各個行政區。
從質量上來看，舊改土地有多處位於中心城區地塊，單價和去化率雙高，通俗點來說，不愁賣。
體現在財報上，這是毛利率高於同行。
2019年，佳兆業毛利率維持在28.8%，處於房企高位。
借新還舊 風險幾何？
雖然是地區霸主，但卻沒能逃得過負債高企，亞歷山大。
2019年，佳兆業業績很亮眼：
全年營收創新高達480.22億元，同比增長24.07%，歸母淨利潤45.94億元，同比大增67%。
賬面現金流更是達到了370億元，比2018年多了140.76億。
不過，賬上躺著370億現金的佳兆業卻是個借錢大戶。
資產負債率卻居高不下，一直維持在80%以上，2019年才略有下行，為79.44%。
目前，除恆大、萬科、碧桂園等千億市值的頭部房企資產負債率在80%以上外，其餘大部分中小規模的房企平均資產資產負債率在60%左右。
此外，今年，不到兩個月（1-2月），佳兆業就先後發行了共計12億美元的優先票據。
2020年1月8日，佳兆業發行了5億美元的優先票據，票面利率高達10.5%；
7天以後，1月15日，佳兆業再度發行3億美元的優先票據，票面利率為9.95%；
到2月13日，佳兆業又發行了4億美元的優先票據，票面利率6.75%。
但是，為什麼現金充沛的佳兆業還要不斷借錢？
這大概率是因為，舊改和普通的房地產開發不太一樣，需要支出鉅額的拆遷成本。
再加上雖然賬上370億，但其中有60.16億元的受限資金，1年內到期的短期負債為318.9億元。
此外，業內人士對舊改的風險認識普遍為，長達5到8年的項目開發週期，週轉速度太慢，讓舊改資金沉澱週期過長，現金流要求非常高。
所以，要想跑起來，還是隻能借！
此外，按照會計準則，尚未開發的住宅用地，賬面價值不能重估，即便土地價格大幅上漲，如果沒有開發銷售完畢，仍然不能轉化為當期利潤。
雖然手上的地處於中心區域，價值高，但是不能體現在財務報表上。
這也是佳兆業賬面負債率較高的一個重要因素。
總而言之，當下的佳兆業，手持兩大利好，簡直是喜上加喜，雖然現金略有壓力，但總體還是向好趨勢。
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