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一季度商品房銷售額下降24.7%，銷售數據的下降與一季度疫情的變化有著密不可分的聯繫性。受到疫情的衝擊影響，不少房企的銷售模式逐漸轉變為線上，並進行了一系列的銷售改革，營銷模式的創新，也加劇了整個行業的洗牌節奏。不過，對房地產，尤其是核心區域房產的需求還是存在的，對剛性需求來說，房價下行有利於為房產投資者帶來更有利的抄底機會，但在房住不炒的背景下，房產投資的回報預期可能會有所下降，投資者會更注重流動性以及變現能力，買房增值的效果也會有所降低。不過，對剛需客來說，購房需求仍然存在，這部分剛需需求，還會從一定程度上支撐著房價走勢，未來房價分化在所難免，但大幅度漲價現象可能會明顯減少。
郭施亮
天恩無限
大家好，我是勇談。近日國家統計局公佈了一季度數據，1—3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，商品房銷售額20365億元，下降24.7%；這則消息出來後基本上符合很多人的預期，不過相比於其他行業來說房企的表現還算不錯的。那麼在量價齊跌的情況下，如今不買房未來房價會漲嗎？房價不漲基本不現實，哪怕是在疫情期間也是這樣的。藉此機會簡單談談我的觀察。
國家統計局的數據其實稍微用點心看到後就會發現一個事實“期待中的房價大降沒有出現”，頂多是微跌
商品房銷售面積同比下降26.3%，商品房銷售額卻僅僅下降24.7%，這個不成比例啊
經過簡單計算後發現一個事實（銷售額/銷售面積），2020年第一季度商品房銷售價格為9266元/平米，看過我文章的朋友應該知道2019年底我國商品房銷售均價為9310元/平米。也就是說經歷了此次這麼嚴重的疫情，從全國範圍來看房價僅僅跌了0.05%！！這與2-3月份恆大等房企宣傳的“75折購房”完全不一樣，究竟是誰在“說謊”？答案自明。
房價持續上漲的趨勢真的沒有改變，對於房企此次疫情最困難的時刻來說已經過去了
圖上所示是過去10年我國商品房價格走勢圖，可以看到持續上漲的趨勢沒有改變。如果算上2020年第一季度的房產數據，房價頂多叫“橫盤”，不過從4月份開始已經有不少房企開始漲價或取消優惠了，相信4月份數據出來後房價保持上漲的趨勢不會變。畢竟在所謂“無人購房”的2-3月份，房價都沒能有多大的下跌，更何況是已經逐步恢復正常的4月份呢？
房價漲不漲取決於房產銷售是否出現明顯“銷售驟減”，取決於有沒有“刺激”發生
過去10幾年房價的兩次上漲都有一個明顯的標誌“銷售不暢”和“刺激產生”
圖上所示是過去2007-2018年房企住宅銷售套數走勢圖，可以看到2008年和2014年因為房產銷售套數明顯下跌（減少100萬套以上）所以4萬億刺激，放開調控、鼓勵購房就開始了。這也是房價持續暴漲的一部分原因。不過從目前數據來看2018年雖然微降（減少6萬多套），還處於相對穩定的狀態，這也跟國家提出的穩定有關係。相信未來幾年這種穩定微跌的趨勢會出現一段時間，只要不出現“銷售驟減”就不會出現“房產刺激”，房價自然就很難有大漲（10%以上）。
需求決定價格的時代目前僅僅存在於“二手房市場”，新房市場短時間內還是做不到
這些年房價的高速上漲帶來的各種房產投資進一步加快了房產供應，目前整個市場房產已經供過於求
以上圖“2007-2018年房企住宅銷售套數走勢圖”來看，從2012年開始我國住宅銷售套數就維持在1000萬套以上，僅僅計算2012-2018年我國銷售的房產套數已經超過7000萬套！按照一套容納3個人來居住來看，起碼可以解決2.1億人的住房問題；但是從2012-2018年我國城鎮人口增長僅僅1.2億；也就是說從理論上來說僅僅7年時間就造成了接近9000萬人口的住房過剩。這也是我一直在說“房產供過於求”的主要原因。
新房價格“難降”與二手房價格會“隨行就市”將會成為未來一段時間的主旋律
至於為何會做出這樣的判斷，在我之前很多文章中都提到了。對於購房者來說，尤其是剛需購房者來說在新房價格持續上漲很難短時間改變的情況，選擇性價比相對較好的二手房未嘗不可。尤其是對於過去幾年積累的那些投資房產，在未來一段時間存在持續走低可能性。
綜上，一季度國內商品房銷售額下降24.7％，其實並不算意外。甚至從某種方面來說這個數據表現已經很好了，起碼比餐飲和住宿行業要好得多。隨著疫情逐漸過去，國內生活和經濟秩序逐步恢復正常，相信房企不會再輕易降價促銷了。新房價格持續穩定上漲，二手房價格維持橫盤或微跌將會是大概率。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
