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由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的佔有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。那麼，租客將房屋擅自轉租怎麼辦，轉租合同有效嗎？
網友諮詢：
我買了一套新房，交房後沒有裝修，王某打電話跟我說願意自己裝修後租住，我就和王某簽了2年租約。誰知道他把我原本的2室1廳改造分割成5間房，轉租給6個人。我該怎麼辦，他訂立的轉租合同有效嗎？
北京市中銀（濟南）律師事務所亓豔蓉律師解答：
根據《合同法》第二百二十四條的規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
所以說，承租人未經出租人同意的，出租人可以解除房屋租賃合同，要求他和房屋內的實際居住人一起搬離。
但是有一種情況，即使未經出租人的同意，轉租合同也是有效的：
根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
豔蓉律師解析：
房屋轉租合同是指房屋承租人將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人，由第三人向承租人支付租金的合同。房屋轉租合同是以房屋租賃合同為基礎的，在房屋轉租法律關係中，房屋租賃合同的出租人和承租人仍分別稱為出租人和承租人，與承租人建立租賃關係的第三人稱為次承租人。
儘管轉租的權利基礎是承租人的租賃權，但轉租必然會影響出租人的利益，同時，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除非有特別約定，通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此，為了保護出租人的利益，也為了堅持意思表示真實的原則，承租人將承租的房屋轉租的，必須經出租人同意。
未經出租人同意，承租人擅自將承租房屋轉租，或者未辦理轉租登記備案的，轉租行為無效，出租人有權解除合同。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉租合同當然也隨之解除。
本人畢業於山東大學法學院，執業近十年，精通法律知識，熟悉法律實務，願以最大的誠心與責任心為客戶服務。主要業務領域：公司法律事務、民商事訴訟與仲裁、刑事訴訟、行政訴訟、執行等各類疑難複雜案件。曾被評選為濟南市優秀人民調解員，婦女兒童維權中心諮詢專家，並被授予“公益律師”榮譽稱號！
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