李嘉诚的地段论，曾经红极一时。究竟什么是好地段？一千个购房者心中有一千种答案。
用投资的眼光来看，好地段不是空间概念，而是时间概念。
随着时间的推移，三五年之后，你买的房子周围通了地铁，建起学校，医院，大型商业综合体，一个个利好逐步兑现，房价自然会有向上的动力，这样才是赚钱的好地段。
从城市发展规律看，“价格洼地”往往成为投资兴业的热点。3年前，大连楼市整体处于“价格洼地”，赶上好时机的购房者都尝到了“甜头”。如今，地皮价格洼地接连被填平，大连湾楼面价逼近8000元/㎡，甘西生态科技创新城楼面价突破6500元/㎡，开发区中心楼面价突破6000元/㎡......
纪录，从来都是用来被打破的。近几年，虽然有一些人唱衰楼市，但房价和楼面地价的不断上涨，却是不争的事实。
今天，咱们来聊一聊，大连楼市“价格洼地”的3种类型，全当抛砖引玉！
❶
以学区之名，小窑湾的未来在哪？
从楼市板块动力学来看，小窑湾绝对能够称得上“价格洼地”。
从7月大连热门板块的成交数据不难看出，小窑湾以9.98万平的成交面积，成为销量“一哥”，而成交均价仅为10146元/㎡，远低于其它热门区域。
图片来源：同源机构
小窑湾的动力来源于哪里？
①楼面价足够低：近两年，小窑湾楼面价在2500元/㎡左右，这个楼面价与目前旅顺地块楼面价相当。
②大开发商云集：据不完全统计，目前，小窑湾板块内住宅项目开发商已经聚集了万科、旭辉、龙湖、金湾、富力、和记黄埔、金科、绿地等多家开发商，在区域内共同开发。
一方面，小窑湾是一个全新的区域，万丈高楼平地起，能够吸引众多开发商，自然有其魅力；另一方面，购房者在该区域置业有更多选择的权利。
③金牌教育园区
学区打造，是近两年大连房价上涨的主要动力，也是激活一个区域的杀手锏。学区的高度，在某种程度上左右着该区域的房价天花板。这一点可以对比一下目前的“钻石湾”板块和“体育新城”板块。
众所周知，大连优质的教育资源，异常稀缺。24中，在大连人的眼里，也是神级一般的高中。金普新区作为人口聚集密度较高的区域，教育资源十分紧俏。能够集齐大连24中金普示范校、开发区七中金普示范校、开发区红梅小学示范校等优质的教育资源，对于自住和投资购房者本身都是重大的利好。
④有产业，未来就有人气。
除金牌教育园区外，小窑湾的各项招商引资也在不断落地。对于一个全新的区域来说，只有产业落地，才能带来更多的人口。
在小窑湾如何选盘？
按照学区划分的就近原则，如果是看中教育园区未来的潜力，一定要优先在距离教育园区最近的项目中进行挑选，比如万科未来之光、旭辉江山樾等。而在产品的选择上，如果是自住类型，建议选择洋房3室左右的房源；如果是纯投资，建议选择区域内货值比较少的两室房源，不仅总房款低，而且未来也好出租、好出手。
此外，区域发展需要时间，在小窑湾一定要做好长期持有的准备。
❷
2/3主城价，如何看保利和府？
从房价角度来看，甘西夏家河畔，有潜力。
保利和府，近两个月网友咨询项目热度NO.1。
引起热议的原因，价格便宜！洋房开盘价9000元/㎡起，首期开盘产品售罄。
究竟价格为何这么低？
保利和府2017年拿地，楼面价仅2504.7元/㎡。当年，保利、大华、金地三家同日瓜分周家沟改造宗地三大地块（金地地块已被大华收入囊中）。2020年7月，大连新房成交均价为1.5万元/㎡，甘区的新房成交均价近1.7万元/㎡。
目前，甘西保利和府周边新盘价格1.5万元/㎡左右，保利和府按照洋房成交1万元/㎡的价格算的话，房价也不过大连均价的2/3。
熟悉地产行业的人都知道，新项目大概率会遵循“低开高走”的路线。对于以“高性价比”著称的保利，在大连甘西“处女地”的首个新盘、首期开盘，价格还是比较有诚意的。
保利和府效果图
适合什么样的人买？
纯刚需上车、自住兼投资，推荐！
项目分为两期开发，首期为6-11层顶的洋房、小高层产品；还有124套合院别墅产品，清水交付。虽然看沙盘图有点密集，但1.29的容积率，生活还是比较舒服的。这个项目首期2室的房源基本已经售罄，目前3室的主力是89㎡户型，据说得房率约80%。
对于刚需来说，首付和月供先算明白，买房对于生活的压力就能一清二楚。以89平户型为例，单价按1万元/㎡计算。甘井子区住宅首付最低可做到2成，17.8万元，我们按照贷款70万元的整数计算，首付19万。两个人纯公积金贷款月供3046元，商贷的话3715元，每月刨除公积金，实际再拿1000元左右月供足矣。
从自住兼投资方面来看，项目周边拥有山海资源，夏天可以在那边度度假，养老也是不错的选择。并且项目总房款并不高，如果手里有一点闲钱，再带点款也是ok的。区域未来的收益不靠租金而是靠未来区域整体的溢价来支撑。当然，未来涨幅会根据大连楼市整体情况而定。
未来潜力如何？
甘西的发展，是长线作战。
有很多人担心，保利一家能带动起一个片区吗？别忘了，未来夏家河畔还将有大华锦绣海岸项目入市。熟悉大华的人都了解其“造城”的能力，的确，大华在大连开发多年，虽然项目数量不多，但都是大盘，口碑还不错，相信未来保利和大华能够把夏家河畔搞得再热闹一些。
除了板块内部的动力外，整个甘西其实也是蓄力已久。即将入市的中革张前路地块、未来将入市的由家村140万方超大体量地块，地铁4号线等，也都将给区域带来一些成长的动力。
温馨小提示！
因为是“处女地”，因此周边配套亟待完善。想要重点学区、便利交通的购房者可绕行。项目临近夏家河浴场，夏天可就近赶海。有山海资源，北向海，冬天北风可能会冷，但项目非直接面海，在项目和大海中间还有其他项目，如果介意，请绕行。
❸
均价12800！这个海景现房怎么样？
从成熟板块内，寻找价格洼地项目，实属不易！
提到开发区滨海板块，近两年新盘不多，但区域销量却跻身大连板块排名top5。目前，该板块内二手房房价在14000-15000元/㎡左右。而今天要聊的这个项目大连海湾城均价12800元/㎡。
究竟价格为何这么低？
大连海湾城不是新盘，而且目前是现房在售。开发商是金广，熟悉金广的人都知道，金广是大连本土的房企，而且早年在建筑方面也比较擅长，小区的品质也不错。项目开发已经有一段时间，当年的拿地成本相对较低，因此目前新房的价格也不高，均价12800元/㎡还比较划算。
适合什么样的人买？
刚需自住，自住兼投资，推荐！
虽然目前金普新区最热销的区域是小窑湾，但开发区核心滨海板块的土地越来越稀缺，如果是在开发区工作的购房者可以放心大胆的入。
目前项目在售为81-132㎡，项目最大的优点是一线海景，对于很多新大连人来说，都想拥有一套海景房，如果在开发区工作，在大连海湾城可以以比较低的成本拥有一套海景房。
另外，虽然是高层产品，180米的楼间距也是目前新项目比较少有的。项目还设置了4000㎡的社区广场公园，有健康跑道、儿童游乐场、老人健身区等等设置，也算是个运动型的社区。
此外，项目的交通也比较便利，坐9路能够快速的到达开发区安盛商圈。自驾到市内的话门口就是振连路跨海快速路，40分钟就能到中山区。
目前项目的学区划分为开发区6中和北京小学，这两所学校在开发区也是热点学校。
温馨小提示！
大连海湾城项目开发商比较“佛系”，开发周期比较长，但入住率比较高，与其它小区尚有一段距离；项目主打海景，因此与轻轨站有一定距离，介意请绕行。
写在最后
价格洼地，绝对不是某个项目打出的某一套特价，而是一整个项目或一个区域的价格都比较低。有些人认为，低价盘是机会，有些人认为，低价盘是“坑”，至于这些价格“洼地”能否成为价值“高地”，每个人都有自己的预期。你认为大连楼市还有哪些“洼地”？欢迎留言，咱们一起讨论！
