飛騰小子
北京的商辦政策
北京等城市自商住限購以來，商住市場交易量受到重挫，深圳前段時間個別商住項目再現日光盤，如何看待普通購房者購買商業地產項目？
首先帶大家回顧一下北京的商住限購政策，2017年3月26日北京出臺的商住政策（簡稱“326新政”）促使北京的商住徹底冰凍，從具體的政策內容來看，可謂是非常嚴格，分別從開發建設方，需求端（購房人），產品端，銀行，監管升級等多個方面做了精準調控：
一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。
二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於５００平米；不符合要求的，規劃部門不予批准。
三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。
四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
１、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
２、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。
七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。
從北京的政策不難看出，商住項目增量做了限制，不能用作居住用途，不限購低首付的優勢也沒了，商辦市場的投資需求徹底被抑制了，所以目前北京二手商辦的流通和價格徹底回落了，甚至很多小區這三年成交幾乎為0套.
深圳的商辦政策
1、深圳商住兩用房新政策是：在深圳購買了“商業用房”的買房人，需要支付的貸款首付款比例不可以低於50%，在深圳購買了“商住兩用房”的買房人，需要支付的貸款首付款比例不可以低於45%，而且二者的房屋貸款期限都不可以超過十年，房屋貸款利率不可以低於同期同檔次利率的1.1倍。
2、商住兩用房不僅可以辦公又可以居住，屬於住宅，但是同時又融入了一些寫字樓的諸多硬件設施，從而使得業主在居住的同時又可以從事商業活動，所以是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。
3、商住兩用房的產權年限一般只有40年或者是50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿後，將會自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，無法自動續期。因此相對於普通住宅來說，商住兩用房的隱性成本其實會很高。
4、商住兩用房不限購，也不受房屋貸款的限制，不過商住兩用房無法享受普通商品住宅的稅費優惠。另外商住兩用房的貸款期限一般不超過十年，需要支付的首付款要更高一些，大約50%左右，貸款利率是普通住宅的1.1倍，並且無法申請公積金貸款。
5、商住兩用房不僅可以居住還可以註冊公司，而且不限購，也不算首套房，不過環境好，相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善。
6、商住兩用房無法辦理戶口落戶、沒有學區派位、首付高、水電費的計價高、物業費相對普通住宅也會高一些。
從政策不難看出深圳的商辦政策相比於北京還是比較寬鬆的，不限購，可居住可辦公，雖然沒有利率優惠，但可貸款，最關鍵的是深圳的房價處於全國各城市房價的第一集團，住宅6萬+，8萬+，甚至10萬+的項目遍地都是，對於年輕人和外地人來說，商辦項目低首付低總價不限購的優勢凸顯。
所以深圳前段時間個別商住項目出現日光盤，也就不難理解了。
佳爺房談齊小白
大家好，我是勇談。近日蘭州調低商業地產首付比例為50%的消息讓大家不由得想起了2018年前北京等一線城市對於商服類房產進行限購的事情。自從北京等城市對於商服類房產進行限購後，商住市場交易量受到重挫。不過隨著深圳前段時間個別商住類項目再現日光盤，商業地產是不是要再火？購房者該選擇商業地產項目嗎？因人而異。
北京等城市對於商住類項目進行禁止或者嚴格限購主要是因為颳起了“投資炒房風”
2018年北京等城市出臺商住限購的主要原因是“房產投資風興起”
至於為何北京等城市的商住公寓房產投資風興起？道理其實很簡單，以北京為例本身北京的落戶就極其困難，2000多萬常住人口的北京市差不多700多萬都是無法落戶的人群。對於這700多萬常年在北京工作、生活的人來說既然落戶無望，起碼有個住所也不錯。但是北京本身住宅價格極高，動輒5萬以上的房價讓很多人望而卻步；但是商住公寓的出現只需要花費一半的價格就可以解決住房問題，何樂而不為？開發商也看準了這個機會，開始打“擦邊球”一時間商住一體的公寓成為市場的熱賣品，包括房產從業人員在內的幾乎所有人都開始進入“商住投資”，商住公寓炒房投資熱已經興起，大家需要知道的是“房住不炒”在2016年就提出來了；目的就是為了打擊“炒房投機風”。這也是為何北京、廣州等一線城市出臺商住房限購、禁售商住房的原因。
深圳前段時間媒體報道的個別商住項目再現日光盤，已經被證實是“精心製造”出來的
經過查實後深圳的這兩個項目是灣璽和萬科星城，當天的成交確實不錯，但是絕對不是日光。根據查詢後的結果顯示，灣璽一共備案了225套房，這次只是賣了一半左右，萬科星城更多，一共備案了1801套房，這次也只是賣了288套。也就是說“商住房火熱”的情況是被房企“精心設計”過的。在疫情情況下，房企試圖通過幾次人為操作來攪動市場的想法是不錯的，可惜商業地產市場真的是“不惹人待見”。
商業地產我國是屬於“嚴重過剩”的情況，尤其是辦公樓，空置率居高不下已經不是秘密
辦公樓（寫字樓）空置率居高不下，這點在各個媒體報道上屢見不鮮
圖上所示是2018年國內幾大城市寫字樓空置率圖，可以看到一個明顯的事實，除去一線城市和經濟發達地區的寫字樓空置率尚可外，近幾年的火熱的西安、武漢、重慶等城市的寫字樓空置率都超過了30%；除去實體經濟下滑外，供應嚴重過剩已經是主因。
如上圖所示，在2016年“去庫存”開始前後也是我國辦公樓銷售的又一個高潮。僅僅4年的時間全國辦公樓銷售面積從2014年的2500萬平方米暴漲到2017年的4756萬平方米。這麼大的供給量也是造成全國絕大多數城市寫字樓空置率居高不下的主要原因。同樣的事情也發生在商業營業用房（商鋪之類的）上，根據查詢後的數據顯示2015年我國商業營業用房銷售面積為9254.79萬平方米，2017年竟然暴漲到12838.14萬平方米；這樣的數據都表明了一個事實“商業地產供應嚴重過剩”。
普通購房者該不該購買商業地產？還是一句話“無需求不購買，謹慎投資”
從2019年開始全國商業營業用房累計增長率都為負值，說明了些問題
2019年商業用房銷售累計增長率都是負值，說明了一個道理“絕大多數人已經不看好商業用房”，大家可以簡單理解為2019年商業用房銷售面積是要低於2018年的，而且是全年都是如此。看過我文章的朋友應該知道2019年的不少月份住宅商品房也出現了這樣的情況，只不過是比例要小得多。
無論是商業還是住宅2019年銷售面積累計增長都負值的情況下，再次勸你“無需求不購房”
近期又有了新的房地產“拐點”論，究竟是不是我不敢說，起碼2020年的房地產市場風險會比2019年大得多是事實，高達79.1%的負債率已經到了極限。無論是銀行、地方都不敢再為房企“背書”是真的。不出意外2020年商業地產的銷售還是累計負增長，普通購房者如果不是有需求（比如：自用等），想要通過投資來獲益還是謹慎些。
綜上，2020年“因城施策”的房產調控會更加普遍，各個城市的動作會更加多，這都是房地產市場“不穩定”的表現。作為普通購房者來說還是一句話“無需求不購房”，有需求買了就買了，起碼得個心理安慰。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
