一線城市的房價已經開始大漲，且幅度與持久性遠超以往
文\丁彥皓-可信財商、珂芯資產
房地產研究最考驗人性，每個研究者的潛意識與自身利益會影響其對房地產市場客觀性的誤判，但是事實更多是一幫買不起一線城市豪宅的人在每天咋咋呼呼的談論房價，其言論帶有明顯的階層屬性，潛意識期望房價下跌，也天真的幻想政府能夠把房價打下來。另外，從很多研究者自身的收入來看，房價確實高的離譜，甚至難以望其項背，所以，現實再次夯實了其對一線城市房價的偏見。但是，事實一線城市的房價在虛虛實實中，總能夠讓太多期望一線城市房價大幅度下跌的人絕望。嚴格意義來講，在未來很長時間，中國核心城市的房價都呈上漲的態勢，這絕對不以某個人的意志為轉移。在太多的人潛意識認為房價上漲是投機所為，而忽視了房地產的基本價值屬性與天然貨幣載體的功能。
一、全球過去與未來天量貨幣投放
過去20年，財富階層的收入更多來自於槓桿之下的房地產，而全國房價大幅持久上升的背景是貨幣的天量投放。事實房價更多是個貨幣現象，只要有貨幣增量投放，房價必然上漲。
央行投放的貨幣在不同資產之間有不同的流動趨向，而房地產的特徵決定其為最佳的貨幣載體，央行所投放的增量貨幣更多會湧向房地產市場，這也是過去20年中國房價上漲幅度遠超貨幣投放增長幅度的主要原因。央行所投放的貨幣最終會流至個人的賬戶中，但是央行天量投放的貨幣並非平均流至每個人的賬戶中，而是在不同賺錢能力的群體之間有不同的流向，這就意味著央行天量投放的貨幣必然會拉大不同收入群體之間的貧富差距，尤其是掌握資產越多財富階層會的收入會隨著央行新增投放的貨幣而持續上升，而低收入群體在經濟危機期間的生活必然會受嚴重衝擊，甚至無法維繫基本的生存。新冠疫情蔓延已在全球失控，對全球經濟的衝擊將會以兩年為週期來計，只要疫情未在全球徹底控制住之前，全球經濟必然會陷入疫情無休無止的“侵擾”之中。從歐美當前的選擇來看，其經濟與社會根本沒法承受將疫情徹底控制住前的“暫停”，所以，歐美必然會陷入與疫情無休無止的拉鋸戰中。疫情對經濟最大的衝擊就是限制了人與人之間的正常交往，嚴重的抑制了商業效率的最大化，以致於經濟發展降速與失業率大增。所以，在未來兩年內包括中國在內的全球央行必然會持續通過寬鬆的貨幣政策來應對疫情對經濟的衝擊。只要過量投放貨幣與利率降低，資產價格，尤其是房價必然大漲，這是常識。事實在過去的幾個月內，全球央行持續大量投放基礎貨幣與持續降息，在經濟暫停期間，已引起歐美股市的大幅反彈與中國一線城市的房價上漲。所以，
為應對疫情已投放貨幣與未來投放的貨幣將會共同持續的推高一線城市房價的持續上漲。二、全國人才、資源與資本大量湧入
中國已經進入資產收入時代，薪酬收入在財富階層的收入組成中佔比越來越小，由此得知，決定一線城市房地產購買力的收入更多是資產收入，而非薪酬收入。當前中國房地產市場已進入結構化的時代，農村及四五線城市的房地產泡沫事實已經破裂，房價大跌，且交易量極小。但是，一線城市卻具有極強的市場效率，從而導致全國資本與人才已開始大量湧向一線城市，這就意味著一線城市的房地產購買者並非該城市已有的居民，而是全國乃至全球的頂級財富持有者。所以，傳統意義上的基於薪酬的房價收入比在一線城市當前的境況下是無效的。事實一線城市的房價收入比應該為房價/（全國乃至全球最高收入群體父輩的資產性收入與薪酬性收入的總和交首付+具有極大發展潛力年輕人的未來收入償還按揭），這就意味著一線城市的住房最終會被父輩本就是全國乃至全球的最高財富持有者，且子女比較優秀，未來具有極大發展空間的群體所購買，這是一線城市房地產市場最大的特徵。
3月30日，中共中央與國務院聯合頒佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，其主旨是破除阻礙要素自由流動的體制機制障礙，擴大要素市場化配置範圍。該政策打破了以往堅守發達地區輔助欠發達地區發展的思路，而是讓全國一盤棋，效率是決定發展的唯一要素。這就意味著一線城市及其周邊附屬城市將會不再受欠發達地區的掣肘，而將效率最大化，全國人才、資源與資本會以更大的速率湧向一線城市及其周邊附屬城市。而住房是生存的剛需，人才、資源與資本一旦大規模湧入一線城市，其房價也會相應的水漲船高。未來中國還有3.5億農民要城市化，在大城市化的戰略主導下，全國乃至全球最精英的人才與財富將會持續湧入一線城市等決定，一線城市上市交易的房子要經受全球乃至全國的財富與人才的“拍賣”。事實一線城市的房子不是簡單的商品，而是稀有古董的拍賣。
三、可交易住房的數量異常稀少，易於控盤
從股票坐莊的邏輯來講，坐莊必須要確保能夠控盤，而控盤的前提是交易標的的有限性，不能隨意無限的供應。
房地產具有區域性的特徵，不同區域的房地產具有不同的特徵，所以，房地產是最佳的“坐莊”式投機交易品種。即房地產的不可替代性讓投機者在“坐莊”某一城市的房地產時不用擔心無限供給的衝擊。通常而言，就是因為某一城市的房地產供給總量確定與大部分房產由社會群體所居住而無法交易成為“限售盤”，而能夠隨時參與買賣的“流通盤”異常稀少。房子雖然很難形成“莊家”，但是，一線城市當前所處的經濟現實、貨幣的持續投放以及大城市化等特徵共同決定一線城市的房地產屬於低價優質資產。社會整體對房價的上漲較為敏感，而對下跌卻較為遲鈍。即下跌時不易形成整體性拋盤，而上漲時卻很容易形成“追風式”的搶購，但持有者卻會在房價上漲時捂盤惜售。所以，房地產行業雖很難形成“某一莊家”，但是，卻可以很容易的形成“莊家同盟”。由於潛在購買者對交易的本質與內在邏輯的認識不深，一旦看到房價上升就盲目跟風購買，讓有限的交易主體產生羊群有效應，即一旦市場形成房價大漲的預期時，“流通盤”通常會捂盤惜售，降低供給，加速房價的上漲。所以，一線城市的政府為了限制房價的非理性繁榮，而一旦房價出現下跌趨勢時，限售、差異性稅費和利率等又限制投機性房產的入市，降低了供給與抑制了價格的公允性回調，從而導致房價只漲不跌。
四、結論
結構化是房地產市場最大的特徵，不同的區域將會呈現不同的特徵，事實中西部四五線城市與農村的房地產泡沫早已開始大面積破裂，而一線城市卻成了全球資源、人才與資本持續湧入的聚集地。新冠疫情對全球經濟的最終衝擊遠不及當前所表現出來的，事實會更加深遠與持久，應以兩年為一個週期來計。全球各大經濟體為了應對疫情對經濟的衝擊，已經投放大量的基礎貨幣與持續降息，而未來兩年內這一貨幣寬鬆的行為還將持續，這是決定全球資產價格，尤其是中國一線城市房價未來走勢的決定因素之一。房地產是天然最佳的貨幣載體特徵決定只要有增量投放貨幣，房價必然大漲。
另外，疫情之後，中國對經濟發展的思路從全國一盤棋轉向效率優先，欠發達地區對一線城市未來發展的掣肘會更少。如果取消均衡發展的思路，讓全國不同的區域僅以效率為基準來確定發展思路，一線城市的市場效率將會掏空中西部欠發達地區的人才、資源與資本，吸納包括中西部在內的全球資源、人才與資本來“拍賣”一線城市有限的生存空間。
在貧富差距日益拉大的背景下，一線城市有限的房地產會被全國父輩已掌握鉅額財富，且子女非常優秀的家庭所“拍賣”，並非僅拘泥於某個城市已有居民的薪酬性收入。這是當前一線城市房價持續上漲，但有沒有泡沫破裂的主要原因。最後，一線城市的房地產供給總量確定與大部分房產由社會群體居住而無法交易成為“限售盤”，而能夠隨時上市交易的“流通盤”相對潛在的購買需求極少，尤其其基本價值決定一線城市的住房供給能夠形成“莊家同盟”，買賣行為一致。在房價上漲時，供給量大減，推動房價上漲。在房價下跌時，限售、差異性的稅費和利率又限制投機性房產的入市，降低了供給與抑制了價格的公允性回調，從而導致房價無法隨著行情下跌而公允性回調，形成房價只漲不跌的態勢。
由此得知，一線城市的房價已開始大漲，且幅度與持久性遠超以往。
可信財商-所有評論都要對投資有所幫助！
作者簡介：
丁彥皓 博士、博士後，可信財商發起人，珂芯資產董事長，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關係、歷史、哲學與宗教。
