一线城市的房价已经开始大涨，且幅度与持久性远超以往
文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产
房地产研究最考验人性，每个研究者的潜意识与自身利益会影响其对房地产市场客观性的误判，但是事实更多是一帮买不起一线城市豪宅的人在每天咋咋呼呼的谈论房价，其言论带有明显的阶层属性，潜意识期望房价下跌，也天真的幻想政府能够把房价打下来。另外，从很多研究者自身的收入来看，房价确实高的离谱，甚至难以望其项背，所以，现实再次夯实了其对一线城市房价的偏见。但是，事实一线城市的房价在虚虚实实中，总能够让太多期望一线城市房价大幅度下跌的人绝望。严格意义来讲，在未来很长时间，中国核心城市的房价都呈上涨的态势，这绝对不以某个人的意志为转移。在太多的人潜意识认为房价上涨是投机所为，而忽视了房地产的基本价值属性与天然货币载体的功能。
一、全球过去与未来天量货币投放
过去20年，财富阶层的收入更多来自于杠杆之下的房地产，而全国房价大幅持久上升的背景是货币的天量投放。事实房价更多是个货币现象，只要有货币增量投放，房价必然上涨。
央行投放的货币在不同资产之间有不同的流动趋向，而房地产的特征决定其为最佳的货币载体，央行所投放的增量货币更多会涌向房地产市场，这也是过去20年中国房价上涨幅度远超货币投放增长幅度的主要原因。央行所投放的货币最终会流至个人的账户中，但是央行天量投放的货币并非平均流至每个人的账户中，而是在不同赚钱能力的群体之间有不同的流向，这就意味着央行天量投放的货币必然会拉大不同收入群体之间的贫富差距，尤其是掌握资产越多财富阶层会的收入会随着央行新增投放的货币而持续上升，而低收入群体在经济危机期间的生活必然会受严重冲击，甚至无法维系基本的生存。新冠疫情蔓延已在全球失控，对全球经济的冲击将会以两年为周期来计，只要疫情未在全球彻底控制住之前，全球经济必然会陷入疫情无休无止的“侵扰”之中。从欧美当前的选择来看，其经济与社会根本没法承受将疫情彻底控制住前的“暂停”，所以，欧美必然会陷入与疫情无休无止的拉锯战中。疫情对经济最大的冲击就是限制了人与人之间的正常交往，严重的抑制了商业效率的最大化，以致于经济发展降速与失业率大增。所以，在未来两年内包括中国在内的全球央行必然会持续通过宽松的货币政策来应对疫情对经济的冲击。只要过量投放货币与利率降低，资产价格，尤其是房价必然大涨，这是常识。事实在过去的几个月内，全球央行持续大量投放基础货币与持续降息，在经济暂停期间，已引起欧美股市的大幅反弹与中国一线城市的房价上涨。所以，
为应对疫情已投放货币与未来投放的货币将会共同持续的推高一线城市房价的持续上涨。二、全国人才、资源与资本大量涌入
中国已经进入资产收入时代，薪酬收入在财富阶层的收入组成中占比越来越小，由此得知，决定一线城市房地产购买力的收入更多是资产收入，而非薪酬收入。当前中国房地产市场已进入结构化的时代，农村及四五线城市的房地产泡沫事实已经破裂，房价大跌，且交易量极小。但是，一线城市却具有极强的市场效率，从而导致全国资本与人才已开始大量涌向一线城市，这就意味着一线城市的房地产购买者并非该城市已有的居民，而是全国乃至全球的顶级财富持有者。所以，传统意义上的基于薪酬的房价收入比在一线城市当前的境况下是无效的。事实一线城市的房价收入比应该为房价/（全国乃至全球最高收入群体父辈的资产性收入与薪酬性收入的总和交首付+具有极大发展潜力年轻人的未来收入偿还按揭），这就意味着一线城市的住房最终会被父辈本就是全国乃至全球的最高财富持有者，且子女比较优秀，未来具有极大发展空间的群体所购买，这是一线城市房地产市场最大的特征。
3月30日，中共中央与国务院联合颁布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其主旨是破除阻碍要素自由流动的体制机制障碍，扩大要素市场化配置范围。该政策打破了以往坚守发达地区辅助欠发达地区发展的思路，而是让全国一盘棋，效率是决定发展的唯一要素。这就意味着一线城市及其周边附属城市将会不再受欠发达地区的掣肘，而将效率最大化，全国人才、资源与资本会以更大的速率涌向一线城市及其周边附属城市。而住房是生存的刚需，人才、资源与资本一旦大规模涌入一线城市，其房价也会相应的水涨船高。未来中国还有3.5亿农民要城市化，在大城市化的战略主导下，全国乃至全球最精英的人才与财富将会持续涌入一线城市等决定，一线城市上市交易的房子要经受全球乃至全国的财富与人才的“拍卖”。事实一线城市的房子不是简单的商品，而是稀有古董的拍卖。
三、可交易住房的数量异常稀少，易于控盘
从股票坐庄的逻辑来讲，坐庄必须要确保能够控盘，而控盘的前提是交易标的的有限性，不能随意无限的供应。
房地产具有区域性的特征，不同区域的房地产具有不同的特征，所以，房地产是最佳的“坐庄”式投机交易品种。即房地产的不可替代性让投机者在“坐庄”某一城市的房地产时不用担心无限供给的冲击。通常而言，就是因为某一城市的房地产供给总量确定与大部分房产由社会群体所居住而无法交易成为“限售盘”，而能够随时参与买卖的“流通盘”异常稀少。房子虽然很难形成“庄家”，但是，一线城市当前所处的经济现实、货币的持续投放以及大城市化等特征共同决定一线城市的房地产属于低价优质资产。社会整体对房价的上涨较为敏感，而对下跌却较为迟钝。即下跌时不易形成整体性抛盘，而上涨时却很容易形成“追风式”的抢购，但持有者却会在房价上涨时捂盘惜售。所以，房地产行业虽很难形成“某一庄家”，但是，却可以很容易的形成“庄家同盟”。由于潜在购买者对交易的本质与内在逻辑的认识不深，一旦看到房价上升就盲目跟风购买，让有限的交易主体产生羊群有效应，即一旦市场形成房价大涨的预期时，“流通盘”通常会捂盘惜售，降低供给，加速房价的上涨。所以，一线城市的政府为了限制房价的非理性繁荣，而一旦房价出现下跌趋势时，限售、差异性税费和利率等又限制投机性房产的入市，降低了供给与抑制了价格的公允性回调，从而导致房价只涨不跌。
四、结论
结构化是房地产市场最大的特征，不同的区域将会呈现不同的特征，事实中西部四五线城市与农村的房地产泡沫早已开始大面积破裂，而一线城市却成了全球资源、人才与资本持续涌入的聚集地。新冠疫情对全球经济的最终冲击远不及当前所表现出来的，事实会更加深远与持久，应以两年为一个周期来计。全球各大经济体为了应对疫情对经济的冲击，已经投放大量的基础货币与持续降息，而未来两年内这一货币宽松的行为还将持续，这是决定全球资产价格，尤其是中国一线城市房价未来走势的决定因素之一。房地产是天然最佳的货币载体特征决定只要有增量投放货币，房价必然大涨。
另外，疫情之后，中国对经济发展的思路从全国一盘棋转向效率优先，欠发达地区对一线城市未来发展的掣肘会更少。如果取消均衡发展的思路，让全国不同的区域仅以效率为基准来确定发展思路，一线城市的市场效率将会掏空中西部欠发达地区的人才、资源与资本，吸纳包括中西部在内的全球资源、人才与资本来“拍卖”一线城市有限的生存空间。
在贫富差距日益拉大的背景下，一线城市有限的房地产会被全国父辈已掌握巨额财富，且子女非常优秀的家庭所“拍卖”，并非仅拘泥于某个城市已有居民的薪酬性收入。这是当前一线城市房价持续上涨，但有没有泡沫破裂的主要原因。最后，一线城市的房地产供给总量确定与大部分房产由社会群体居住而无法交易成为“限售盘”，而能够随时上市交易的“流通盘”相对潜在的购买需求极少，尤其其基本价值决定一线城市的住房供给能够形成“庄家同盟”，买卖行为一致。在房价上涨时，供给量大减，推动房价上涨。在房价下跌时，限售、差异性的税费和利率又限制投机性房产的入市，降低了供给与抑制了价格的公允性回调，从而导致房价无法随着行情下跌而公允性回调，形成房价只涨不跌的态势。
由此得知，一线城市的房价已开始大涨，且幅度与持久性远超以往。
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作者简介：
丁彦皓 博士、博士后，可信财商发起人，珂芯资产董事长，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教。
