一般酒店選址的14個注意事項
導語：很多人說“酒店經營好壞的核心之一是選址”。這個觀點，說明了酒店選址的重要性，說明酒店的選址決定了酒店後期的基本“基因”。這個觀點我也贊同，但是隨著“滴滴”等新的出行方式出現後，選址的注意事項又有了新的註釋！接下來為各位朋友們分享我們紅專設計和成都古蘭裝飾在這10多年時間裡，通過近1000多家酒店的籌建設計，所總結的一些關於酒店選址的心得！
一般酒店選址的14個注意事項
1.分析交通流線
交通流線主要分為大交通、小交通。
- 大交通分析，是指酒店物業地址與城市主動脈的距離、方便性。如：與機場、地鐵站、高鐵站、火車站、景點、城市核心區、城市主幹線等的距離和方便性。在實際選址中，大交通的價值大於小交通的價值，大交通的位置是影響酒店定位的重要因素。
- 小交通分析，是指酒店物業與項目周邊幹道的通暢性、方便性和距離。
一般酒店選址的14個注意事項
目前，在中國大多數城市的出租車和網約車都比較便捷，有些“常人”看不懂的物業，只要物業本身條件好，就算小交通有瑕疵也可以作為優良的酒店物業。
2.分析商圈特點
每個商圈的屬性不一樣，商圈特點對酒店定位起決定性作用。根據酒店的消費特點酒店商圈分為以下14個類別：
- 商務商圈、商業商圈
- 醫院商圈、學校商圈
- 聚居商圈、景區商圈
- 高鐵商圈、車站商圈
- 機場商圈、園區商圈
- 城郊商圈、會展商圈
- 政務商圈、綜合商圈
一般酒店選址的14個注意事項
以上商圈分類適用於一二三線城市，大多數四五線城市商圈屬性並不明顯。每個商圈的消費時間、頻率、消費心裡、消費人群等存在較大的區別，投資者在投資酒店的時候，對商圈屬性的判斷要作為重點工作。
3.瞭解政府規劃
我們有了初步的選址意向後，要查閱相關資料和網站。
- 瞭解在這個位置有效半徑內的政府規劃。
- 瞭解是否有拆遷、改道、修路、修橋、新建等規劃。
一般酒店選址的14個注意事項
這些情況都可能直接影響在這個區域內投資酒店的安全性和投資策略，尤其是計劃租賃的物業，若有拆遷的可能，那就要有預案的進行投資。
4.分析流動人口流量情況
主要分析這個區位下流動人口的流量大小和流量頻次。不同區位下流動人口的流量大小、頻率和節奏是不一樣的。
- 有的區域自然流量大、有的區域自然流量小。
- 有的區域自然流量集中在週五週六。
- 有的區域自然流量集中在週日到週四。
- 有的區域自然流量集中在節假日。
這些分析，對酒店選址、定位、產品、營銷都有重要的價值。如果出現產品定位、營銷策略與這些流量規律錯位，將會對酒店的盈利狀況產生重大影響。
5.極端天氣分析
部分地區存在明顯的極端天氣，在建築規劃時、設施設備選取時、道路規劃時都要結合這些極端天氣進行考慮。否則，會直接影響到酒店的舒適度、用戶的方便性、使用的便利性、運營時的能耗等。
一般酒店選址的14個注意事項
6.地質災害分析
在新建酒店時或在酒店規劃時，不管政府是否要求單獨災評，作為酒店投資方都需要把這件事作為大事！必須確保建築的安全！尤其是在一些容易產生泥石流、山體滑坡的地區，尤為重要。
一般酒店選址的14個注意事項
7.風土人文調研
新到一個地區進行酒店投資，要了解當地的風土人文、民族信仰，尤其涉及到當地的習俗、禁忌、圖騰、符號等，要研究準確，避免不必要的麻煩！要尊重各民族習慣，要尊重各民族和群體的信仰。如：
- 有的民族較保守，衛生間需要絕對封閉。
- 有的民族圖騰是至高無上的，需要絕對的善用和慎用。
一般酒店選址的14個注意事項
8.物業面積適度
關於物業面積容易產生以下兩種誤區：
- 一種就是新建規劃型酒店，一般都會把政府規定的指標修完，或完全按政府的要求進行建築設計，不去考慮未來在這個區位下的真實承載量，或不考慮未來經營的安全性，更未給政府提出合理的建議，並對指標或要求進行調整。一旦修建出來，就是一個不健康的酒店。
- 另一種情況就是租賃物業，有多大面積租賃多大面積，而忽略了本身需要多大面積、人房比是否合理等問題。
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9.植景面積
植景面積是指酒店植物和景觀的面積，及視線下的視覺透視面的大小、遠近等。這個因素影響著酒店的屬性和定位，也影響酒店的定價及檔次。
一般植景面越大越好的酒店檔次越高，所以同一棟樓，高區的酒店比低區的酒店更有價值，視線好的物業比視線差的物業更有價值，景觀好的比景觀差的更有價值。
一般酒店選址的14個注意事項
根據2017年5月胡潤研究院《中國奢華旅遊與生活方式調研》結果顯示。高端出遊人士最為看重的是酒店服務人性化（佔比49%），其次為房間的視野（佔比48%），房間的乾淨度（佔比44%）。這組數據說明從硬件的角度看，房間視野在消費者心中佔比最高。
10.產權屬性
一般酒店對產權的要求是商業，這個在新建的用地性質，或是租賃物業的時候，均需要提前明確。否則裝修好後不能辦理相關證照，會造成重大損失。
一般酒店選址的14個注意事項
11.噪聲汙染
噪聲對酒店影響較大，在酒店選址時，一定要遠離噪聲源。目前城市中已有明確的噪聲方面規定，相對問題不大，但非城市區域或偏遠城市就容易出現較大的噪聲源，一般客房內的噪聲要控制在40-50分貝以內。
一般酒店選址的14個注意事項
12.氣味汙染
大的刺激性味道對酒店定位影響也較大，一般在有刺激性氣味源附近不適合建設精品酒店或高端酒店。如：海鮮市場附近等等。
一般酒店選址的14個注意事項
13.停車位置
酒店停車場的動線及位置對酒店來說很重要。隨著社會的發展，尤其新建酒店要考慮電動車的充電樁、旅遊大巴的停靠位置、一般轎車的動線流暢、後勤貨物運輸動線的獨立隱蔽等。
一般酒店選址的14個注意事項
14.競爭情況
- 一個區域完全沒有酒店並不代表其他人都沒有看到這個商機，也可能是這個區域沒有需求。
- 一個區域的酒店很多也不代表這個區域的酒店經營就好做！
所以在選址上競爭情況也是一個重要因素，尤其是對酒店的定位時，對競爭對手的瞭解是十分重要的。
一般酒店選址的14個注意事項
選擇紅專設計的10大理由
- 通過對區位、商圈、競對、物業本身進行調研，勘測後給出具有獨特競爭力的定位
- 根據獨具競爭力的定位，進行酒店產品設計和服務設計（或連鎖酒店品牌推薦），讓服務設計與產品設計相互融合，使酒店更具競爭壁壘
- 在設計的時候進行人房比控制、能耗控制、坪效提升，在經營過程中，能用較低的成本獲得更大的利潤
- 立體房型、立體房價、虛擬房型的植入，為後期OTA及會員營銷，及收益管理留下良好的基礎，避免價格混亂，提升酒店10%以上的利潤
- 利用流量思維和用戶思維進行產品設計，降低後期的營銷成本
- 紅專設計與古蘭裝飾、勝高酒店集團、金天鵝科技、HI花生酒店聯合獨創隔音、防水及防潮工藝，避免後期工程維修及投訴
- 紅專設計與古蘭裝飾、勝高酒店集團、金天鵝科技、HI花生酒店聯合獨創差評防控措施，打造5.0高分好評酒店
- 通過雙樣制度控制效果，不指定品牌，投資者根據自己的優勢資源進行採購，控制成本。也避免了傳統設計公司“吃回扣”的現象
- 賣點植入到產品設計和服務設計中，酒店競爭力更有保障
- 知名設計大師唐也親自把關，層層審核，確保設計質量
本文摘錄自紅專設計與攜程大學即將出版的《新流量時代下的酒店設計秘籍》一書，版權歸紅專設計所有，歡迎轉發！如需轉載，請按原文內容進行整體轉載！否則視為侵權！
《新流量時代下的酒店設計秘籍》 作者：唐也
未完待續，敬請期待……
