作者：華略智庫高級研究員 陸辰佳
來源：華略創智（ID：HUALUETT）
對於寸土寸金的深圳而言，土地資源稀缺一直是城市快速發展的最大限制之一。近年來，無論是在產業發展還是城市建設上，深圳一直探索推動空間節約集約開發利用，開創全國提升經濟密度的先河。
經濟密度即每平方公里生產總值，相當於“單位面積土地上的經濟產出”，也稱“地均GDP”。深圳經濟密度在全國乃至在全球城市中都佔據著“領頭雁”地位。
2019年，深圳以1996.85平方公里的面積，創造出26927.09億元的地區生產總值，地均GDP高達13.48億元/平方公里，其經濟密度遠遠甩出排名第二的上海。後者以6.02億元/平方公里的水平大幅度領先北京2.16億元/平方公里。
2019年全國城市地均GDP前二十強（作者整理）
據中國社會科學院和聯合國人居署聯合發佈的《全球城市競爭力報告2019-2020——跨入城市的世界300年變局》顯示，在2019年全球城市經濟競爭力指數排名中，深圳是繼紐約、新加坡、倫敦之後的第四位城市，整體競爭力水平持續飆升。深圳能一躍超過上海、香港，與其較高的經濟密度有極大關係。
2019年全球城市經濟競爭力指數TOP20
早在2012年，國內第一個土地整備局在深圳掛牌成立。其首要任務是統籌協調、指導深圳全市的土地整備、房屋徵（收）地以及土地投融資等，為深圳未來的城市和產業升級騰出地方。
對於寸土寸金的深圳而言，土地資源稀缺一直是城市快速發展的最大限制之一。近年來，為降低企業營商成本，深圳推出了一系列提升經濟密度的創舉，通過全新的產業載體模式盤活存量土地，溢出更多產業發展空間。
01
上天：探索“工業上樓”
回望歷史，伴隨著改革開放的春風，特別是1980年建立經濟特區以來，深圳許多工業區開始“破土而出”。但40年後的今天，原來老舊工業區由於標準不高、機器或生產線笨重等原因，很多企業只能將廠房選擇在一樓，造成極大的土地浪費，容積率上不去。
因此，深圳以先行先試的政策優勢，無論是在產業發展還是城市建設上，探索推動空間節約集約發展與利用，開創全國提升經濟密度的先河。簡單來說，“工業上樓”就是將重量較輕、震動小的生產設備遷移至高層，實現立體式開發。該理念緣起於2016年，深圳以進一步推進簡政放權、促進政府職能轉變為突破口，大力推進“強區放權”改革，寶安區全至科技創新園“工業上樓”便是其中一項。
全至科技創新園
全至科技創新園前身為茅洲山工業園，原有企業均為五金製品、模具銷售、配件包裝等傳統低端製造業，企業規模偏小，發展空間十分有限。2012年起，園區按照甲級寫字樓和工業廠房雙重標準建設23層科創大廈。通過科學規劃實現人車分流、人貨分流，配置大型全天候卸貨平臺和多臺大型載重客梯，方便企業運送設備儀器、材料及產品等，滿足各種大型研發、生產設備的需求。
入駐科創大廈的製造業企業——誠之益生產車間
“工業上樓”模式在初期便取得良好效果，吸引了120多家科技企業入駐，其中國家級高新技術企業超過10家，有力倒逼了整個園區經濟結構調整和企業轉型升級。2019年，寶安區在全市率先出臺《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，提供了具體的操作細則，讓“工業上樓”更具科學性和可操作性。
“工業上樓”在工業載體上向存量挖掘潛力，大幅提升存量空間利用率，可有效解決企業無處擴產、被迫外遷的問題。企業生產、設計、研發等多個環節也可不再受制於空間侷限，解決產業集聚度低，不易形成專業化園區的問題，以及企業總部辦公與製造場地分離、增加成本和管理難度的問題。同時，也避免了工業房地產化，確保高層廠房用於生產。
02
升級：總部“聯合上樓”
深圳的“創新紅利”促進了城市高速發展，但另一面則是企業要面對較為高昂的房價。長久以來，企業往往喜歡競拍土地自建物業，但此舉不僅耗資巨大，還極易造成空置浪費，甚至衍生出“二房東”現象。
南山區有不少科技企業面臨產業發展空間“拮据”問題，南山150多家上市公司中50家在當地無自有物業，企業陷入兩難：一方面，單獨拿地“資金不夠”，又面臨不少外地優厚政策的誘惑；另一方面，留戀南山的營商環境和創新氛圍，不想離開。
對於工業和產業用地的“聯合建設”，深圳此前沒有先例。多年前，一些部門曾提出由部分行業“小巨人”企業聯建總部大樓的想法，但因涉及土地招拍掛及後續監管等諸多問題，一直難以付諸實踐。直至2018年，南山區將“聯合建樓”作為重點改革項目，進行了探索和嘗試。
2019年2月，南山區15家重點企業組成聯合體，以9.86億元的成交價成功競得留仙洞戰略性新興產業基地的T501-0096地塊，這標誌著南山區探索實施總部“聯合上樓”模式進入快車道。
“聯合建樓”以轄區上市企業為主，此次組成聯合體的15家企業中，上市公司佔75%。
本次聯合建設總部大樓是深圳首次組織如此大規模的聯建工作，沒有可參照的案例，探索之路歷時一年多。同時，聯建工作涉及轄區內多家優質企業的切身利益，協調難度也非常大，其經驗主要歸結以下幾點：
1.紮實調研，多方摸底，充分掌握企業用房需求；
2.精準定位，多次篩選，最終確定入選企業範圍；
3.多措並舉，定期協調，儘量滿足企業發展需求；
4.統一招標，簡化環節，降低溝通成本快速聯建。
總部“聯合建樓”模式是南山區針對轄區無自有物業的上市企業的創新，目的是鼓勵上市企業聯合競投總部用地、聯建總部大廈，按競買主體的約定比例分配物業，在一定程度上避免了產業空間浪費。
此外，南山還注重該模式背後體制機制的程序創新與“集約高效”理念落地，充分調合企業不同的空間需求。比如，南山創新項目設計建設機制，設置多層架空層及立體連廊，方便企業入駐後進行靈活設計調整，同時也保留了公共空間的可塑性。
03
入地：探索地下空間
城市發展在經歷了高層建築、高架道路為標誌的城市“長高”風潮之後，城市空間擁擠並沒有得到緩解，城市的歷史風貌和建築特色反之被高漲的建築密度和容積率所摧毀。
人們很快認識到密集的高層建築和高架道路不能從根本上解決城市的發展問題。因此，通過充分利用地下空間、大型基礎設施入地等手段來解決土地資源嚴重不足的問題。尤其是在高度發展的大城市，“向下要地”成為大勢所趨。
早在2008年，深圳市就出臺了《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》，這是國內第一部全面規範地下空間開發利用管理的地方政府規章。最近幾年，深圳土地資源供需矛盾問題越發凸顯，使得深圳對地下空間開發與利用的需求更加迫切。
2018年7月，深圳市規劃國土委起草了《深圳市地下空間開發利用暫行辦法（徵求意見稿）》，提出開發利用地下空間，鼓勵對地上地下空間綜合統籌和一體化開發，以提高城市空間資源利用效率。
據悉，深圳前海正在打造一座四通八達、規模龐大的地下城，即“前海映像”地下工程，這將是深圳具有示範意義的商務中心區地下城市空間。根據規劃，開發總規模高達630萬平方米（不含地下道路和軌道設施），相當於20個平安金融中心，是號稱目前中國最大地下城“上海虹橋地下城”（230萬平米）的近三倍。
前海地下空間概念圖
超級地下城以交通系統為核心，規劃了5條城市軌道。圍繞軌道站點，打造“地下道路-地下聯絡道-地下車庫”逐級分流系統，以保障高峰時段約25-35萬人次/小時的軌道出行和接駁需求，有效緩解地面交通壓力。
同時，圍繞軌道站點進行地下商業街開發，涵蓋公共服務、市政設施、商業社交等。互聯互通的地下步行網絡、立體高效的地下車行系統、多元複合的地下公共服務設施以及綠色低碳的地下市政基礎設施等，使超級地下城成為前海未來的城市活力空間。
除了前海超級地下城，深圳目前在建或正在規劃的地下空間開發項目還有全球第一大會展中心深圳國際會展中心、連接三館一城的龍城廣場地下空間、被稱為“深圳之眼”的深圳眼水晶島計劃等。
深圳國際會展中心
深圳眼水晶島計劃
04
出圈：擴容的另一種方式
由於產業飛速發展，深圳對土地的需求已達到飢渴的地步，除了“上天入地術”，深圳還曾嘗試了其他方法：
提高容積率。《深圳市城市規劃標準與準則》經歷了2013版、2015版、2018版的多次修正，深圳容積率標準也不斷優化。比如居住用地方面，位於“密度三區”的基準容積率由修訂前的2.8調高至3.0，容積率上限則由5.0調高至5.5。而商業服務用地、工業用地、物流倉儲用地等已不再設容積率上限，只保留了基準容積率。這也意味著，深圳未來在產業、居住、商業等方面都將向天空爭取更多的發展空間。
填海擴城。自深圳建市至2013年，通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里，超過6個蛇口半島面積，佔全市海域面積6.5%。2017年底，《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》中提到，五年內對12個地方進行圍填海，面積約28.2平方公里。
向周邊城市要地。與周邊各城市成立合作區，借其土地發展產業、建保障房、通地鐵等，也是深圳近年來的慣用之法，類似於“飛地經濟”。繼2011年成立深汕特別合作區後，深圳於2018年提出建立深莞惠試驗區，即在莞惠臨深地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。
深汕特別合作區區位圖
同為一線城市，深圳面積僅相當於北京的1/8，相當於上海、廣州的1/3,且深圳幾乎沒有可再利用的空閒土地資源。因此，土地一直是深圳的心頭之痛，面臨著比其他三個一線城市更為艱難的擴容難題。（北京大興、順義等還有大量可開發用地，上海有浦東和臨港可用，廣州則有南海區、增城區等地擴容）
也因此，過去十幾年來，深圳合併東莞、惠州的傳聞，甚至要“直轄”的消息不絕於耳。深汕合作區的飛地模式也進一步加深了對擴容的想象。
實際上，拓展發展空間的做法，還有一種，那就是城市圈的發展輻射。目前，一線城市的擴容不再侷限於行政區劃的調整，而是傾向於以“都市圈”為表現形式的區域協同發展模式。
關於“出圈”，北上廣深四大一線城市中，以北京為核心的首都都市圈、以上海為核心的上海大都市圈、以廣州為核心的廣州都市圈都已有相應的規劃出臺，唯獨缺少深圳。
但從深圳的經濟體量、產業配套、常住人口、交通設施、人居環境、營商環境、科創能力、輻射能力等來看，都已具備支撐起都市圈發展的各項條件，以打開深圳城市發展空間。
再過幾天，就是深圳特區成立40週年，坊間更是傳言中央可能贈送深圳類似擴容這樣的“生日大禮”。但無論如何，作為中國改革開放窗口和試驗田的深圳，以經濟圈C位的實力和擔當輻射帶動周邊區域發展，是早就已經存在的事實。
四十不惑，深圳再出發正當時。不管是畫圈，還是出圈，深圳的經濟影響和創新動能都會超乎想象、超越視距。
下一篇原創，我們將對深圳40年來的科技創新曆程進行剖析和解讀。
