作者：华略智库高级研究员 陆辰佳
来源：华略创智（ID：HUALUETT）
对于寸土寸金的深圳而言，土地资源稀缺一直是城市快速发展的最大限制之一。近年来，无论是在产业发展还是城市建设上，深圳一直探索推动空间节约集约开发利用，开创全国提升经济密度的先河。
经济密度即每平方公里生产总值，相当于“单位面积土地上的经济产出”，也称“地均GDP”。深圳经济密度在全国乃至在全球城市中都占据着“领头雁”地位。
2019年，深圳以1996.85平方公里的面积，创造出26927.09亿元的地区生产总值，地均GDP高达13.48亿元/平方公里，其经济密度远远甩出排名第二的上海。后者以6.02亿元/平方公里的水平大幅度领先北京2.16亿元/平方公里。
2019年全国城市地均GDP前二十强（作者整理）
据中国社会科学院和联合国人居署联合发布的《全球城市竞争力报告2019-2020——跨入城市的世界300年变局》显示，在2019年全球城市经济竞争力指数排名中，深圳是继纽约、新加坡、伦敦之后的第四位城市，整体竞争力水平持续飙升。深圳能一跃超过上海、香港，与其较高的经济密度有极大关系。
2019年全球城市经济竞争力指数TOP20
早在2012年，国内第一个土地整备局在深圳挂牌成立。其首要任务是统筹协调、指导深圳全市的土地整备、房屋征（收）地以及土地投融资等，为深圳未来的城市和产业升级腾出地方。
对于寸土寸金的深圳而言，土地资源稀缺一直是城市快速发展的最大限制之一。近年来，为降低企业营商成本，深圳推出了一系列提升经济密度的创举，通过全新的产业载体模式盘活存量土地，溢出更多产业发展空间。
01
上天：探索“工业上楼”
回望历史，伴随着改革开放的春风，特别是1980年建立经济特区以来，深圳许多工业区开始“破土而出”。但40年后的今天，原来老旧工业区由于标准不高、机器或生产线笨重等原因，很多企业只能将厂房选择在一楼，造成极大的土地浪费，容积率上不去。
因此，深圳以先行先试的政策优势，无论是在产业发展还是城市建设上，探索推动空间节约集约发展与利用，开创全国提升经济密度的先河。简单来说，“工业上楼”就是将重量较轻、震动小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念缘起于2016年，深圳以进一步推进简政放权、促进政府职能转变为突破口，大力推进“强区放权”改革，宝安区全至科技创新园“工业上楼”便是其中一项。
全至科技创新园
全至科技创新园前身为茅洲山工业园，原有企业均为五金制品、模具销售、配件包装等传统低端制造业，企业规模偏小，发展空间十分有限。2012年起，园区按照甲级写字楼和工业厂房双重标准建设23层科创大厦。通过科学规划实现人车分流、人货分流，配置大型全天候卸货平台和多台大型载重客梯，方便企业运送设备仪器、材料及产品等，满足各种大型研发、生产设备的需求。
入驻科创大厦的制造业企业——诚之益生产车间
“工业上楼”模式在初期便取得良好效果，吸引了120多家科技企业入驻，其中国家级高新技术企业超过10家，有力倒逼了整个园区经济结构调整和企业转型升级。2019年，宝安区在全市率先出台《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，提供了具体的操作细则，让“工业上楼”更具科学性和可操作性。
“工业上楼”在工业载体上向存量挖掘潜力，大幅提升存量空间利用率，可有效解决企业无处扩产、被迫外迁的问题。企业生产、设计、研发等多个环节也可不再受制于空间局限，解决产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题，以及企业总部办公与制造场地分离、增加成本和管理难度的问题。同时，也避免了工业房地产化，确保高层厂房用于生产。
02
升级：总部“联合上楼”
深圳的“创新红利”促进了城市高速发展，但另一面则是企业要面对较为高昂的房价。长久以来，企业往往喜欢竞拍土地自建物业，但此举不仅耗资巨大，还极易造成空置浪费，甚至衍生出“二房东”现象。
南山区有不少科技企业面临产业发展空间“拮据”问题，南山150多家上市公司中50家在当地无自有物业，企业陷入两难：一方面，单独拿地“资金不够”，又面临不少外地优厚政策的诱惑；另一方面，留恋南山的营商环境和创新氛围，不想离开。
对于工业和产业用地的“联合建设”，深圳此前没有先例。多年前，一些部门曾提出由部分行业“小巨人”企业联建总部大楼的想法，但因涉及土地招拍挂及后续监管等诸多问题，一直难以付诸实践。直至2018年，南山区将“联合建楼”作为重点改革项目，进行了探索和尝试。
2019年2月，南山区15家重点企业组成联合体，以9.86亿元的成交价成功竞得留仙洞战略性新兴产业基地的T501-0096地块，这标志着南山区探索实施总部“联合上楼”模式进入快车道。
“联合建楼”以辖区上市企业为主，此次组成联合体的15家企业中，上市公司占75%。
本次联合建设总部大楼是深圳首次组织如此大规模的联建工作，没有可参照的案例，探索之路历时一年多。同时，联建工作涉及辖区内多家优质企业的切身利益，协调难度也非常大，其经验主要归结以下几点：
1.扎实调研，多方摸底，充分掌握企业用房需求；
2.精准定位，多次筛选，最终确定入选企业范围；
3.多措并举，定期协调，尽量满足企业发展需求；
4.统一招标，简化环节，降低沟通成本快速联建。
总部“联合建楼”模式是南山区针对辖区无自有物业的上市企业的创新，目的是鼓励上市企业联合竞投总部用地、联建总部大厦，按竞买主体的约定比例分配物业，在一定程度上避免了产业空间浪费。
此外，南山还注重该模式背后体制机制的程序创新与“集约高效”理念落地，充分调合企业不同的空间需求。比如，南山创新项目设计建设机制，设置多层架空层及立体连廊，方便企业入驻后进行灵活设计调整，同时也保留了公共空间的可塑性。
03
入地：探索地下空间
城市发展在经历了高层建筑、高架道路为标志的城市“长高”风潮之后，城市空间拥挤并没有得到缓解，城市的历史风貌和建筑特色反之被高涨的建筑密度和容积率所摧毁。
人们很快认识到密集的高层建筑和高架道路不能从根本上解决城市的发展问题。因此，通过充分利用地下空间、大型基础设施入地等手段来解决土地资源严重不足的问题。尤其是在高度发展的大城市，“向下要地”成为大势所趋。
早在2008年，深圳市就出台了《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，这是国内第一部全面规范地下空间开发利用管理的地方政府规章。最近几年，深圳土地资源供需矛盾问题越发凸显，使得深圳对地下空间开发与利用的需求更加迫切。
2018年7月，深圳市规划国土委起草了《深圳市地下空间开发利用暂行办法（征求意见稿）》，提出开发利用地下空间，鼓励对地上地下空间综合统筹和一体化开发，以提高城市空间资源利用效率。
据悉，深圳前海正在打造一座四通八达、规模庞大的地下城，即“前海映像”地下工程，这将是深圳具有示范意义的商务中心区地下城市空间。根据规划，开发总规模高达630万平方米（不含地下道路和轨道设施），相当于20个平安金融中心，是号称目前中国最大地下城“上海虹桥地下城”（230万平米）的近三倍。
前海地下空间概念图
超级地下城以交通系统为核心，规划了5条城市轨道。围绕轨道站点，打造“地下道路-地下联络道-地下车库”逐级分流系统，以保障高峰时段约25-35万人次/小时的轨道出行和接驳需求，有效缓解地面交通压力。
同时，围绕轨道站点进行地下商业街开发，涵盖公共服务、市政设施、商业社交等。互联互通的地下步行网络、立体高效的地下车行系统、多元复合的地下公共服务设施以及绿色低碳的地下市政基础设施等，使超级地下城成为前海未来的城市活力空间。
除了前海超级地下城，深圳目前在建或正在规划的地下空间开发项目还有全球第一大会展中心深圳国际会展中心、连接三馆一城的龙城广场地下空间、被称为“深圳之眼”的深圳眼水晶岛计划等。
深圳国际会展中心
深圳眼水晶岛计划
04
出圈：扩容的另一种方式
由于产业飞速发展，深圳对土地的需求已达到饥渴的地步，除了“上天入地术”，深圳还曾尝试了其他方法：
提高容积率。《深圳市城市规划标准与准则》经历了2013版、2015版、2018版的多次修正，深圳容积率标准也不断优化。比如居住用地方面，位于“密度三区”的基准容积率由修订前的2.8调高至3.0，容积率上限则由5.0调高至5.5。而商业服务用地、工业用地、物流仓储用地等已不再设容积率上限，只保留了基准容积率。这也意味着，深圳未来在产业、居住、商业等方面都将向天空争取更多的发展空间。
填海扩城。自深圳建市至2013年，通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，占全市海域面积6.5%。2017年底，《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中提到，五年内对12个地方进行围填海，面积约28.2平方公里。
向周边城市要地。与周边各城市成立合作区，借其土地发展产业、建保障房、通地铁等，也是深圳近年来的惯用之法，类似于“飞地经济”。继2011年成立深汕特别合作区后，深圳于2018年提出建立深莞惠试验区，即在莞惠临深地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。
深汕特别合作区区位图
同为一线城市，深圳面积仅相当于北京的1/8，相当于上海、广州的1/3,且深圳几乎没有可再利用的空闲土地资源。因此，土地一直是深圳的心头之痛，面临着比其他三个一线城市更为艰难的扩容难题。（北京大兴、顺义等还有大量可开发用地，上海有浦东和临港可用，广州则有南海区、增城区等地扩容）
也因此，过去十几年来，深圳合并东莞、惠州的传闻，甚至要“直辖”的消息不绝于耳。深汕合作区的飞地模式也进一步加深了对扩容的想象。
实际上，拓展发展空间的做法，还有一种，那就是城市圈的发展辐射。目前，一线城市的扩容不再局限于行政区划的调整，而是倾向于以“都市圈”为表现形式的区域协同发展模式。
关于“出圈”，北上广深四大一线城市中，以北京为核心的首都都市圈、以上海为核心的上海大都市圈、以广州为核心的广州都市圈都已有相应的规划出台，唯独缺少深圳。
但从深圳的经济体量、产业配套、常住人口、交通设施、人居环境、营商环境、科创能力、辐射能力等来看，都已具备支撑起都市圈发展的各项条件，以打开深圳城市发展空间。
再过几天，就是深圳特区成立40周年，坊间更是传言中央可能赠送深圳类似扩容这样的“生日大礼”。但无论如何，作为中国改革开放窗口和试验田的深圳，以经济圈C位的实力和担当辐射带动周边区域发展，是早就已经存在的事实。
四十不惑，深圳再出发正当时。不管是画圈，还是出圈，深圳的经济影响和创新动能都会超乎想象、超越视距。
下一篇原创，我们将对深圳40年来的科技创新历程进行剖析和解读。
