过去十几年，关于房地产，你可能经常听到一个概念，叫做“蓄水池”。而提到“蓄水池”，通常会用房地产是中国货币的“蓄水池”这样一个概念。
没错，就是这样一个彻头彻尾都是错误的观点，骗了所有人。
按照“蓄水池”的理论，货币都应该被困在房地产里，这样社会上流动的货币就变少了。
而实际上恰恰相反，因为房地产，社会上的流动货币反而变多了。
房地产是如何造水的
前段时间，网上有个直击灵魂的问题：买房子的欠一屁股债，卖房子的也欠一屁股债，连卖地的也欠一屁股债，钱到底哪去了？
你看这里就产生矛盾了，如果房地产是“蓄水池”，那么钱在哪里应该是看得见的，而不是到底去哪了。
我们再来拆解分析。
开发商向政府买了地，然后抵押给银行，借到钱，开始造房子。
房子太贵了，老百姓向银行借钱，买房子。
政府各种花钱，有基建，医保，教育，军队，维稳等各种支出。光卖地的钱是不够的，所以也要问银行借钱，抵押物是未来的政府税收。
你看，这就是为什么所有人都欠了一屁股债。
这里银行起到了一个至关重要的作用，银行和其他三个主体不停发生交易，老百姓、开发商、政府都在向未来借钱。
而实际上因为土地和房子是一直上涨的。开发商1亿元买入的土地可能涨到2亿元，抵押给银行，借款1.5亿出来；继续买更多的地，造更多的房子，贷更多的资金。老百姓100万买入的房子可能涨到200万，抵押给遗憾，借款150万出来；继续买房，继续抵押，继续买房……
说到这里，你已经能明白，为什么说“蓄水池”概念是骗人的了吧。因为钱并没有被固定起来，房子和土地不断升值和抵押借款的循环中，银行放出来的货币反而越来越多了。
银行就是信用发生器，房子就是中国货币的的M2生产机器。
房子本身就是造水的机器，怎么可能蓄水呢？
这里有一个瑞达利欧老师做的视频，强烈推荐看一下，之前我也推荐过。可以让你更清晰地知道什么是信用，债务是如何产生的，以及货币发行等种种现代经济学理论知识。
如果你完全吃透了这个视频中的内容，那么你就已经具备了现代经济学理论的基础知识了。
现代货币理论MMT
花开两朵，各表一枝。我们要先去说说美国的MMT。
美国经济体系的核心是财政平衡，三权分立的经济基础就来源于此。
在美国历史上，美国政府的财政基本都是平衡的，除了二战和金融危机，很少长时间处于财政赤字阶段。
而2020年的疫情，彻底打破了这个平衡。
从实际上看，美国已经抛弃了长达260年的财政平衡政策，美联储资产负债表理论上是没有上限的，目前美联储的资产负债规模已经超过了7万亿美元，后续会达到10万亿美元。
美元作为全球货币，构建美元信用循环有两个体系。
一个是石油美元循环。我看到有些文章说美元作为全球货币和石油没有关系，都是扯淡。没有关系美国在中东地区下这么多血本？和非民主国家沙特搞成战略盟友？
另一个就是中国进入WTO以后，中国强大的制造业进入了美元循环。中国对外贸易进出口商品交易，绝大部分都是通过美元来交易的。
这就是为什么我们说，中美两国经济是深度耦合的，仅仅从货币这一项来看，就无法“脱钩”。
而美联储肆无忌惮地放水，实行MMT，本质上就是在洗劫全球资产来填补自家的窟窿。你持有的美元，美债越多，就被洗劫得越厉害。
Plaza Accord 2.0
兔子的应对策略是什么？
正常的思维，对面放水，我也要一起放水，这样才能尽可能地少吃亏。虽然美国放水收割的是全球，我们因为只能内循环，所以收割的是老百姓。
但我们看到的却是另一番景象。软妹币在不断地升值。
从经济学的角度上来说，美元贬值，软妹币升值，就相当于兔子在某种程度上承担了一些美国债务财政赤字货币MMT的成本。
要知道，软妹币的汇率我兔是有绝对话语权的。那么如此这般，举起石头砸自己的脚又是为何？
现在这个情况，和历史上有个事件特别像，就是美日的Plaza Accord。对应的是美元贬值，日元升值。
一切的一切，都在6月的夏威夷会谈中安排得明明白白的，双方达成了不能公开的协议。
你回想下，软妹币就是从那个时候开始升值的，A股也是在7月暴涨的。
但强行升值软妹币是有严酷的条件的，就是严格的资本管制。这里具体我就不表了，可能会踩到红线，感兴趣的可以自己去银行换美元试试，就知道了。
尽管今年遭受了疫情，但实际上我们的通胀水平飙得厉害，如果你经常去菜场买菜就能感受到了。
所以，实际上软妹币对内在贬值，对外在升值。软妹币外升内贬，对内的购买力急剧下降，这就是为什么老百姓在拼命买房，仅仅是为了被割韭菜少一点而已。
软妹币对内购买力和离岸汇率之间裂痕的经济学意义，对应的就是房地产经济租金的溢价，就是所谓的通货膨胀。
而要破局，就要对外贬值，对内升值。对外贬值要看美国的情况，可以说我们没有主动权。对内，就只能朝着房地产开刀了。
房地产必须死
很多人可能远远低估了这次上面打压房地产的决心的，如果再用过去20年的思维来考虑房地产肯定是要吃大亏的。
上面讲要内循环，要双循环，核心是什么？是消费啊！
但对于一个生产型的社会而言，消费就是镜中花水中月，老百姓穷得叮当响，6个钱包都在房子里了，还消费个啥？
8月底，央行和住建部约谈了12家房企，明确了房地产融资的三道红线，严控房地产企业贷款规模增长。这里就不过多阐述了，既然你有兴趣看到这里，我相信你各家财经媒体和各路财经大V的解读也已经看的够够的了。恒大的闹剧就是在这个背景之下发生的。
9月底监管机构要求银行压降、控制个人住房贷款等房地产贷款规模。
也就是说，从之前的三道红线变成了开发商负债+个人房贷综合，在银行系统的贷款占比不能超过30%。
这两个调控手段绝非以前地方政府限购限贷能相提并论的。现在从银行贷款方向入手，其实是对房地产釜底抽薪。
2016年下半年，房贷的整体占比就已经超过了50%，中国银行甚至达到80%。随后虽然六家国有银行新增贷款中的个人住房贷款比例一直在降低，但也有39.56%。
注意了，这里可仅仅是个人住房贷款，还不算上开发商的。所以可想而知，后面信用收缩会有多么猛烈！！！
前面我们提过了，银行就是信用发生器，房子就是中国货币的的M2生产机器。控制房地产就是在收缩信用，收缩信用就是在阻止货币扩张，阻止货币扩张就是在抑制通货膨胀，从而达到提升软妹币内在购买力的目的。让老百姓手里的钱变得值钱，扩大消费，实现内循环。
所以上面希望的路径是这样的：控制房地产 → 收缩信用 → 阻止货币扩张 → 降低通胀 → 软妹币对内升值 → 扩大内需 → 内循环达成
大国博弈
我们再把逻辑深入一层。
我们的制造业，把iPhone等商品制造出来卖到国外，然后外国人把美元给到企业。企业再把美元交给国家，国家将美元换算软妹币给企业，企业把软妹币发给员工，转账给国内供应商，然后开始流通起来。
为什么要讲这个呢？一个是为了呼应前文说的中国强大的制造业进入了美元循环，另一个是为了让你更好理解下面要说的内容。
美国现在搞MMT，不是想印多少钱就能印多少钱的，不然就真的全世界乱套了，美国人收割归收割，但还是要讲大国责任，讲基本法的。
中国加入WTO的20年，是全球化扩张最快的20年。兔子之所以能够搞出天量的债务扩张，就是因为美国在不停地给兔子提供现金流，对应的我们提供的是商品及其内在的劳动力。
马前卒拍过一期视频，就讲了一个广西小县城是如何烧掉400亿，背负巨额债务的，推荐一看。
现在美国在搞逆全球化，要和我们脱钩，翻译过来就是，现金流不给我们了，要给其他小弟，给越南，给印度……
@BLUEHOT_LX
图形中可以清晰看出，美国QE1,QE2,QE3后，均可以清晰看出资本持续的净流入过程。（包括了资本项目的流入，贸易顺差，我国融资外债的增量，央行货币互换协议的增长等等，全部概括在内。）但是，最近的美联储大印钞，却丝毫未见一丁点资本净流入我国的迹象，反而是最近几年的贸易顺差，融资外债增量，货币互换协议增量等等，均不见在资本净流入中体现出增长。
当然从这张图，可以看出太多太多的东西来，比如2015年以后到底发生了什么？细说都是红线，自己领悟吧。
2000年的时候我们的外汇储备几乎是0，峰值在2014年达到4万亿美元，换算成软妹币大致上是26万亿，这是货币基础。
银行的平均货币储备金率是17%，也就是货币乘数大致为6，于是到了2014年我们的M2就变成了156万亿了。（实际现在的M2大致有210万亿）
而现在，2020年，没有了美帝的现金流，我们就没法再去搞债务扩张了，而已经存量的巨债也会有系统失控的风险。这210万亿的M2就好像是被大坝困住的洪水，稍有不慎，满盘皆输。
对应的我们只能压制自己的债务扩张速度，甚至是缩减债务，以此来应对美国的MMT。
而反过来，如果我们真的平稳过度了债务收缩，做成了内循环，美国搞MMT印出来的钱就没办法循环起来，又会限制限制美国人的MMT。
MMT是让美国再次伟大的关键，至少美国的精英们达成了这样一个共识。这里就不扩展了，你知道这个概念就行。
总之就是上面在和美国下一盘大棋，一盘很大很大的棋，国运如何就看此一役了。
步日本的后尘？
本质上，不管从内生原因还是外界因素，我们都无法继续扩张资产负债表了，接下来必然进入资产负债表衰退，信用湮灭的过程。由此带来的后果，参考美国大萧条，和日本失去的20年。
我兔当下房地产的情况其实和当年的日本很相似。当年东京的房子都可以把整个美国买下来了，而现在上海的一个小区也可以换一个美国航母编队了。
我看到很多文章写，Plaza Accord以后，日本做错了，所以进入了失去的20年；而德国做对了，所以制造业称霸全球。
自从2010年兔子变成老二以后，日本就一直是第三，德国是第四。
所以失去的20年，失去啥了？
如果不失去20年，是不是应该干掉美国爸爸，自己当老大啊？
所以根本不存在所谓的失去，各国的政治精英们都根据当时自己国家的情况，做出了最优的选择。
忘记说了，当年参与Plaza Accord的还有法国和英国，现在GDP分别是第五和第六。
所以我们现在和当年的日本在做同样一件事，就是主动暴露风险，收缩信用，进入衰退。
我们一直说要防止重蹈日本的覆辙，是看到日本当年主动刺破泡沫的痛苦，日本国民资产灰飞烟灭，但你敢说我们就一定能比日本做的更好？更何况，现在来看，日本其实挺过去了，世界第三并不差吧。当然你说不做老大就没有意义，那就当我没说吧。
水大鱼大
讲这么多，其实就是想告诉你，房地产没有未来了，这阵痛我们必须承受下来。
不管风险有多么大，希望上面能够把住房不炒，主动收缩信用坚持到最后，坦然面对衰退。
之前我们每次的去杠杆，最后都变成了用更大的杠杆来掩盖难以为继的负债。2016年开始的房地产暴涨就是典型的去杠杆最后变成了加杠杆的最好例子。
现在早点着陆，虽然很疼，甚至会挨饿，但总比日后自由落体粉身碎骨要好。
其实这篇文章是标题党了，我都在讲整个宏观经济，房地产只是其中关键的一环，而“蓄水池”就是骗点击量的，毕竟大家最关心的还是房子。家庭住房资产占到了中国居民总资产的80%以上，屁股决定脑袋。
当房地产失去了金融属性，只剩下商品属性的时候，一切的剧本早就写好了。日本走过的路，我们只能再走一遍。
房地产价格最后的决定性因素，只有一个，就是人。
中国人口老龄化的趋势是板上钉钉，而高房价带来的天然避孕药效果，实在过于显著。
连疫情期间，困在家里，大家都不能愉快地为爱情鼓掌，还能指望啥？
我们现在要做的就是尽量避免日本突然崩溃的情况，最理想的状态就是横盘不跌，用时间去消化泡沫，其实就是用通胀替代降价。
那么未来20～30年，只有人口流入的城市才能获得房价的支撑，这个观点我是在公众号提过好几次的。
北上广深因为优厚的条件，会继续吸引淘金的青年人。
同时，逃离北上广将会持续发生。如果你观察最近的政策，连上海都在降低入户条件。所以新一线，强二线城市的房价也会获得支撑。
剩下三线，四线……城市，未来都是鹤岗的翻版。
毫无疑问，我们这一代人，一定会迎来一次超过30年的下行周期。因为人口问题是无解的，即使当下的青年脑子抽风开始生小孩，也要等20年后才能转化成韭菜，哦不，是生产要素。
但是不要慌，我们还有全村的希望，大A同学。
如果你只是从经济金融的角度来看，大A或许没什么希望，但如果他是村长家儿子呢？是不是又变得有希望起来了。
截至9月17日，A股IPO数量创近3年新高，如果按照7月后的速度，今年IPO总量有望创十年新高。而就是在市场巨量IPO的前提下，股市依然坚挺，甚至涨幅巨大，证监会是交给上面一份满意的答卷的。
A股从来都是政策市，国家在2015年的时候就想搞一波大牛市，长牛的那种，但因为经验不足，搞黄了。股灾以后成立某队救股灾，就是证明。
现在的的确确可以说，买A股就是在赌国运。如果赌赢了，皆大欢喜，阶级跃迁；如果赌输了，反正不管你手上是股票还软妹币，一样都买不起大鱼大肉。
为什么要去杠杆？是为了以后能够加杠杆。这就是周期。
退一步说，如果去不了杠杆，那也一定要做结构性调整，局部去杠杆，另一部分加杠杆。
而房地产已经完成了其历史使命，下面该权益类市场接棒了，也只有权益类市场有足够的容量才能接这一棒。美股十年长牛，我们很羡慕，顶层设计者们也是很羡慕的。
现在的A股和历史上的其他时候，确实是不太一样的。所谓水大鱼大，深度和广度都不可同日而语。
不要盯着经济和基本面不放，要多一些政治上的觉悟，未来会是一个很长很长的牛。
而对于你和我，个人的努力固然重要，但也要考虑历史进程，希望大家都可以抓住历史的机遇，在这一轮周期里实现自由。
