深圳第一高楼、CBD中心、豪宅，为什么这么优秀房价才10万一平？懂得分析判断资源的稀缺性，才能理解不涨的原因。
100万上车盘买哪里好？懂得根据买房目标制定买房策略，就知道该买哪里。
1000万在手，没有名额，怎么优化资产？懂得分析判断房产价值，就不难明白。
一、深圳第一高楼、CBD中心、豪宅，为什么这么优秀房价才10万一平？
粉丝提问：谭老师您好！我在福田工作，买了中海华庭的房子，小区很舒服，走路就可以上班，生活也很方便，为什么这么好的房子就是涨不上去呢？麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！
回答：中海华庭是很不错的一个盘，中海品质，中海物业。我来告诉你原因！
1、中海华庭是2000年初的高品质住宅，3.38的容积率也不低，一些单位两梯六户，比较拥挤。很多朋友误以为中海华庭是豪宅，因此对这个盘有过高的期望。目前的价格是比较正常的价格，不能认定为是价值低洼的房子。
中海华庭的学位是福新小学+石厦中学。小学名气不大，但很实用，清一色纯小区的生源。价格和学位的匹配也是对应的。
2、中海华庭最大的优点是成熟，最大的问题也是太成熟。福田cbd底蕴深厚，有产业写字楼群，有平安的高楼，有地下福田车站，还有CoCoPark的购物消费中心，因此没有什么变化，星河国际旁边，有个小型的旧改。但这种级别的变化，对房价提振有限。
3、中海华庭还有一个问题，就是居家氛围太差，商业氛围太浓。晚上的时候，旁边的酒吧餐馆又闹又吵。喜欢泡吧的朋友住这里最爽，过条马路就到家了。很多拖家带口的，尤其是父母同住的，很不喜欢这个小区。
4、买中海华庭的人很多都是过渡选择，要么就是商务人士居多，家庭成员增加后，很多人会换房。注重品质的人，会嫌这个房子旧，品质不够。一些想换房的人，又不喜欢这里的居家氛围。
追求学位的也看不上这里的小户型，宁愿去石厦学校旁边去挑三四十平的入门级户型，门槛更低。投资性需求因为八九百万的起步门槛，又把很多人挡在门外。这样一来，局部供求关系发生变化，各类购买力都容易找到可替代性的选择。这是滞涨的核心原因！
总结：
中海华庭不适合住；圈层不错，但邻里之间交流很少，因为商务人士居多；租金回报还不错，保值没问题。但升值空间很有限。想买来收租金的朋友，不用心急，现在还不是时机，可以继续观望磨业主的耐性。
房子两三年不涨，一些业主会继续忍受，如果四五年不涨，会抓狂！
风险警示：
1、不要迷信第一高楼对房价有多大提振，要知道中海华庭就在平安大厦附近，旁边就是写字楼群。龙岗大运的第一高楼概念满天飞，会在未来数年套惨一批人！这个概念的忽悠逻辑因为太敏感线上不方便讲。
2、沙井海岸城概念满天飞，很多人不带脑子看概念。海岸城不是什么高大上的商业综合体，欢乐海岸这种逼格的还差不多。沙井那种地方，一些本地人+一群工薪屌丝，搞个海岸城只是基本的生活配套而已。
海岸城又如何？就等于尊贵了？龙岗的商业综合体还少？
二、100万上车盘买哪里好？
粉丝提问：谭老师您好，我在广州工作，三年后会回深圳公司总部，手上有100，收入2.7w，深户单身，纠结是在广州买还是在深圳买，考虑：
1、广州南沙碧桂园海湾1号110平
2、深圳平湖华侨城四海锦园57平。
感觉哪里的房子都好，心里没底，怕买错房子，麻烦老师给点建议，非常感谢！
回答：非常好，首套房一定不能买错，否则未来纠错代价极高，甚至无法纠错。我来教你分析！
1、广州是有价值的城市，但不如深圳。南沙目前还处于概念阶段初期的市场培育期，已经兑现了规划预期的价格，现在买进去，是漫长的横盘和等待。即使是要在广州，你也都应该在越秀、海珠、天河这些市区内寻找机会。
南沙适合有闲钱的人投资，买一套丢在那边，然后忘记这回事。你是刚需首套房，总共就这么点家底，耗不起，也等不起！
2、平湖在深圳非常偏了，那边的经济非常弱，华南城折腾了多年，也就这熊样，华南城的铺坑惨了一批人。你只是考虑了买得起的问题，没有考虑未来是否升值，没有考虑未来回深圳通勤距离的问题。
民治坂田布吉更靠近市区，大把4万出头的房子，四海锦园这么偏的位置，除了房子新，没有任何其他价值点。你买进去，2-3年内被关起来。三年后回深圳，房子不升值，根本无法支撑你换房。
建议：
定位投资，追求性价比，用最少的钱买攻击性最强的房子。
三、1000万在手，没有名额，怎么优化资产？
粉丝提问：谭老师您好！我的房子在香域中央，老公的房子在雅福居，已经没有名额了，手头有1000w，月供不是问题，想投资金地香蜜山的公寓或者侨香村的房子，不知道升值潜力如何？麻烦谭老师给点建议，非常感谢！
回答：不能因为缺房票就乱买房子。定位投资，但锁定的目标都是跟投资背离的，这是常见的错误，我来告诉你原因！
1、可以把雅福居的房子卖掉，再买入中旅国际公馆144平以下的房子就好了。2套豪宅的配置，香域中央的自住、中旅的投资，足够好了。
2、金地香蜜山以商务公寓为主，可惜了这个盘，住可以，投资没什么价值。侨香村是机关单位职工的经济适用房，你的圈层高于他们，何必去凑热闹？
总结：
定位投资，一定要看价值。要懂得精确判断房产价值，即使在同一片区，房子之间最终会因为价值的原因出现价格的巨大分化。
结束语
买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。
深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。
