limali
大家好，我是勇谈。4月15日兰州一则公告“因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。”在地产圈引起了渲染大波，要知道之前3月3日广州发文“取消商服类项目（公寓、商铺、写字楼）限购政策”隔天被取消的消息还在发热中。那么此次兰州成为首个调降商业地产首付比例城市会被叫停吗？不会，因为商业地产首付比例50%几乎是多数城市都在实行的规则。借此机会简单谈谈我的观察。
广州3月份商服类项目取消限购跟此次兰州调降商业地产首付比例不是一回事
北上广深从2018年开始就对于商住类项目实行了严格的管控，主要还是因为商住类项目出现了投资风（违背房住不炒的本意）；兰州这样的城市商业地产类项目却明显销售不畅
对于2018年前北上广深商住类项目比较熟悉的朋友应该知道，因为一线城市本身的住宅房价过高，很多人都买不起；于是房企就创造性了打了“擦边球”将原本的写字楼改造为“商住两用”的公寓进行销售。因为本身房价便宜而且满足了大家的居住需求（房产所处的位置不错）等原因一下子就受到了市场的热捧。包括房产中介在内很多人都开始投资公寓，一波公寓热兴起；在“房住不炒”背景下，无疑这股风肯定是不被允许吹起来的，于是禁止“商改住”对于商服类项目进行限购就成为一线城市“标配”。
不过对于兰州这样的普通省会城市来说其实并不存在这样的问题，写字楼空置率居高不下，商业地产销售不畅是现实问题。兰州此时选择调降房地产只是把70%首付调低为50%而已，更何况恐怕如今多数城市的商业地产首付比例都是50%吧。与其理解为兰州放松商业地产项目调控，不如理解为兰州“随大流”。
兰州面临的商业地产空置和销售不畅问题已经是事实，必须要解决
图上所示是过去10年兰州商品房及住宅商品房销售面积走势图，可以看到从2016年下半年开始商品房销售面积就处于持续减弱的趋势，这里面当然包括了商业地产的销售情况。虽然说从2014年后兰州的商业地产开发迎来了一波热潮，但是实际销售情况从2016年下半年后就一直不容乐观。
从2019年开始房产调控就讲究一个“因城施策”，兰州的房地产情况跟广州不一样
办公楼、商业用房等商业地产项目销售不畅是全国现象，几年的快速投资后又有“库存”出现
绝大多数城市的商业地产项目是没有多少投资价值的，除非允许房企对商业地产项目进行“商改住”“办改住”。图上所示是过去10年我国办公楼、商业用房销售额走势图，可以看出只有在2015年下半年-2017年上半年这段时间办公楼、商业用房销售额有明显上涨外，其余时间几乎都是横盘或微涨的情况。至于这段时间为何会上涨，其实跟当时实行的“去库存”有巨大关系。也就是说除非出现类似于“去库存”这样的全国性刺激，要不然办公楼、商业用房难销售的现状很难改变。所以，哪怕兰州出现了调低商业地产首付比例的情况也很难改变“商业地产难以销售的现状”。
目前“房住不炒”主要针对的 对象其实还是住宅，商业地产投资价值极小且严重过剩
一方面是如今绝大多数的城市都会要求开发商在进行住宅建设的时候配套商业项目，最流行的其实还是各种商业综合体；一方面是因为地方给开发商算了一笔账，做商业地产项目利润要比住宅翻一倍。所以，到目前为止的结果就是全国绝大多数城市（除去一线城市外）人均商业面积都是属于严重过剩的情况。就拿兰州来说，按照国际惯例人均商业面积在1.2平米左右就可以，兰州目前常住人口380万，也就是说456万平方商业配套就足够，而这个数据其实就是兰州6-7年的新建数量！商业地产到底过剩到什么地步？大家自己体会。
兰州调降商业地产首付比例应该不会被“叫停”，对于老百姓来说切记“无需求不购房”
本身此次兰州房地产市场情况就不容乐观，在此次疫情做出商业地产项目调整有种“试探”的味道
图上所示是过去10年兰州商品房销售价格走势图，可以看到一个基本事实“过去10年兰州的商品房价格并非是一路看涨”，相比于其他省会城市房价都处于稳步上涨不同，兰州的房地产市场本身就似乎存在着明显上涨动力不足。这也跟兰州本身的经济、产业相对薄弱有很大关系。从这方面来说，兰州这次对于商业地产降低首付比例也可以理解为一种“试探”。
面对此次兰州的此次调整，老百姓确实需要擦亮眼睛，切记“无需求不购房”
不仅仅是住宅包括商业房产进行购买都是需要一个前提的“有需求”，当然投资这里就另算了。关注我的朋友应该知道从2018年开始我就不鼓励大家投资房产，毕竟购买力不足，需求不足以及是公认的事实。在没有大的“刺激”背景下，房价想要明显的大涨不现实。尤其是购买商业地产，买的不好多数人都会步“一铺坑三代”的后尘。
综上，广州商住限售放开后又撤回跟此次兰州调降商业地产首付比例，背景不同、带来的意义也不一样。相信兰州出台此项规定已经得到了某种认可，毕竟只是“随大流”的一种方式而已。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
