limali
大家好，我是勇談。4月15日蘭州一則公告“因域施策、精準調控，根據市場運行情況，調整商業地產貸款的首付款比例，由現行的70%調整為50%。”在地產圈引起了渲染大波，要知道之前3月3日廣州發文“取消商服類項目（公寓、商鋪、寫字樓）限購政策”隔天被取消的消息還在發熱中。那麼此次蘭州成為首個調降商業地產首付比例城市會被叫停嗎？不會，因為商業地產首付比例50%幾乎是多數城市都在實行的規則。藉此機會簡單談談我的觀察。
廣州3月份商服類項目取消限購跟此次蘭州調降商業地產首付比例不是一回事
北上廣深從2018年開始就對於商住類項目實行了嚴格的管控，主要還是因為商住類項目出現了投資風（違背房住不炒的本意）；蘭州這樣的城市商業地產類項目卻明顯銷售不暢
對於2018年前北上廣深商住類項目比較熟悉的朋友應該知道，因為一線城市本身的住宅房價過高，很多人都買不起；於是房企就創造性了打了“擦邊球”將原本的寫字樓改造為“商住兩用”的公寓進行銷售。因為本身房價便宜而且滿足了大家的居住需求（房產所處的位置不錯）等原因一下子就受到了市場的熱捧。包括房產中介在內很多人都開始投資公寓，一波公寓熱興起；在“房住不炒”背景下，無疑這股風肯定是不被允許吹起來的，於是禁止“商改住”對於商服類項目進行限購就成為一線城市“標配”。
不過對於蘭州這樣的普通省會城市來說其實並不存在這樣的問題，寫字樓空置率居高不下，商業地產銷售不暢是現實問題。蘭州此時選擇調降房地產只是把70%首付調低為50%而已，更何況恐怕如今多數城市的商業地產首付比例都是50%吧。與其理解為蘭州放鬆商業地產項目調控，不如理解為蘭州“隨大流”。
蘭州面臨的商業地產空置和銷售不暢問題已經是事實，必須要解決
圖上所示是過去10年蘭州商品房及住宅商品房銷售面積走勢圖，可以看到從2016年下半年開始商品房銷售面積就處於持續減弱的趨勢，這裡面當然包括了商業地產的銷售情況。雖然說從2014年後蘭州的商業地產開發迎來了一波熱潮，但是實際銷售情況從2016年下半年後就一直不容樂觀。
從2019年開始房產調控就講究一個“因城施策”，蘭州的房地產情況跟廣州不一樣
辦公樓、商業用房等商業地產項目銷售不暢是全國現象，幾年的快速投資後又有“庫存”出現
絕大多數城市的商業地產項目是沒有多少投資價值的，除非允許房企對商業地產項目進行“商改住”“辦改住”。圖上所示是過去10年我國辦公樓、商業用房銷售額走勢圖，可以看出只有在2015年下半年-2017年上半年這段時間辦公樓、商業用房銷售額有明顯上漲外，其餘時間幾乎都是橫盤或微漲的情況。至於這段時間為何會上漲，其實跟當時實行的“去庫存”有巨大關係。也就是說除非出現類似於“去庫存”這樣的全國性刺激，要不然辦公樓、商業用房難銷售的現狀很難改變。所以，哪怕蘭州出現了調低商業地產首付比例的情況也很難改變“商業地產難以銷售的現狀”。
目前“房住不炒”主要針對的 對象其實還是住宅，商業地產投資價值極小且嚴重過剩
一方面是如今絕大多數的城市都會要求開發商在進行住宅建設的時候配套商業項目，最流行的其實還是各種商業綜合體；一方面是因為地方給開發商算了一筆賬，做商業地產項目利潤要比住宅翻一倍。所以，到目前為止的結果就是全國絕大多數城市（除去一線城市外）人均商業面積都是屬於嚴重過剩的情況。就拿蘭州來說，按照國際慣例人均商業面積在1.2平米左右就可以，蘭州目前常住人口380萬，也就是說456萬平方商業配套就足夠，而這個數據其實就是蘭州6-7年的新建數量！商業地產到底過剩到什麼地步？大家自己體會。
蘭州調降商業地產首付比例應該不會被“叫停”，對於老百姓來說切記“無需求不購房”
本身此次蘭州房地產市場情況就不容樂觀，在此次疫情做出商業地產項目調整有種“試探”的味道
圖上所示是過去10年蘭州商品房銷售價格走勢圖，可以看到一個基本事實“過去10年蘭州的商品房價格並非是一路看漲”，相比於其他省會城市房價都處於穩步上漲不同，蘭州的房地產市場本身就似乎存在著明顯上漲動力不足。這也跟蘭州本身的經濟、產業相對薄弱有很大關係。從這方面來說，蘭州這次對於商業地產降低首付比例也可以理解為一種“試探”。
面對此次蘭州的此次調整，老百姓確實需要擦亮眼睛，切記“無需求不購房”
不僅僅是住宅包括商業房產進行購買都是需要一個前提的“有需求”，當然投資這裡就另算了。關注我的朋友應該知道從2018年開始我就不鼓勵大家投資房產，畢竟購買力不足，需求不足以及是公認的事實。在沒有大的“刺激”背景下，房價想要明顯的大漲不現實。尤其是購買商業地產，買的不好多數人都會步“一鋪坑三代”的後塵。
綜上，廣州商住限售放開後又撤回跟此次蘭州調降商業地產首付比例，背景不同、帶來的意義也不一樣。相信蘭州出臺此項規定已經得到了某種認可，畢竟只是“隨大流”的一種方式而已。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
