今天的土拍，又出了一個新地王，還是在上演過地王多次流拍、延期和撤牌的礄口，拿地的是金地商置。
對於地王，開發商和購房者的感情是比較複雜的，地王所代表的“高成本”，於開發商和購房者，都是一種不小的壓力。
但是，壓力歸壓力，現實是現實。比起沒有土地儲備可供後續開發，比起公司面臨資金流枯竭，高價地也不失為一劑治病藥。
武漢樓市也是一個神奇地方，“限制房價過快上漲”的政策面三令五申，融資信貸嚴扎籬笆牆，地王價還是在不斷刷新。
回顧2020年，據購房薈統計，武漢拍出來的地王和次地王有13宗，如下：
然而，開發商高價拿地看似風光，其實箇中心酸也是難以為外人道。
“賤賣”是大多數地王的命運！
舉個例子，2005年世茂以1967元/平樓面價拿下漢陽濱江地塊，作為武漢首個地王，當年轟動全國。今年7月24日推出收官之作4號樓，建面約113-284平超高層房源，帶裝修出售均價24500元/平。
從價格的絕對值變化情況來看，1967元/平能賣出24500元/平的“天價”，都可以偷著樂了。但是，那是2005年的1967元/平！物價水平和房價都不是一個量級！
再看一下開盤的價格漲幅情況：2006年，首開均價8000，14年過去，如今24500元/平。在2009年左右，同為濱江封面的世茂錦繡長江和武漢天地都只賣9000元/平左右，如今兩個樓盤的價格差了2倍。
這個悲劇的原因，根源就在漢陽實在是漲不動。早年“過江通道”的定位，導致城市商業功能的缺位，給區域的發展關上了一道閘門。
同樣，在漢陽馬失前蹄的大開發商還有九龍倉，它在2010年底以8063元/平的樓面價在漢陽拿下了地王，開發了九龍倉月璽項目。
2010年6月，九龍倉月璽原定開盤起價9999元，結果均價只有9200-9300元/平，最低價賣到8800元/平，距離“賣1萬5才保本”的說法相去甚遠。
一直等到2015年6月，其2期產品開盤，以11000元/平的均價，2小時去化9成、銷售1.5億，才算勉強扳回了一局，但相比拿地的樓面價，完全包不住成本。
在經歷九龍倉月璽的洗禮之後，九龍倉這個香港知名開發商就揮一揮衣袖告別了武漢。
努力賣房，賺個辛苦錢
市面上也有賣得好的地王。位於漢陽四新板塊的武漢正榮府，是四新的前地王項目。
2016年，正榮地產首入武漢，以6826.26元/平的樓面價一舉拿下了四新的P(2016)030號地塊。
2016年9月底，樓市調控來襲，武漢其他地王項目去化困難重重，而正榮府先後4次開盤，卻都以“日光盤”售罄。2017年5月首次開盤，2018年3月宣告6棟樓全部清盤。
武漢正榮府之所以被能市場接受，除了“府”系的產品定位，帶裝修15000元/平的整體均價，這個和區域趨同的價格也是重要的原因。畢竟，同一個區域，價格都差不多，肯定會選擇高端一點的房子。
武漢正榮府的銷售表現不錯，但開發商賺到手的money肯定是比不上週邊競品。周邊樓面價才2200-2700元/平，而正榮是6826.26元/平的樓面價，成本的差距在那裡！
自視過高，高端地王盤成孤芳自賞
拿地價高，後期肯定是想高價賣房。而開發商為了房子賣的動，在區域裡把自己的項目凸顯出來，走高端路線基本是常規思路。
漢陽濱江的高端項目，基本都是這個路線的產物：在好地段蓋好房子，然後再賣個好價錢。
但是現實往往和劇本有出入，率先開盤的漢陽頂豪碧桂園晴川府，從前期宣傳的價格即將突破4W＋的天花板，到後期預售備案價僅2.5W，可以說是夢碎了一地。
同樣遭遇的還有龍湖春江彼岸。早期對外的放風價也是在2.6W-2.8W的高價，期間據說因為對價格有異議還退了一次預售證，折騰到最後還是均價22874元/平的價格對外銷售：先後開盤加推3次，每次推1棟樓，每次都是還有房源在售。
龍湖還不算最慘，畢竟同區域有還有金茂、越秀這兩兄弟做個伴。
一枝獨秀，襯托周邊競品
要說最傷心的還是區域就一個地王項目，一枝獨秀的滋味，那叫一個酸爽！
楊春湖高鐵商務區的東湖金茂府，就是鶴立雞群的存在。
2016年6月以14271元/平的樓面價拿地，當時周邊唯一的純新盤楊春湖畔售價還不到1W，而這種巨大的價格差距很難讓購房者買單。相當長一段時間裡，東湖金茂府的銷售情況都不是很理想，對25500元/平的單價，購房者有比較大的抗性。
只有一期C-03地塊的純住宅項目表現較好，還是因為2017 年中即拿到規劃許可，10月即預售，正好趕上了一波普遍看漲的樓市行情。
去化受阻，地王降價賣房
同樣境遇的還有東西湖地王——融創觀瀾府，當年拿地價10687元/平，直逼周邊在售樓盤毛坯價。
觀瀾府作為融創“府系”作品，與壹號院系、桃花源系並稱融創中國三大“TOP系”作品，首開18825元/平（超高層，含3000元/平的精裝）的價格並沒有讓它受到市場認可，在區域內一直很尷尬。反而是周邊的樓盤都打著融創的樓面價來拉高自己的價值，有它在，周邊項目都表示很開心。
中南熙悅，也是東西湖地王大軍中的一員，作為跟在融創觀瀾府後面的次地王，10133元/平的樓面價，2018年11月首開18500元/平（帶3000元/平的精裝），2020年1月加推1、2號樓，還是帶3000元/平的精裝，均價卻只有15500元/平，直接砍了3000元/平！
為了能賣房，直接打起了降價牌，想來項目的營銷負責人也是蠻心累的。
直接降價，想來也是壓力大扛不住了，畢竟東西湖的融創觀瀾府還是在賣1800元/平。
地價只是區塊價值展現手段之一
地價對房價的影響，相當相當滯後，尤其限價的大環境下；高地價下，片區還有一些低價尾盤、二手次新房可供購房者選擇。
作為地王，成本不允許定價太低，而賣的貴又被購房者罵！
歷史的經驗證明，只有新地王可以救老地王，在等待新地王的日子裡，地王們只能靠熬。
為什麼會開發商要拿地王？看不見叫投資，看得見叫追漲，都說好叫接盤。
地王，都說好的地方，當然要接盤、站崗。
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