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前些天介紹了基金的一些基礎知識，今天起我們開始講大家非常感興趣，又讓每一個人愛恨交加的房地產。以史為鏡，可以知興替！我們先花點時間從任澤平之前的一份報告看看中國樓市發展的歷史。
1991年，從南巡講話開始，國內的市場經濟方興未艾，中國的南方開始有港商介入，這些港商都是炒樓的高手，他們於是就把香港的經驗複製到了國內，那時國內的地皮相當便宜，而對外開放，成立合資公司，國家除了地皮，其他也拿不出什麼資源，就這樣在南方，在蛇口工業區，逐漸形成了很多的開發商。畢竟要發展，先蓋房，這本來也無可厚非。
接下來看看著名的海南樓市泡沫！ 1988年海南脫離廣東，獨自建省，之前的煙瘴之地，突然因為臨海優勢變成了經濟特區，海口優勢爆發，然後1991年很多南方商人帶著錢殺向了海南，大批的房地產公司出現，要掙錢到海南，要發財炒樓花，還是香港人那一套，這次完全用到了海南身上。僅僅一年後的92年，海南全省房地產投資就達到了87 億，佔到固定資產的一半。海口市的經濟增長達到83%！是的你沒聽錯，就是GDP達到83%，都是因為蓋房子蓋出來的。在1991年，大家月薪只有幾百塊的時候，海南的房價從1400，一年時間過了3000直奔5000，有人統計93年上半年達到了7500元每平米，瘋狂程度跟現在差不多，一平米的房價是平均收入的10倍還多，是不是有似曾相識的感覺？與此同時，海南政府也樂得合不攏嘴，因為地價也翻了10倍。但當時海南島上一共才不到200萬人，竟然有2萬家房地產公司，差不多100人就有一個房地產公司。
當時的銀行也沒起好作用，趁著經濟特區的東風，大膽放貸，只要你敢拿地，隨便畫兩筆圖紙，拿著圖紙就能去銀行貸款，所以基本很多人都是空手套白狼。現在什麼萬通六君子，馮侖、潘石屹他們，那會都忙著在海南炒房。只是潘石屹比較鬼，他去辦手續的時候，偷看了一眼數據。發現海南的人均居住面積遠遠超過了北京，於是感覺到了危險，這才避免了跳樓的悲劇。
1993年6月，大家以為是真愛的政府出手了，出臺國16條，嚴控信貸，提高利率，限期收回違規資金。這16條對於炒房人來說，刀刀致命。大幅提高了炒房成本，讓自己的項目無以為繼。一時間市場無人接盤，有的為了能趕緊把樓封頂，不惜借高利貸。結果資金窟窿越來越大，負債也越來越多。但結果卻是樓蓋好了，跟爛尾樓卻沒什麼不同，同樣沒人買。據說當時海南95%的房地產企業倒閉，爛尾樓600多棟，1600多萬平米，四大行的損失就有300多億。注意，這是那個年代的人民幣，當時萬元戶就已經跟現在的大富豪差不多了。所以損失不可謂不慘烈。甚至海南在很多年都背上了三大景觀的美名，天涯海角和爛尾樓。當時海南發展銀行，甚至在一年後遭遇了擠兌，隨後被央行關閉。所以，海南的經驗告訴我們，房子跟其他商品不同，老百姓搶鹽的時候，你加大供給，很快物價就能平抑下來，而炒樓卻相當麻煩。因為你加大供給之後，價格雖然下來了，但給你造成的損失更大，代價太沉痛。而且，我認為海南的教訓其實給政府上了一課，什麼事情是物極必反，用雷霆萬鈞的手段去調控就像給高速上150km/h的飛馳的車制動一樣，你得點剎而不能猛踩一腳剎車，否則難免翻車的悲劇，所以大家思考，現在的調控政策，什麼叫長效機制！O(∩_∩)O哈哈~
隨著海南樓市泡沫的破滅，暫時壓制了大家炒房的熱情，讓整個宏觀經濟回到了一個正確的軌道。我們繼續改革，但好景不長1998年，面對亞洲金融風暴的衝擊，經濟下滑嚴重。加上我們主動的國企改革，造成了一波下崗潮。為了擴大內需，為了拉動經濟，我們開始了轟轟烈了的一次房改。在全國範圍激活房地產市場，用住房來帶內需，拉動經濟增長。
隨後一連串銀行信貸改革，公積金制度以及土地配套組合拳，98年房改，99年房貸，2001年稅費改革，2002年土地招拍掛制度，一系列的政策先後出臺，終於把地方政府推上了賣地的不歸路。還是在2002年，央行下調貸款利率，公積金貸款5年以上下調到了4.05%，商貸從5.58%下調到了5.04%，用最大力度的信貸政策，支持房地產起飛。所以我們看到了從2003年開始，樓市終於迎來了春天。這一漲便不可收拾。當時六六寫了一本小說《蝸居》，後來被拍成了電視劇，火遍了大江南北。主要就是寫03年-06年房價上漲對於普通人生活的衝擊。那個年月大家想不通，為啥房子是要買的，老百姓更接受不了欠銀行一屁股債去買一套房？如果聽見隔壁老王貸款了幾十萬，買了套房子，必然投去鄙視的目光，總愛問問他是不是傻！你們今後的日子可咋過。
所謂時勢造英雄，歷史總有驚人的相似，大家可以想象一下，現在買股票的人在他人眼中是不是個傻子，只有當你在一個環境下看準趨勢，跟上趨勢的時候，你才有可能享受趨勢力量帶來的紅利，這也就是雷軍說的：在風口上，豬也能飛起來！
今天就先講到這裡，明天我們繼續新的學習。
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