樓市，到底應不應該救？
放到10年前，這個問題根本不值得討論。
當時大量省會城市房價不過5000-10000之間，長三角與珠三角城市群遠未擁有現在這樣的關注度，外出流動人口還未達到巔峰。
在人口紅利推動製造業、實體經濟繁榮的環境下，全社會的購房槓桿率也沒有超過30%，即便出現了溫州、杭州房價下跌，地市和縣城房價持續陰跌，也沒有掀起太多波瀾。
10年後的現在，救樓市已經成為迫在眉睫的問題。
有數據顯示，在本輪房價上漲潮尚未啟動的2015年，房地產最終需求的變化對於GDP的拉動作用達到了9.9萬億，佔GDP的14.6%。
5年時間過去了，樓市的地位愈發重要。
按投入產出延長表來計算，房地產對建材、金屬、化工、金融、批發零售、交運倉儲等行業的拉動作用超過了20%。
現在國內地產+建築從業人員達5000萬人，某大型招聘網站曾做過統計，在所有行業提供的就業崗位中，房地產/建築/建材/工程行業的競爭指數排名第一。
央行今天發佈了一個報告，在全國30個省（自治區、直轄市）對3萬餘戶城鎮居民家庭開展了資產負債情況調查，城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成，住房擁有率達到96.0%，金融資產佔比僅20%左右。
往大里說，房地產關乎各個行業是否興旺。
往小裡說，房地產決定了每個家庭的財富得失。
尤其是樓市在今年罕見的出現了“停頓”，一季度房地產投資額大幅下降，新房、二手房成交量創近10年以來新低，負增速的環境下，各行各業、每個家庭的生存境況都與樓市密切相連。
這樣的樓市，已經到了“不救不行”的地步。
怎麼救？拿什麼來救？
從各個城市應對的策略來說，大部分都選擇給房企鬆綁，減稅降費，用放鬆預售條件，延遲繳納土地出讓金，讓諸多開發商能夠短暫的喘一口氣，隨著復工率逐步達到90%以上，恢復往年整個市場的正常交投水平。
也有不少城市發佈了刺激需求端的政策，如駐馬店、廣州、寶雞、濟南、青島、海寧，包括最近放鬆個人購房的荊州，但無一不是發佈政策後即宣告撤回，從側面也反映出，在“房住不炒”的框架下，鬆綁樓市是有“底線”的。
如果供給端和需求端的政策都不能奏效，樓市又該怎麼救呢？
我們不妨聽聽專家的觀點。
據新京報4月24日報道，知名經濟學者劉世錦在接受採訪時指出：建議對低收入群體直接補貼，補貼的量要達到低收入人群一個月的收入或消費水平。
他認為，“目前中國低於中等收入水平的人有近10億人，可能難以把這麼多人都納入補貼範圍，這就需要確定適合的補貼標準，瞭解多少人在應補貼範圍之內。此外，現在城市中最需要補貼是失業農民工，但在城市中恰恰缺少這部分群體的資料。”
劉世錦的話裡有2個關鍵點：1，給失業農民工發錢，這個群體在城市裡最重要。2，給低收入者發錢有難度，因為統計資料缺失。
筆者認為，“給農民工發錢”恰恰也是救樓市的關鍵一環。
有人覺得房地產市場靠的是金字塔尖的那些有房者，是在售樓部裡排隊的土豪和投機客，事實上，真正支撐樓市走強的，恰恰是農民工這個群體。
舉個例子，去年杭州、深圳、廣州人口流入位居全國前列，杭州流入55.4萬人、深圳流入41.22萬人、廣州流入40.15萬人，其他像寧波（34萬人）、佛山（25.29萬人）、成都（25.1萬人）、長沙（23.98萬人）、武漢（22.67萬人）、重慶（22.53萬人）、西安（19.98萬人）、廈門（18萬人）、珠海（13.26萬人）、合肥（10.2萬人），這些主要的人口流入地，恰恰是房價表現最堅挺的區域。
在人口進入存量時代，新生兒數量不足1500萬，流動人口整體規模開始出現下滑時，哪個城市能吸引更多的農民工，哪個城市的房地產市場就會“堅如磐石”。
道理很簡單，儘管農民工整體屬於低收入群體，但這部分人口的潛在購買力不可小覷。
隨著300萬人口以下城市全面放開落戶，300-500萬人口的I型大城市、500-1000萬人口的特大城市推動重點人群落戶，在醫療、教育等隱性福利逐步向這一群體傾斜時，農民工紮根城市的意願非常強烈，自然會對樓市形成支撐。
一句話：只有在艱難的時刻留住農民工，讓失業的低收入群體留在城市，房地產才能維持住堅實的“根基”。
給農民工發錢，留住他們，為的是房價維持住現有水平。
給房企現金流加以扶持，給個人購房者鬆綁，為的是樓市能恢復到2018、2019年的同期水平。
從這個角度來講，房價維持在高位就算不錯了，未來可能會邁入10年以上的“冰凍期”。
原因有二。
1，存量人口時代，再也沒有2015-2017年那樣的風口。
統計局去年發佈的《2018年農民工監測調查報告》顯示，農民工總量為2.8億人，新增184萬人，增幅僅0.6%，創出新低。
農民工的平均年齡也在逐步增大，2015年時，平均年齡為38.6歲，到2018年已經達到了40.2歲。
海通宏觀發佈的數據顯示，50歲以上農民工佔比，由2008年的11.4%升至2017年的21.3%，9年時間，提高近10個百分點。
顯然，流動人口的整體規模開始逐步縮小，隨著該群體逐步邁向“高齡化”，未來10年隨著收入下降，他們對房地產的支撐作用也會下滑，房價自然難以遇到像2015-2017那樣的高速城鎮化風口。
2，決定房價的最大“購買力”已經消失。
筆者總在重複一個觀點：決定房價上限的，並非是一二線城市，而是大量的三四線城市。
中信建投證券此前發佈的數據顯示，無論是施工面積、銷售額還是銷售面積，幾百個地市和縣城在全國房地產市場所佔的比例，都達到了60%以上。
之所以大家覺得過去幾年房價上漲速度過快，原因在於2014-2016年開啟的棚改貨幣化、一二線限購帶來的購買力溢出，這2個因素成為推動房價上漲的決定性力量。
但是，2020年是棚改計劃的最後一年，按5年計劃任務的規模來看，今年頂多只有500-600萬套的棚改目標，其中大部分還是實物安置，中小城市最大的現金購買力已經消失。
換個角度來看，正是因為過去幾年房價上漲過快，樓市虛火過剩，湧入房地產市場的投機資金過多，才造成了現下“不得不救樓市”的局面，這樣的情況也被曹德旺所言中了。
福耀玻璃集團董事長曹德旺近日接受媒體採訪，從一線企業家的角度討論了自己對全球製造產業鏈、中國傳統制造業發展、糧食安全等問題的思考與擔憂。
曹德旺認為：製造業是國民經濟的基礎，在國民經濟中，各個產業誰也離不開誰，沒有高端、低端之分。
記者又問他：如何留住這些製造業企業呢？
他的回答乾脆明瞭：過度的房地產投資導致銀行的資金、勞工等資源都會流向房地產，推高了製造業的成本。不再盲目搞房地產，大批的勞動力、資金就剩下來了。
曹德旺近年來多次接受採訪都會主動談到房地產的問題，這是一位實體企業家的肺腑之言，也是一位智者在年歲漸高時的金玉良言。
他的答案也解釋了3個問題：為什麼房地產讓各個城市都“束手束腳”？為什麼農民工成了樓市的“中堅力量”？為何說樓市過早透支了居民的購買力？
無他，房地產投資過剩了，所謂“物極必反，否極泰來”，房價邁入“冰凍期”並非是壞事，只有資金逐漸從樓市中抽離，同時整個房地產行業產業鏈還能保持平穩，整個社會的資金才能流向製造業和實體經濟。
因此，從明年開始，未來10年既是樓市走向理性的10年，也是中國製造邁入高峰的10年！
浪跡金融
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