從2018年突破千億到2019年達標2000億，陽光城(000671.SZ)走的不容易，卻很踏實。
在4月24日陽光城2019年全年業績發佈會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表示，“如果單純追求規模，陽光城還可以上更高的一層臺階。大家對陽光城的理解就是高增長，但其實最高增長階段已經過去了”。
據智通財經APP瞭解，在業績發佈會的前一天，陽光城發佈了2019年全年業績報告：營收610.49億元，同比增長8.11%;合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.2億元，同比增長33.21%;權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。
8%的營收增長與33.21%的淨利潤增速，形成鮮明對照，展示這家房企20強企業開始撕掉高成長的標籤，轉向高質量的內核增長。
2019年內，陽光城實現全口徑銷售額2110.3億元，位列房企榜單第13位，再上新高度。2020年，陽光城提出目標是2000+億元。2000+億的目標，也許是持平，也許是超出，但沒有提出一個確切的數據，顯示陽光城和朱榮斌團隊的謹慎態度，雖然外界認為最終可能會達到2200-2500億左右。
如此的謹慎，即與衛生事件之下房企的銷售壓力相關。過去三年間，陽光城予外界的印象，發生了巨大的變化，從融資驅動型轉向了經營驅動型企業，但奇怪的是，陽光城過渡得很自然而不痛苦。對於規模的增速不再執著，“保持高於同行的增速”即可。拿地表現上，陽光城顯得更為謹慎。
陽光城表示，今年在資本市場上有兩大工作目標，一是將引入戰略投資人，二是要全面提升股債資本市場認可，提高分紅，提升境內外評級。
針對2019年度，陽光城將分紅比例提高至20%以上，較2018年提升近13%，實現每10股派現金紅利含稅2元。
2020年是供貨大年
銷售規模從2015年只有300億元出頭，到2018年突破1000億，2019年突破2000億，5年成長7倍，複合增長率47.7%，可以說2017年朱榮斌的入主功不可沒。
甚至是2019年的增速，陽光城明顯跑贏行業大勢，僅以2019年為例，當年全國商品房銷售額增長僅6.5%，增速較上年回落0.8個百分點。
如果相較1800億的年度目標，2019年陽光城也超額17%完成任務。事實上，陽光城在當年11月即提前達成全年目標，這在房地產行業總體趨冷的2019年委實不易。
分區域來看，隨著全國佈局的鋪開，陽光城在區域深耕效果顯著。
在陽光城超過2000億元的合約銷售額中，內地和長三角區域的貢獻分別高達775.74億元和709.18億元，佔比均超過30%;大福建、珠三角和京津冀的合約銷售金額也分別高達387.15億元、182.64億元和55.6億元。
關於陽光城土地儲備方面，截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值佔比74%。2019年公司新增土儲平均權益為70%，與2018年同比增加15個百分點。
關於拿地方面，“土地並不是越多越好，過多的土儲反而會增加財務成本。”陽光城也改變了傳統的“土地排名決定公司未來三年排名”的土儲觀念。陽光城自從2017年末開始調整土地投資方向，銷多少、補多少，來實現控負債與謀發展之間的平衡。
在2019年，陽光城也轉變了既往的拿地方式，特別是招拍掛拿地面積的權益佔比降至44%，反而加大了在舊改領域的佈局。
2019年，陽光城通過收併購、招拍掛、加大舊改等方式新增總地價656億元，權益地價492億元，新增貨值2798億元，同比上升31%。舊改方面，陽光城在廣州、深圳、昆明、貴陽等地新增確權多宗舊改項目，確權項目均可實現快速供貨。
在供貨方面，2020年陽光城整體供貨貨值可達到3200億元，新供貨的區域以三大城市群為主，合計佔比44%。2020年堪稱供貨大年。
事實上，過去兩年都提出要用800億買地的陽光城，最終都沒能完成投資目標;對於2020年，朱榮斌提出要新增貨值3000-5000億元。
降槓桿、增加淨利潤
據智通財經APP瞭解，數據顯示，2017年-2019年，陽光城淨利潤率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母淨利率6.22%、5.34%和6.59%。
不過，儘管淨利潤率逐年提升，且2019年40.20億元歸母淨利潤同增超過30%，但與同等規模或相近規模的企業如旭輝、富力相比仍有差距。如旭輝2006億銷售規模，歸母淨利潤69億;富力1382億的銷售規模，歸母淨利潤為97億。
圖：陽光城歷年利潤情況表
陽光城執行副總裁吳建斌坦言，2019年陽光城的毛利率水平比2018年還稍微漲了一點，是26%，“我們想在未來繼續維持這個毛利率水平”。方式主要有二：在買地的環節、設計的環節、大運營的環節等降費;降低財務成本。
負債方面，去年陽光城有息負債規模1123.21億元，其中短期有息債務規模335.49億元，佔有息負債比例較去年年末下降12.94個百分點至29.87%，非銀融資佔比較去年年末的52.57%下降至24.94%。
現金流方面，陽光城於2019年平均回款率約80.2%，實現經營性淨現金流入153.96億元，期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負債，長短期債務比由1.34提高至2.35。
融資方面，截至2019年末，公司已獲得多家銀行授信總額1078.2億元，其中未使用授信餘額474.6億元，授信額度充足。公司同時多元化拓寬資金渠道，積極進行CMBS、ABN、儲架式REITs 等創新融資方式的探索和實施，並適時發行了中期票據和公司債券，用於應對全行業融資成本的抬升。報告期內公司平均融資成本7.7%，融資成本得到有效控制.
得益於良好的經營業績和控槓桿成效，陽光城在資本市場上獲得多家境內外評級機構認可。比如，大公國際和東方金誠上調公司主體長期信用等級至AAA，評級展望維持穩定;穆迪也上調了昇陽光城企業家族評級至“B1”。
受衛生事件影響，房企銷售回款也經歷了一段空檔期，為保證現金流充裕，近期房企扎堆發債融資，各種融資渠道也漸次打開。
在80億小公募債獲證監會核准分期發行後，陽光城於4月8日晚上一連發布數則關於融資的公告，包括擬通過企業債券、境內外債等方式進行融資，規模不超過等額人民幣260億元。
陽光城認為，行業利潤下降是一個普遍現象，在當前基調下，地產經營還是困難的，獲利方面難度很大，暴利的日子一去不復返。“現實一點的期待不是如何實現高回報，而是如何實現預期的不高的回報能夠實現。”
在衛生事件影響下，朱榮斌坦言在二月份銷售為零情況下，能堅持三個月正常發展。但目前，陽光城目前運轉已逐步恢復。目前“不光是我們的現金迴流各方面正常，而且現金比正常時期還充裕，保證了我們近期的投資也在根據需要積極的出手。”
人均效能經提高到3500萬元以上
在中國房地產行業高增長高回報的“黃金時代”，房地產投資和銷售都處於高速增長狀態。如今，土地成本的升高擠壓了利潤空間，稍有不慎，損失慘重。要避免管理失誤造成的利潤損失，唯有進行精細化管理。
陽光城認為，地產業要學習製造業，要像經營超市一樣經營地產。隨著行業逐步進入微利時代，各家企業需要比拼運營水平。
對於公司架構，據悉，陽光城在去年11月，在2019年全年業績穩步達成之際，即啟動了組織變革，對集團、區域、基層三級架構進行全面的調整，其中針對集團組織變革的重點在於繼續強大，目的是要防衰變。
據瞭解，陽光城目前28個區域已經合併成16個區域，其中對3個A級區域不斷地進行高度的授權，賦能區域集團化管理。
針對企業2019年11月啟動的組織變革，朱榮斌做了具體說明。陽光城通過對於集團-區域-基層三層架構的調整，使得各區域的經營能力得以提升，同時降低經營成本，提升人均效能。
目前，陽光城已經將28個區域合併為16個區域，其中3個A級區域，實現高度放權。在組織變革中，針對集團，加大放權;針對區域，做實做強，比如，進行區域合併，大區域套小區域，同量級區域合併等。
組織架構調整就像石墨和鑽石的關係，排列方式不同，價值不同。對於此前的調整，他表示目前感覺效果非常良好。“我們定的目標，今年人均效能要達到每人3500萬以上”。朱榮斌稱。
據瞭解，隨著區域整合變大，朱榮斌給予區域的賦能也將隨之加大，除財務跟投資強管控，更多的都將交給區域決定。
2000億+是多少?戰略投資人是誰?
4月7日下午，房多多與陽光城集團在上海簽訂了2020年度戰略合作協議，強強聯合，構建新房營銷數字化生態。
這是陽光城在堅持搭建網上自售平臺之後的又一重大舉措。而數據顯示2020年一季度，陽光城銷售金額283.3億元，同比下降16.8%。作為比較，衛生事件對房企一季度的影響很大，全國商品房銷售金額同比下降24.7%。
“衛生事件的影響到底有多大、持續多少，誰也不能有一個準確的估計。但是我們能夠做的就是向死而生，把最悲觀的情況預計到，所以全年銷售目標有靈活性。”朱榮斌坦言。
目前陽光城將2020年的工作重點分解成“六大目標”。
在這其中，2000億+的銷售目標，加號對應的具體數字，與當前的市場形勢一樣，充滿變數;而另一個懸念是，陽光城將引入的戰投方會是誰?
實際上，直接決定“+”多少的，是供貨量。陽光城2019年的結轉量在1050億，去化率65%左右，2020年可售貨量按3200億，其實已經可以保障2000億的銷售目標。但考慮到陽光城每一年都能超額完成即定預期目標，業界預測最終完成量或在最終可能會達到2200-2500億左右。
事實上，哪怕最終完成的銷售目標與2019年相若，陽光城或仍可通過合作項目權益的增加來鎖定利潤。
陽光城2019年銷售權益佔比約30%、土地權益比約48%，而新增土儲的權益比提升到70%，這意味著未來2-3年公司的歸母權益回報將大幅提升。
在朱榮斌看來，在過去相當多的項目都是以合作形式開展的，這對陽光城規模上臺階無疑帶來了很大的助力，但權益比過低也制約了公司的融資安排等事宜， 而80%是一個比較合理的比例，“未來希望慢慢將權益比提升至80%。”
資本運作層面，引入戰略投資人從傳聞，到寫入2019年度董事會工作報告，而後又在業績發佈會上予以重點強調，這將是未來影響陽光城股權結構、治理水平和提高利潤率的重要驅動力。
值得注意的是，2020年陽光城六大目標中，引入戰略投資人和全面提升股債資本市場認可度分別放在了第一和第二的位置，銷售目標和投資目標則放在了第三、第四順位。
在2019年中民投徹底退出後，陽光城在引進戰投方面一直屢有風聲。此前朱榮斌曾表示，陽光城需要找一個“神隊友”，但在這之前，需要把基本盤進一步做好;吳建斌亦曾言及，希望戰略投資人主要來自保險公司、大型企業集團，或在管理、資金方面有優勢的企業，如此帶來協同效應。
一個值得關注的細節是，2019年12月，華夏幸福聯席董事長、首席執行官兼總裁吳向東突然進入陽光城董事局擔任獨立董事，而吳向東身後站著的正是金融巨頭中國平安，這被外界解讀為陽光城和平安即將攜手的信號。
在此前的2018年3月12日，陽光城與平安信託已達成360億資金的超級大合作。而從碧桂園，到融創，再至華夏幸福和新鴻基地產，無論是入股，抑或是聯合拿地，平安都不曾掩飾其在龐大的中國房地產市場中佔據一席之地的興趣。
不過，在陽光城的戰略投資人這個神秘面紗揭開落地之前，一切仍然充滿了變數。
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