眼下，新冠疫情肆虐，突發的公共衛生事件不僅嚴重威脅著人民的生命安全，更使眾多企業陷於困境，其中租金和人員工資是大多數中小企業面臨的巨大成本壓力，商業租賃的承租人能否因新冠疫情而要求減免租金是大多數企業關注的重點。2003年非典疫情發生後也引發了眾多房屋租賃合同糾紛，非典疫情與當下新冠疫情性質相同，本文對涉及非典疫情的租賃合同糾紛判決文書進行檢索和數據統計，期待通過該判決統計報告對於企業預判未來新冠疫情引發的租賃合同糾紛處理結果有參考價值。
為相對完整地呈現受非典疫情影響下的商業租賃糾紛的案件處理情況，本文在百餘份裁判文書中篩選確定非典疫情下與商業租賃（如商鋪租賃、寫字樓租賃等）行業直接或高度相關的生效裁判文書共計16份，分佈地域包括山西、上海、廣東、浙江、河南、陝西、遼寧、吉林、山東、廣西、海南、雲南諸省市。
一、非典疫情是否構成租賃合同解除事由的裁判觀點
在本文統計的16份判決文書中，其中有兩例案件的當事人主張因非典疫情的影響而應解除涉案租賃合同，該兩例案例的基本情況及法院觀點摘錄如下：
案例一
（2007）桂民四終字第1號，審理法院：廣西自治區高級人民法院。該案例中，法院認為“‘非典’這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非‘非典’導致的必然結果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。”
案例二
（2013）遼審二民抗字第14號，審理法院：遼寧省高級人民法院。該案例中，法院認為非典期間“大連市林業局和工商行政管理局下發的緊急通知，僅是停止野生動物的經營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經營仍可正常進行”，以及“因‘非典’疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行”，故不能夠據此認定雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。
案例評析
疫情雖然可怕，但終將被攻克，人民生活、社會經濟終將恢復安寧、有序，相較於短期內的疫情控制以及因此而遭受影響的商業經濟秩序，整個租賃期限相對更為長期，其背後網織而成的經濟大局更為重要，因此不應輕易因疫情而否定交易雙方之間的租賃合同關係，將社會經濟秩序推向進一步的混亂。
二、非典疫情是否導致租金減免的判決結果統計
在統計的16個判決文書中，法院支持因非典疫情減免租金的數量為9個，不支持租金減免但酌情減免違約金的數量為4個，不支持租金及違約金減免的數量為3個。關於非典疫情對租金減免影響的判決統計結果如下：
除上述統計案例數據之外，本文在蒐集、整理相關案例的過程中發現，大量案例中爭議雙方實際上已經在疫情期間達成了租金調整的合意，出租人同意給予承租人一定期限、金額的租金優惠以共同應對疫情，故租金調整並非此類案件的爭議焦點，本文並未將其歸類於上述16例案例當中，但其存在數量之多不容忽視，其傳遞的道法人情值得引發我們時下的思考。
三、非典疫情是否減免租金或違約金的裁判依據統計
本文統計的16個判決文書中，法院認定非典疫情構成不可抗力支持租金減免的案例有1個，認為非典疫情構成情勢變更規則支持減免租金的案例有2個，適用公平原則支持減免租金的案例有6個，適用公平原則支持減免違約金的案例有4個，認為非典疫情屬於承租人應承擔的經營風險案例有3個，具體統計如下：
案例評析
1.從上述案例呈現出的整體情況而言，法院對於認定非典疫情是否屬於“不可抗力”基本持非常謹慎的態度，僅有6%（1例）的案例認可非典疫情構成不可抗力。本文認為，當今經濟社會從一定程度上講可以說是各類合同的集合，紛繁複雜的經濟社會背後是成由千萬份交易合同鋪成，而如認定疫情屬於不可抗力事件，且租賃雙方以此作為免責或拒絕承擔合同義務的主張的，則將會極大程度地動搖經濟社會的根基，並不有利於穩定疫情期間的社會秩序，更加不利於疫後秩序的重建，因此法院對於認定非典疫情構成不可抗力持非常謹慎的態度。
2.雖然法院非常謹慎地去認定非典疫情構成不可抗力，但是法院也普遍重視調和因非典疫情而導致的利益失衡，上述案例中有56%的判決文書通過適用“公平原則”“情勢變更”而准予調減承租人應付的租金，25%的案例雖未減免租金，但因非典疫情酌情減免了承租人應付的違約金。
四、法院因非典疫情減免租金金額比例的數據統計
從支持因非典疫情減免租金的判決文書來看，這些案件中承租人絕大部分存在停止經營的情形（其中僅有一例案件中承租人未停止營業），可見，承租人是否因傳染病疫情而停止經營是法院認定是否酌情減免租金/違約金的重要考量因素。
在法院支持因非典疫情減免租金的9個判決中，判決全額減免承租人因非典停止營業期間租金的數量為5個，判決減免50%租金的數量為3個（其中1例案件中承租人未停業），判決減免租金幅度不足50%的為1個，具體統計如下：
案例評析
對於租金的減免比例，無論是法律規定，還是司法判例均無一個統一的尺度，需要綜合考慮疫情對相關業態持續經營的影響、當地政府是否要求停業、疫情持續的期限等因素。本業務中心認為，疫情之下雙方皆受影響，均受損失，從公平的角度出發，不應由其中的一方全部承受相關損失，而由雙方共同或按照合理的比例分擔為宜。
結語
疫情之下皆無安土，渡過難關不僅需要醫護人員的智慧與汗水，也需要其他各行業的大共識、大和諧與大智慧。受新冠疫情影響的當下，抗擊非典疫情的經驗、感動可以給予時人以勇氣、指引，因非典疫情而起的糾紛案例及其處理經驗，也可給和諧處理當下租賃關係以借鑑和參考，願疫情早退，舉國安康！
附件： 判決統計列表
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