2019想在海外置業？先了解一下溫哥華買房的十條真誠建議(上)

由於華人的傳統意識較強，很多新移民剛到溫哥華，就會考慮買房。還有很多國內的投資客看中了溫哥華的獨特優勢，考慮來這裡投資置業。和國內購置房產有所不同，加拿大購房的程序更加規範、更加理性。為了讓大家少走彎路，澤俊總結了自己和身邊朋友在溫哥華的買房經驗，並整理出詳細的攻略、建議，希望對大家有幫助。

1. 找個靠譜的經紀

在溫哥華，房屋買賣雙方，各自聘請執牌地產經紀做自己的代表，協助看房、談價、下單、驗房、貸款、交房的全過程。那麼問題來了，不找經紀，由買賣雙方直接交易，可以嗎？理論上是可以的。風險是，所有交易過程中的法律文件都需要自己起草、簽署，沒有相關專業知識，容易出錯、遺漏，一旦出現糾紛，就只能打官司了，很多麻煩是由於法律知識欠缺造成的。所以，一定找個有執牌資格的地產經紀幫你，尤其是買家，更沒有理由不請經紀了，因為買賣雙方的經紀佣金是由賣家出，大約總共為成交價格的3%。讓專業的人做專業的事情，是北美的基本處事原則。

當然，林子大了，什麼鳥都有，地產經紀也是人，也有靠譜的和不靠譜的。怎麼分辨你找的地產經紀是不是靠譜呢？我的體會是，如果這個經紀只說房子的優點、避談房子的缺點，並且不停地push（催）你下單，說明他只是想盡快完成交易、拿到佣金，並沒有設身處地為你考慮。另外，如果你的經紀沒有幫你去還價的主動意識，說明他不想因為你開價過低而讓交易流產，從某種程度上講，他的出發點仍然在完成交易上，並沒有站在你的立場充分考慮。還有，如果經紀沒有經過你的授權、確認，就和賣家經紀協調價格、做決定，還是說明他太急於求成，並不尊重你的意見。

我本人比較幸運，當年在溫哥華買房，找了位西人經紀叫Scott，我記得很清楚，他跟我說了一句話，讓我印象深刻，“你對這個房子的狀況，只要有一點點不舒服，或者對於價格，還有一點點勉強，我都建議你不要著急，我們可以再看看，一定有更好的選擇”。有沒有覺得很暖心？這種關鍵時刻，不是催著你加價、下單，而是站在你的立場思考，這樣的經紀才能真正代表你，你才會完全信任他。

如果你實在不知道找哪個經紀更靠譜，我給個小建議，找個虔誠的基督徒經紀吧，基督徒做事有自己的原則和底線，被忽悠的概率大大降低。好的經紀，提前幫你篩選房子，談判過程幫你爭取利益，下單前幫你查詢房屋備案法律文件，經紀真的太重要了，會讓你很省心。另外，關於是選華人經紀還是西人經紀的問題，我覺得其實都可以，如果你對自己的英語足夠自信，可以找西人經紀，否則，建議找華人經紀，更容易溝通，不會因為語言的問題產生誤解。

2. 重點考慮學區房

其實，住在溫哥華的很多本地居民是反對搞學校排名、搞學區房概念的。但我認為，從地產保值、升值的經濟學角度看，實際上，買房子的行為，除了滿足自住需求外還兼具投資功能。什麼樣的房子保值甚至於升值，我可以非常明確地說，那就是學區房。不要覺得老外只享受生活、不考慮學區，我認識的很多西人一樣買學區房，住上十幾年，等孩子們上大學後，再以比購買價高出N倍的價格賣掉（我認識的幾位西人，N沒有低於5的），投資回報率非常高。

在溫哥華，以一個普通工薪家庭為例，夫妻倆帶2個孩子，一家4口比較常見，一般來說住2500英尺（大約230平米）的獨立屋，4個臥室、3個衛生間、2個客廳、1個廚房、1個餐廳、1個雙車庫，算是標配了。孩子們19歲成年後，要麼上大學，要麼工作，都要搬出去自立門戶，老夫妻倆守著230平的大宅挺冷清的，做衛生、打理院子都費勁，就會考慮downsize（減小居住面積），換到2室1廳或者1室1廳的apartment（公寓）養老。我身邊有好多老夫妻就是這種情況，他們賣掉溫哥華的學區房（500萬加幣），然後再用零頭（50萬加幣）買個老年公寓，中間的差價全部用於旅遊、美食、享受人生。

我始終認為，學區房是有投資功能的，因為總有一些家庭很看重孩子的教育，很在乎學校的教學質量，並且相信學校排名的權威性，無論是華人還是西人，這類家庭的數量還真不少。我的經紀Scott，以他在溫哥華地產行業工作10年的經驗告訴我，“在房市行情好的時候，學區房是漲的最兇的，在房市行情差的時候，學區房是最抗跌的”。所以，在溫哥華，同樣的房子，學區房和非學區房，價格平均差20%-30%是很正常的。如果有能力買學區房的，一定不要貪便宜買非學區房，未來養老的本，就靠學區房變現了。

3. 能買獨立屋就不要買聯排

溫哥華的房子主要有3種，獨立屋（Single house）、聯排屋（Townhouse）和公寓（apartment）。

獨立屋，就是我們常說的別墅，結構完全獨立，並擁有前後院、地下室和車庫，可以根據個人的喜好進行各種定製和改造，需要自己打理院子，除草、澆花、做衛生，不用交物業管理費。聯排屋，也叫鎮屋，是由2-6幢小於3層的單戶別墅並聯組成，雖然每家獨門獨戶，但與旁邊兩家住戶均共用牆壁，除非是兩頭最靠邊的單元（End unit）只和隔壁一家公用牆壁。聯排屋通常為“瘦高型”的房子，房屋面積比獨立屋小，比公寓大，不用自己打理院子，由物業公司統一管理，交物業管理費，不能隨意改造房屋外觀及植被景觀。因為聯排屋的幾家屋頂是連著的，如果屋頂需要維修或更換，需要所有家庭一起出錢，物業管理公司可以幫助協調。

公寓，和國內的商品房很類似，1室1廳、2室1廳、3室2廳居多，也由物業公司統一管理，需要交物業管理費。

雖然公寓的出租率比較高，但是從長期來看房子的升值潛力，根據歷年的數據統計，獨立屋的升值比率是最高的，其次是聯排屋，再次是公寓。如果從獨立屋和聯排屋中進行選擇，資金條件允許的話，我的建議一定是，能買獨立屋就不要買聯排。為什麼？道理很簡單，有三個主要原因。

第一，聯排的私密性比較差。加拿大的房子都是木質結構，因為是和隔壁共用一面牆，那隔音效果可想而知，隔壁開個Party（聚會）、衝個馬桶、夫妻打架，你都能聽得清清楚楚。

第二，聯排屋的後院都非常小，甚至於沒有後院，孩子的活動空間受限，連個碰床都擺不下，不利於孩子長高啊。

第三，聯排屋每個月要交物業管理費，物業管理公司的那些西人，真的挺會花錢的，隨著房屋的老化，你的管理費只會逐年增加，一個有10年屋齡、1500平方英尺（大約140平米）的聯排屋，每個月的物業管理費不會低於500加幣。物業管理公司幫你打理那麼點花花草草，每年收你6000加幣，真的挺黑的。

還有一點，要提醒大家，房子的價值由兩部分組成，一項是房子本身建造的價值，一項是土地的價值（加拿大房屋所在土地歸私人所有），隨著時間的推移，房子本身在折舊，這部分價值一定是在降的，而土地的價值是在漲的，聯排屋天生就是建在小地皮上的，不像獨立屋擁有大地皮資源，所以哪個更容易升值一目瞭然。我的意見非常明確，能買獨立屋就不要買聯排，除非你是退休老同志，不願意自己折騰院子，就想讓管理公司幫你打理花花草草。因此，買獨立屋，儘量買地大的，這樣才能有更大的升值空間。

4. 仔細觀察房子周圍環境

買房子不是買白菜，要做足功課的。即使有靠譜的經紀幫你選房，你還是要親自到房子周圍的環境去看看、去轉轉。房子周邊有沒有變壓器？電線杆？洩洪渠？這些都是影響未來出售的重要因素。我在買房之前給自己定了一些基本原則，房子旁邊有變壓器、電線杆的堅決不買，且不說這個變壓器和電線杆的輻射是否會對人體造成傷害，一個大綠箱子擺在那、幾根輸電線拉在那，就挺礙眼的，以後真想賣出去的時候，這些都會變成問題，所以儘量不要自找麻煩。

仔細觀察房子所處的位置，有路衝的房子不要買。具體什麼叫路衝，大家可以百度一下。簡單說，就是房子的大門正對著一條馬路，往往是T型路口會有這種房子。不是我迷信風水，你想想，晚上從對著的馬路上開來的車，都開著車燈，那燈光都投射到你家裡了，這種光照汙染你能受得了？再一個，大馬路邊上的房子不要買，那個是噪音汙染，別說你家有雙層玻璃不怕，汽車高速通過時的共振汙染更可怕。都來了地廣人稀的加拿大了，安寧的環境是最基本的要素，不要跟自己過不去，處在一個嘈雜的環境中，以後很難出手的。

還有，儘量不要買斜坡上的房子，由於地勢的關係，斜坡容易造成雨水倒灌、地基移位，雖然你一定會買房屋保險，但如果真的發生了這樣的事情，肯定會很難過，維修記錄也會保留到保險公司，隨時可以查到，將來想出手也會變得更困難。建議買地勢平坦的房子，最好是東西南北四個方位都沒有高度差的，這樣的房子地基最穩當；買地塊方正的房子，最好是正方形，長方形也不錯，長寬差越小越好，不建議扇形地、三角形地，這樣的地皮，會產生很多浪費的面積、土地利用率不高。

澤俊本人比較喜歡觀察和思考，尤其對於買房子這件事情，很喜歡做研究，所以不知不覺寫了這麼大一篇，但才寫了一半，下一篇會給大家另外6項建議，敬請期待。