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“智慧園區”究竟有多智能？

“智慧園區”並不是什麼稀有名詞了，很多人在說起“智慧園區”時大致分為兩派，一為“保守派”：園區還沒解決基本招商引資、空置率高等問題，智慧改造為時尚早；一為“激進派”：認為要實現智慧園區，對高新科技、各種物聯設備投入就必不可少。

同為園區從業者，卻對“智慧園區”的理解千差萬別。但是歸根到底，無論激進還是保守，能落地的才是好的。而所謂“落地”，其實蘊含了“痛點識別——階段性推進——逐個突破”這樣一整套邏輯思維框架。

“智慧園區”概念

“融合新一代信息與通信技術，具備廣泛信息採集、智能事務處理和豐富的服務提供能力”；

“實現園區內及時、互動、整合的信息感知、傳遞和處理”；

“以提高園區產業集聚能力、企業經濟競爭力、園區可持續發展為目標的先進園區發展理念。”

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這些概念放之四海皆準，但大而空洞，很難從中提取方法論和操作步驟，具體實施起來就見仁見智，大相徑庭。園區智慧建設、智能化升級，是一盤很大的生意。

據不完全統計，2018年，國內對智慧園區的年投入超1000億人民幣，新啟動項目近400個。為了招商和政府基金，各式各樣的創意園區、科技園區、產城、物流倉儲園等都打著“智慧”旗號層出不窮，魚龍混雜，實則可能僅僅是裝了幾個攝像頭，門口放一塊大屏，上了一套OA系統，噱頭滿滿但肚腩空空，名不符實，與想象中用互聯網技術革新產業服務體系，促進產業發展相去甚遠。

由此可見，要想真正落地智慧園區建設，就需結合園區實際情況，打造一個適合自身、適合園區內企業和人群的智慧體系。在此之前，首先應細緻盤點園區項目情況，瞭解自身在園區管理運營服務等方面存在的各類缺陷，明白入駐企業真正的互聯網技術應用需求，進行相應“痛點識別”。

痛點識別

園區行業新趨勢

隨著國家推進房地產供給側結構性改革，地產行業進入存量下半場。園區運營商逐漸從原來以售為主、注重現金流的短平快粗放模式，向持有租賃、注重效率的精細化運營模式轉變。越來越多的玩家湧入園區這樣一種成熟的傳統商辦業態，競爭愈演愈烈，園區運營也被挖掘出了很多新鮮的玩法。

同時，2015年開始的“雙創”浪潮，催生了大量創新創業企業，對於辦公用地的需求增加，而這種需求又日趨複雜，客觀上要求園區運營方提高管理和服務能力，特別是在園區運營過程中，注重引入互聯網技術。

互聯網應用侷限性

然而，產業互聯網的大潮雖已席捲各行各業，成為基礎設施，但其在園區商辦領域的利用率還處於相對較低的水平；政府、管委會、園區運營方、入駐企業、企業員工，涉及的角色複雜，但彼此之間基本割裂，營收也僅侷限於租金物業水電，其中的增量價值沒有被充分挖掘；數據價值逐漸被重視，但數據仍然是封閉的孤島，沒有打通形成協同效應，政府、管理方監管困難，企業也得不到相應的幫助。

而從宏觀上看，中國地區、城市發展不均衡，承載著經濟發展、產業聯動職能的園區發展也是如此。長三角、粵港澳、京津冀等城市群園區發展迅速，在科技創新、智慧改造上一路領先，廣大中西部地區園區建設大多還停留在非常傳統的勞動密集型產業的程度。

歸根究底，是截止2018年，園區運營商大多仍沉浸於簡單粗放的租售模式，以智慧園區、增值服務為代表的產業運營體系缺乏自己的應用市場，具體主要表現在以下方面：

1、管理難

效率低下、粗放易錯、運營成本高

傳統園區的人工管理方式不僅效率低下，而且容易出錯。例如最簡單的租金賬單，園區管理人員月初找到每個入駐企業的合同，根據合同打印出紙質賬單，再一家一家送達仍然是主流的管理模式。遇上遲交產生的滯納金，每月水電費用的變動，不僅有大量重複性勞動，人工計算出錯也很難避免。

2、關係弱

園區和企業之間僅是“租客”和“房東”的弱聯繫

中國的園區經濟只有二、三十年的歷史，大家習慣於業主-租客的二元關係，即較為簡單的租賃模式。這種關係，容易讓資產持有方陷入“躺著賺錢”的假象中。只要園區行業不出現明顯下滑趨勢，各類入園企業急需的產業服務，很難得到應有的重視。

而本身“租賃”的單一關係也限制了園區運營的場景和頻次，從而導致沒有觸達，沒有觸達就沒有轉化，企業和員工每天在園區待8小時，輕輕地來、悄悄地走，除非有外界的強烈刺激，否則“智慧園區”這類再巨大的金礦基本只是路邊的風景。

3、盈利手段單一

園區收入侷限於租金、物業費、水電煤

同理，由於園區和企業之間的弱關係，導致園區收入只能居於“業主-租客”的單一場景。要想“開源”，挖掘產業的增量價值，必須創造新的場景。

而要創造新場景，園區運營方就要突破“地主收租”思維，認識到園區是“產業”的集群，更深一層，本質上是特定“人”的聚集，即人群。

而不同人群有不同的職能和訴求，新的場景必須圍繞“人群”的活動，用技術手段全面感知不同人群的需求，形成智慧的泛在信息源，實現泛在信息之間的無縫連接，並引導它們協同聯動，從而精準化地提供服務，構建能夠內生髮展的園區小型生態。

4、數據沒有沉澱

基本是臨時性、單維度數據，無法有效挖掘分析

所有的智能化都基於數字化，這基本上是“智慧”的門檻。傳統口口相傳，經驗至上的管理辦法如果不進行數字沉澱，是沒有辦法做到標準化管理的，更別說分析決策了。而同時，數據不進行有效管理和儲存，其留存、安全、信息傳遞都會產生一系列問題。

階段性推進

智慧園區對愈發追求產業運營的園區行業，無疑是巨大的福音，但建設是個很大的工程，如果不抓大放小單點突破，就會費時費力抓瞎失焦，只有清楚自身痛點，熟悉園區產業運營功過得失，才能有針對性的建設。

智慧園區建設本身不是一蹴而就的，應該分階段來。園區智慧化發展，主要包含了下面3階段：信息化——互聯化——生態化。

信息化

很多人覺得信息化是上世紀老掉牙的命題。然而，接觸到的眾多園區來看，很多連信息化的門都還沒摸到。所謂“信息化”，並非簡單上個OA系統就是信息化，數據結構化、流程標準化、業務在線化、溝通移動化，讓信息在各個組織和場景之間有序流動，都應涵蓋在信息化的範疇裡。

因此，信息化是第一階段，是“智慧”的基礎，是骨架和肌肉。信息化本質上是對數據的處理，而任何數據處理，包括吹得很玄乎的不少所謂“大數據”，其實都可以簡單歸結為以下幾個步驟：數據採集-數據結構化建模-數據展現，也就是俗稱的“數據挖掘”。

對應到智慧園區上，核心解決方案就是：

1、數據採集：

採用信息管理系統、IoT、一卡通、園區服務、C端應用、爬蟲等入口和技術手段全面採集內外信息。但需要注意的是，這些數據應是一體化的，至少是打通的，可以在不同系統中互相關聯的；

2、數據結構化建模：使用建構在統一數據平臺上的專業系統對採集到的數據進行結構化、分類、計算、關聯建模、聚類等處理，從而進行分析、決策和預測。這是數據處理中最重要的一步，必須有專業的技術手段和行業經驗。

為什麼需要行業經驗？俗話說“專業人做專業事”，智慧園區系統是專業管理系統，行業屬性很強。比如我們之前研究過一個園區項目，一房一價，智能調價。當然可以用機器學習不斷優化模型，但這麼多參數的調優與市場反映之間的關係很微妙，沒有對行業的理解是很難落地使用的。

3、數據展現：在不同場景下、根據不同人群、權限展現不同數據。對於園區來說，除了常規終端外，大屏、甚至AR、VR等新技術實現的展現手段，逐漸成為實時監控、安全防範、園區風貌傳達、政府參觀展現等的重要手段。

安全也是信息化繞不開的一個命題，它有兩層含義：技術層面的安全和工程層面的安全。技術層面話題很大，這裡不作贅述，單說工程層面。

工程層面的信息安全，與園區的智慧規劃、實施落地和後期管理都有關係，尤其是當選擇一些第三方開發商或產品時，識別他們的產品架構和商業模式就很重要。園區以及入駐企業的數據是園區的核心資產，誰都不希望外流。

萬購地產網園區態勢感知及決策支持系統旨在打穿園區內數據孤島，支持園區信息化發展。其基礎功能中的信息集成管理功能：包括宗地信息、建築信息、產業規劃、城鄉總體規劃、土地利用現狀、開發區範圍、控制性詳細規劃、環保數據、地稅數據、國稅數據、企業用工數據、產值數據、蒸汽數據、用水數據等。

互聯化

當有了骨架和肌肉，要盤活機體，需要血液和神經系統，這就是智慧園區建設的第二個階段，通過互聯網和物聯網串聯起各個角色，在不同的場景下提供不同的服務。

現代的園區，特別是一些頭部園區，伴隨著產業集群生長和綜合配套完善，園區運營從單一的產業集聚區慢慢向宜居宜業的創新產業社區、城鎮社區等經營轉變，在第一階段信息化建設基礎上，強化與園區產業的互動是一個必然趨勢。

首先是面向政府，“智慧城市”建設是“十三五”國家規劃的一個重點，而智慧產業園區又是重中之重。其中政府管委會關心的產業格局、納稅提升、人才建設、生產安全、輿情監測等，是園區管理的必要因素。這些建設能夠幫助政府大大降低管理成本，提高管理效率，反過來更容易獲得當地管委會的引導和支持。

其次，加強園區和企業之間的鏈接。萬購地產網態勢感知與決策支持系統解決了信息不對稱問題，當信息在不同角色間自由流動時，就能產生需求的匹配，創造出新的價值增長點，使產業鏈更加牢固和靈活。而園區的聚集效應本身就解決了“距離”的問題，“信息”和“距離”都被解決，服務就能做到點到點，響應速度和服務質量都會得到提升。