楼市专家净扯淡；投资高手在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
1
投资，应该选东莞？还是深圳？
最近，有个问题讨论的很多：
房产投资，应该选东莞？还是深圳？
错，
其实，这个命题从根上就错了！
错误的根源并不是所谓的
”小孩子才做选择，成年人全要“的逻辑，
而是，东莞与深圳，本身并不是一个“量级"
在投资层面，也不是”非你即我”，
而是——”投资的城市进阶“
对于大多数家里没矿、资金有限的人来讲，
投资之路，就像“升级打怪”
开局一把刀，生在新手村，
投资东莞，就是打小怪，
投资深圳，就是打BOSS
你不可能直接一上来就去干BOSS，
BOSS爆的奖励虽多，
但你的装备不够，血量不厚，操作不熟
直接干BOSS就是找死。
东莞，起步50万资金，就可以上车；
深圳，没有150万，车门也难摸不到，
但是，你不可能等攒够了150万再动手，
因为你赚钱的速度，永远跟不上房价上涨的速度，
所以，对于深圳人，最好的选择是，
到东莞去，完成资本的原始积累。
小怪的奖励虽少，但易上手，
东莞，是房投新人最好的练兵场，
适合新人完成资本的原始积累……
深圳，则是在有了一定资本之后，
才有资格进入的、国内富人资金都想进入的、
可博取更大收益的全国大主场。
等资金积累够了，投资经验和路术有了，
然后再杀回深圳，完成投资的升级。
这条“投资的城市进阶之路”，不仅适合深圳客，
对于东莞人，同样如此。
2
深圳客的降维打击
2015年底，东莞遭遇了深圳客的“降维打击”
用刘慈欣《三体》小说中的“降维攻击”，
更容易描述东莞人当时心态。
当时的东莞人，整个是被打懵的：
这些人哪来的？他们为什么这么疯？
他们为什么冲进我们的城市，
买走我们的房子……
2015到2016年两年间，
深圳人几乎买下了0.6个东莞，
这种“降维攻击“，
并不是高等文明对低等文明的清洗，
而是“已觉醒的房产意识”
对于“未觉醒的意识”的攻占。
其实，当时的深圳人，
大多数也并没有“真正觉醒”，
更多是“羊群效应”的跟随者，
只有少数人明白，他是奔着投资而来，
大多数深圳人，却还只是——我想有个家。
但无论如何，因“势"而成的这一批人，
很好的教育了东莞人，
从此，东莞本土的民间房投意识，
才真正开始觉醒……
3
临深的价值
什么是临深？
北京，有“环京”
上海，有“环沪”
深圳，自然有“临深”。
而东莞被深圳客最早攻占的，
便是”临深”
2015年10月、东莞镇区楼市第一个破2的，
便是临深的凤岗。
最近几个月，
东莞房投市场“临深”的爆光度，有下滑，
这，不代表”临深"不行，
仅仅是因为，9月后松山湖与南城太火，
才导致“临深”略显黯然。
需要明白，未来的东莞，
临深永远是主场之一。
在2018年之前，中国楼市是“全国楼市一盘棋”，
什么是楼市一盘棋？
举例来说，北上广深一线城市火了，
马上各省会和重点城市的二线火，
然后三线四线再跟进……
2019后的中国楼市，
已经彻底进入了“一城一策”，“一城一行情”的新常态：
各个城市因人口结构、
人才流向、经济发展起伏的不同，
都开始有了自己的“独立行情”。
楼市，也不再有太多的城市连动，
甚至同一个城市，也往往会因区域发展的不同，
有冰火两重天之势。
然，整体而言，东莞的楼市行情，
却没办法完全离开深圳而独立。
究其原因：两城市产业高度互补的大融合，
东莞已然成为深圳的大后方！
这一点，从华为与大疆这类全球巨头企业，
都纷纷在深莞两城之间开启“前店后厂”模式，
便可窥一斑而见全豹。
未来，东莞房投四大价值高地：
（排名不分先后）
其一：松山湖
未来将是东莞GDP第一，
高科技（高收入）人才最集中的区域
其二：南城
东莞主城区CBD所在，
本地人口、配套最集中区域
其三：滨海湾
国家粤港澳大湾区概念实践地
其四：临深
莞深经济交通融合的前沿、
深圳楼市购买力的必然外溢区
4
真“临深”，包含哪些区域？
（临深镇区一览）
东莞“临深”三大版块：
上图从左向右，依次是
- 滨海临深版块（长安）
- 松朗临深版块（大朗、松山湖、大岭山）
- 东南临深版块（黄江、塘厦、凤岗）
莞深双城居住重点板块分布
1、滨海临深板块
共承接约4.13万深莞跨城居住人口，该板块内的长安镇与深圳的松岗街道、沙井街道在东宝河流域接壤，2017年跨东宝河新安大桥的正式通车，使两地车程比以前缩短了至少40分钟，极大地方便了人口的流动。未来，随着大湾区城际轨道交通升级，各高速、路桥、高铁、轻轨、地铁的全线对接，临深楼市才会迎来更恐怖的爆发。
滨海板块主要工作流向分布
2、松朗临深版块：
松山湖区域对于深圳的承接，已不单单是人口与楼市外溢，而是“产业后花园”的双城大联合，在此前松山湖专题时已谈及，此处不再赘述。
深圳人在松山湖工作人群来源统计
从街道尺度进一步分析发现，去往松山湖工作的人群主要来自深圳市龙岗区坂田街道（从这个数据，你看懂了什么？）。百度画像数据显示，居住在坂田街道的跨城人群以中青年为主，高学历、高收入、高消费群体比重相对较高，其中高收入人群和高消费人群占比分别为31.3%和42.8%。
也许、大概、可能
是开车往返于莞深两地工作生活之人
在用百度地图手机导航时后台统计而来，
数据不可能统计所有人，
只能统计到开车时使用【百度地图】做导航的人。
也许每10个往返莞深工作的人中，
有5个是每天自己开车往返的，
也许平均每10个开车人中，有2个是习惯用百度导航……
所以显示的统计数字，还需要自行脑补放大。
当然，还有很多并没有选择往返，
而是选择直接从深圳移民长住东莞……
3、东南临深版块：
东莞临深板块共承接约5.54万深莞跨城居住人口，一方面，该板块与深圳在产业结构、产业链条等方面互补性强；另一方面，该区域以其价格洼地优势吸引众多深圳市民置业居住。
东南临深板块主要工作流向分布
5
临深大数据，深圳人都住在哪？
有【房投学堂】群友经常问，
堂主，我想投资临深，
但不知道投资哪里最合适？
这个问题，除了自己要多跑跑临深几镇，
实地走访考察之外，
其实，在这个大数据时代，
问问大数据，
也是一个不错的参考：
莞深交界线外地人集中小区分布图
备注：利用百度大数据，识别出每个商品住房小区内现居住人数和跨城通勤人数，将跨城通勤人数大于500人的定义为“外地人小区”。
深圳人在东莞居住的小区统计（节选）
6
临深，如何选？
关于临深的选筹逻辑，
在房投老炮儿们看来，
只需把握最核心的一点：
一切以“大交通的通勤时间“为选筹标准。
综合来讲，四个“靠”：
靠高速口、靠高铁口、靠轻轨口、靠地铁口
这四个“口”的价值高低又有不同，
以通勤的便捷度与成本考虑，
其价值排序为：
地铁》高速=高铁=轻轨
所以，在临深选筹，
如能优先选择未来有地铁规划的区域，
才是房产投资的最佳选择。
然而，因地铁规划的不确定性，
这同样也成为最难的选择。
因此，很多时候，房产投资，
也是在综合所有能搜集到的信息后，
做的一场”赌“。
赌赢了，赚的更多，
赌输了，也没什么，少赚点而已。
同时，所靠的四个”口"中，
如能找到四类交通在地理上重合的点，
则对一个楼盘的投资价值会有更大的增幅作用。
比如说，即靠高速口，又靠地铁口……
一个楼盘，在以上四个”口”中，
所能”靠“的“口”的类型越多，
代表交通越便捷，价值增幅就越大！
7
《临深》专题，即将开启
对于临深，我一直未动笔，
究其原因，一是因为下半年的动静不大，
早写晚写都一样，
另一方面，也是因为松山湖与南城今年爆发，
热点不断，自然轮不到太多笔墨闲扯临深。
然而，随着松山湖与南城爆涨一轮后，
市场慢慢进入横盘调整期，这轮的热潮退却，
进入市场自然状态，也就可以腾出笔墨，
着力写写临深了。
临深是一个越级话题，
未来也是一个超级热点，
我个人的不动产配置，
也在临深多有布局……
本篇，算是《临深》专题的序言，
接下来一段时间，我会陆续
开拨《临深》专题系列文章，分别有
《塘厦篇》、《凤岗篇》、《黄江篇》等
专题启幕，敬请期待……
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