楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
先讲个真实的故事：
之前，有个朋友A，
看东莞今年南城房投市场不错，
就想着，干脆把自己住的一套房子抵押了，
套笔钱出来，再投资一套，
于是，就找老唐帮忙，
看看能不能联系银行做一笔个人房产抵押贷。
说实话，个人房产抵押贷，很多银行已经停止。
后来，老唐帮忙联系了一位在银行的朋友B，
B给面子，帮忙申请了一下，
给到的是当时各大银行能找到的
个人房产抵押贷的最低利率，6.39%
结果，朋友A一听，不开心了，
就问，“怎么这么高的利率？
我经常接到贷款公司的各种电话，
说月息只有3厘……”
好吧，如果当时我就写了这篇文章，
我一定会发给他品读一下:
兄弟，不要再上当了……
1
警告：说月息3厘的，都是陷阱
是的，说月息3厘的，都是陷阱
你需要知道，普通人这一辈子，
能从银行贷到的“利率最低” 的贷款，
就是带有国家福利性质的“按揭房贷”。
而房贷的利率，全国各城市虽有不同，
但至少也是年利率5%以上。
那么，再来说一说“所谓的月息3厘”
月息3厘，一年12个月，即是年息3.6%，
比较一下，3.6%好像远远低于5%，
竟然比国家福利的最低利率5%还要低，
这位打电话给你的金融中介销售员，
他们是在做慈善的吗？
显然，金融中介机构，
骨子里都是资本，没有做慈善的基因。
天上真有掉馅饼的事吗？
如果没有，
那掉下来的就是陷阱！
2
猫腻：他们在“偷换概念”
那么，为什么他竟敢说是月息3厘？
因为他在——偷换概念，
把“费率”当成“年利率”忽悠你。
什么是费率？
借100万，一年总共缴纳了3.6万费用，
这是年费率，不是年利率。
费率，指年度费用占贷款额的比率。
金融中介，给你说的年利率，
并不是真正的“年利率”，而是“年费率”。
什么是年利率？
借100万，如果按银行真实年利率3.6%计算，
应该是还多少利息呢？
如下图：
年利息，只有19600元。
所以，记住：
利息只需19600，这才是真正借100万，
年利率3.6%该有的样子。
为什么会是这样呢？
只因为：你每个月都在还款，
你欠款的本金，其实每个月是在不断减少的，
但是，金融中介机构，却不管你还了多少钱，
哪怕你已经还款到最后一天的最后一块钱，
他也不会放过你，还是按借款总额的100万，
每天在收取你的全额利息。
3
揭秘：所谓的月息3厘，真实年利率是多少？
金融中介所谓的“年息3.6”，
真实年利率是多少？
借100万，等额本息，
每个月还款一次，1年分12个月还，
年底总还款103.6万，
按这个计算，真实年利率是多少?
如上图，结果一目了然：
是的，高达6.58%
所以，请记住，
金融中介所谓的
“借100万，还103.6万”
其真实年利率，是6.58%。
然而，你以为真的只是6.58%吗？
不，真正交的利息，远远不止6.58%。
其实，中介还有另一笔费用等着你：
一般抵押贷，按常规的5年期，
金融中介一般还会再收取
“3个点”的贷款服务费，
即，借100万，5年期，收3万，平均每年是6000元。
把6000元也加到年费里，
那么，你借100万的真实的服务费，
是36000+6000=42000，
转化为真实年利率，
用银行年利率的计算公式，
年利息到42000时，
年利率已经高达7.666%
是的，这就是猫腻所在。
最后，回到文章开头，
那个年利率6.39%的个人房产抵押贷，
其换算成年利息，是多少呢？
如上图，是的，贷款100万，年利息34949元
按金融中介的套路，他一定会跟你讲，月息2厘9
但如果你问银行，银行会老老实实告诉你：
是的，年利率6.39%，
就是这么实在，没有套路。
其实，月息3厘（约年利率6.58），
并不是高到无法接受，
问题是，你需要"明明白白"接受，
且一定要把"贷款中介费"都算入年利率后，
再来判断：这笔贷款，究竟值不值……
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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