最近太驚濤駭浪了。真是令人大開眼界。美國也開始股災1.0，股災2.0啥的了。這真是很嚇人！
早段時間，有個人拼命懟巴菲特，好像他還是伯克希爾哈撒韋的老股東，說巴菲特老了，這麼多年，都跑輸指數。嘖嘖嘖，不行了不行了。
這位仁兄是David Rolfe，說當了巴菲特幾十年的股東，2019年10月份，賣掉了其上千萬美金的伯克希爾哈撒韋股票。David Rolfe認為，巴菲特持有大量現金，無所作為！（如果他一直空倉，就是高手，做對了！）
我其實很想和David Rolfe先生聊聊。他現在到底怎麼想的。
你咋思考的？前面都持有幾十年了。你咋想的？
熟悉我的，知道我之前有個說法，我認為，人不是贏在起跑點，而是贏在轉折點。
有三個轉折點，極為重要。
1，投胎。2，婚姻。3，行業。
而投資，基本上，關鍵轉折點，決定了絕大部分的成與敗。其他時間，外人看來，那就是無所作為的。
我今天分享一些我對房產投資與房產股的淺見，供各位好朋友們參考斧正。
1，我去江浙滬走了幾個月之後，我認為，要重點看一下蘇州和杭州。現在看來，漲幅是驚人的。尤其是蘇州，很嚇人啊。但是，我自己是把社保放到杭州了。這純屬個人原因。杭州是我的福地哈！
2，我整個系列的下篇。認為，房產將來會傳家寶化。即有價格無市場。現在，正在印證中。
我過去的幾年，除了自用的一些房產，幾乎沒有再增加物業的投資了。就是基於這個判斷為主。其次是管理起來比較麻煩。我也不擅長這個具體的管理。
我認為，將來房產的市場會有較為有趣的變化。
就是二手房除了一些重點城市，大城市，還會有些市場，還比較活躍之外。其他的城市，二手房市場，將會非常不好做。
我覺得，將來房產投資，全面的機會非常難。結構性機會還是有。
就是，非專業人士，想買套房，賺很多錢，這件事，非常難了。非得職業選手，用盡各種方式，想盡各種辦法，絞盡各種腦汁，才能賺錢。
最後形成寡頭壟斷，嘿嘿嘿，就是，全國還是有一群非常專業的房產投資者，能夠賺錢，剩下的，很難賺錢，或者賺得不多了。跟各行各業一樣。比如我這種的，就靠房產投資較難賺到錢了。所以，我不就轉行了麼！
但是，房產企業，可能將繼續延續其賺錢的日子。直到某個關鍵拐點出現。
通過這樣的方式，最終實現房住不炒。
可是，我覺得，將來這幾種都會難以為繼，或者收益不好。原因如下：
首先呢，政策是房住不炒。政策的具體體現是限購，限貸與限售。
這個其實就是把所有方面給你堵起來了。當然，偶爾還是有專業選手能夠見招拆招，比如，用債務疊加去破這些東西。但是，本質上，還是增加了很多成本與風險。所以，我這種非職業選手，就被排除在外了。將來，能把這些空子都鑽營好的，必定是更賺錢的。因為，競爭者更少了不是！~
但我認為，這還不是殺手鐧。
真正的殺手鐧是房企產能的巨大提升。
早幾天一個文件下來了，說——非永久基本農田的農用地轉為建設用地審批權授權到了各省了。在幾個試點省份，城市，連基本農田的農用地，也委託給了地方政府。具體細則不展開。各位可以自行查找。
這就是我認為，將來房地產投資出現重大變化的關鍵節點之一。我詳細說一下。
和各位的認知可能不同，我一直認為，炒房的人，是不能把房子炒成這麼高的價格的。所以，一上來就罵炒房者把房價炒上去了。基本上，我持非常非常保留的意見。一看就是沒有實踐過的。
我認為，一個三代人的家庭，擁有4-5套房，是不能算炒房的。道理太簡單了。爺爺奶奶輩住一套，外公外婆輩住一套，兒子媳婦輩住一套，孫子輩留一套。有些是二胎，再多備一套。
這能算炒房的麼？如果這個算。那倒是可以認為——房子是炒房者炒上去的。很顯然，這是不可能的，對不？
那麼，各位，你們看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，擁有4-5套房以上。比例多不多？
別看著有些人，哇塞，有三四套房子啊，結果，都是自己父母，岳父母住著的，剩下的，租出去，等小孩長大了，留著結婚用。嘿嘿嘿，好多都是這樣的哩。
真正炒房的，我知道的，都是兩位數以上的房產（住宅）。這叫炒房，你說你整個家族，集全家族之力，一輩一套的，加起來4-5套房，怎麼能算炒房呢？
那麼，這種擁有兩位數的職業選手，以全國的基數來說，並不多。
所以，說房價是炒上去的，顯然，我個人是持有保留意見的。尤其是，有些三四五線城市，房價也暴漲了，你把那個城市翻遍了，都找不到幾個背時的炒房者，你說，房價咋漲上去的呢？
我認為，房子漲價，就是土地價格的上漲。（實際價值的上漲+通脹。）
那麼，這次這個新的土地政策，是在這個七寸上面打了一棒子。我們要好好看落實情況，如果落實到位的話，基本上，土地供應量，就得以非常大程度的解決了。
房企，在我的評價裡面，其實，和格力，美的這樣的製造業是非常類似的。
甚至，在某些層面，更加辛苦一些。
你看啊，格力們買材料，是可以全世界採購的，而且，格力們是強勢方，但是，房企的原材料是土地，只能當地買，而且，房企在這個環節，是弱勢方。
然後，售價方面，格力們是可以自己定價的，只要考慮競爭對手和客戶就好了。而房企除了考慮這二者，還要考慮政府因素。很多城市，嘿，你猜怎麼著，他還給你把售價限死了。厲害不？
好了，我們接著來看。
之前是，中央決定所有原材料，所以，他漲，房企們的成本就漲，售價當然要漲咯！~這才是房子價格上漲的核心啊！~朋友們！~怎麼會是炒房的人炒上去的呢？他們有這種實力麼？別逗了！~
所以，這次新的土地政策出來，就等於地方能夠決定賣地了。如果落實到位的話，他就有了更多的可賣的地皮了，對不？
我的推斷就來了。
二手房將來越來越不好做了。
因為，會有更多的新房。這些新房，建築質量越來越好，設計水平越來越高，你說，你願意買新房還是二手房？
有人要說了。地段地段還是地段！新房能有二手房這樣好的地段麼？
來來來，我說給你聽理由。世界是變化的，朋友。
比如，我所在的長沙。原來的最好地段那就是幾個商圈，五一商圈啊，東塘侯家塘商圈啊等等老商圈。這些商圈現在也是不錯的，人員很多，也方便。
但是，地鐵一通，車輛一多，現在，長沙最貴的地方，是濱江，梅溪湖這種新的商圈。道理很簡單。
老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距離，或者，更方便的就業，吃喝玩樂，就學等等。
但是，新的商圈，以上全部可以得到，並且，全部升級換代。學區有新的，就業有產業園，吃喝玩樂更不用多說了。交通方便的不得了。環境不僅僅是好一點，是好了一代。
你說，怎麼競爭呢？
過去，地段或許很重要，因為，交通不方便啊。差十公里，能每天差好幾小時，或者配套設施差很多。
現在，完全不是這樣了，差十公里，地鐵一走，車子一開，影響就很小了。配套設施，新商圈比老商圈還要好。
所以，我的推斷是，隨著土地端的解放，地方政府能加大土地的供應，比之以前，意味著，價格實際上就會微漲，平穩，甚至下滑。薄利多銷麼！~對不？
而且，地方政府會越來越重視把城市管好，讓地皮的實際價值上升。從而附加值更好，賣更多錢。
之前，這種不那麼大。我搞好了，不見得能賣地，對不？
別小看這個啊，假設，現在中國敞開來接受外國人的話，你看看全世界有多少人願意往中國來，我多說一句，朋友們，千萬別信那種——絕對自由的說法。這次疫情，就是最好的照妖鏡。一切顯形！我就問你一句話，此時此刻，你願意待在中國，還是世界上任何一個其他國家？你摸著良心和理性說說看。
我不同意你說的話，但是，我誓死保衛你說話的權利。
你不能真的死掉了不是？命還是最重要的不是？
好了，假設，假設我上述所說，將來實現的話，那麼，第一個推論就是呈現出來了——將來，二手房是越來越不好做了。只有少數的專業玩家可以繼續賺錢，甚至，由於競爭者減少，他們可能賺得更多。但是，整體看來，普通人投資房產，再想重回過去那種躺著賺很多很多錢的日子，是不會再回來了。
我本人也是根據這個進行投資決策的。
有人要說了，你看，買房投資越來越不好做了，那房產股不也一樣完犢子了麼？
我接著說，我第二判斷，就是，房產股將來會繼續好下去，直到未來某一個拐點的到來。
我們捋一捋啊，其實，有沒有土地新政，敏感的朋友，都會發現，這幾年，房企的產能在巨大的提升。
貴不貴不說，但是，產能在巨大的提升。
排名前幾十的房產企業，由於其極高的槓桿，極高的週轉，以及，中國建築這類企業玩了命的建，產能增加特別快速。
各位好朋友們，回想一下。
你們覺得，這幾年，你們所在的城市，變化大不大？是不是隔陣子，就變得有些不認識了呢？
我在長沙有套物業，原來住了好幾年，感覺還不明顯。後來搬到新的小區，才一兩年，結果回去一看，我天，日新月異啊！~滿大街都是人，車，各種吃喝玩樂全像雨後春筍一樣冒了出來。
這種情況，早幾年，完全沒有這麼快速和明顯的。
我每年都幾乎會去寧波，每次去，我都嚇一跳，哇塞，怎麼變化這麼大？長沙和寧波，都還是二線城市喲。
為什麼？
房企的產能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。
房企就像一頭巨獸，在以驚人的速度，迅猛的成長。然後，不斷的建新房，新商圈，然後，不斷的有人口入駐進來。
有沒有土地新政，這個變化，都在一天天的發生著。
光是這些增量，就可以讓房企們繼續好很久。
土地新政改變了什麼？
很多人的解讀是，土地新政能夠打壓房價。我覺得有可能，但是，對這點我不堅定，不清晰。道理很簡單，我很難想象，現在一個城市賣2萬一平方，然後，地方政府因為能自主賣地了，就把土地降價，把房價搞到1萬一平米。我對這個持保留意見。我覺得，不漲，微漲，就不錯了。這樣，相較通脹，實際上是降價的，且，抵押品也沒有減值危機。
但是，我覺得，改變了一個很重要的點，就是，房企的產能還能再往上走。
因為，比如，一個城市，一年原來是能從中央批10塊地，但是，市場需求是20塊地，買不到的，就等著。
現在，是一個城市自己能批了，那麼，可能性會是，按節奏來，沒錢了，就多批幾塊，有錢了就少批幾塊，按節奏來賣。
但是，維持住房價，是底線。是不是很像股票中的市值管理啊？
這樣的話，房企們，作為“來料加工”企業，等於訂單多了麼，從原來的10塊，增加到了15塊了麼，是不是這個道理啊？
所以，我的推斷是，房企們的產能還得提升。體現在財報上，可能是均價微漲，售出量增加，利潤率差不多，但是，絕對值增加。
這樣，也就實現了房住不炒。
你看啊，炒房還能那麼賺錢麼？永遠都有還不錯的新房子在等著你。你買了房子，變成二手房，此時此刻，你不是和其他二手房們競爭啊，你是和很多很多房企們的新房在競爭啊！自然而然，炒房者就會逐漸減少咯。是不是？
真正實現房住不炒，未來一定可以的。
房企們擴大其產能，地方政府提供平價的土地，用快週轉的模式，一批又一批的把房子造出來，那麼，中國十多億人口，總有一天，能夠居者有其屋，總有一天，能夠過上美好的生活。
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