2018年11月16日，由房东东主办、小水滴协办的2018年中国第二届品牌公寓CEO年会在上海举行。来自自如、魔方、乐乎、V领地等品牌公寓的30余位CEO及一众行业大咖汇聚一堂，对公寓的投资运营、资产证券化、产业链金融，以及环保材料等多方面展开了深入分析与探讨。
小水滴创始人兼CEO冯玉光先生作为演讲嘉宾参加了年会，并作了主题为《租赁新政下的趋势思考》的演讲，从供给端、需求端、供应链端、运营端和金融端这五大方向，对租赁新政下的长租公寓做出了思考和展望。
趋势一：供给端，顶层设计破解租售比魔咒
在吴军硅谷来信的第九封信中，曾提出一个概念——第三眼美女。所谓第三眼美女，是相对于第一眼美女和第二眼美女而言的。第一眼美女看上去很漂亮，但普通人难以接近。第二眼美女未必有第一眼美女那么天生丽质，主要靠更懂得时尚等细节加分，所以交往成本较高。而第三眼美女则是真正属于大众的，她们往往具有某种美德或者价值，因而对于看中这种价值的人，这种好感会持续很久。
这个逻辑被吴军用于类比新技术、新产品从诞生到普及的过程。新技术产品，通常都需要到第三代才能够普及，被大众广泛接受，并且较长时间地存在下去。比如智能手机，最早微软、黑莓、诺基亚等都开发了自己的智能手机，这是第一代，但是只有对这类IT产品感兴趣的人才愿意去尝试，一般老百姓只会远远地去看。第二代，苹果iphone，一个很漂亮的高端手机，如同第二眼美女，和屌丝们没有太大关系。第三代是Google的安卓，便宜实用，这是第三眼美女，于是普及了。
除此以外，还有电脑、电动汽车等等，我们今天所用的很多新技术产品都要走过三个阶段，等到第三眼美女到来时，才能说明这个市场成熟了。对于长租公寓而言，第三眼美女的理论同样适用。而目前的长租公寓，恰恰处于第三眼美女已经到来的时期。
长租公寓的第一眼美女大约是2014年前后的品牌公寓，像自如、魔方、未来域、You+、乐乎、水滴公寓等，看上去很美好，但只有少数人尝试。到2016年前后，开发商和快捷酒店开始进入行业，如万科泊寓、旭辉领寓、朗诗寓，以及窝趣、华住城家、逗号公寓等，这是第二眼美女，很高端也很贵，普通人往往消费不起。
到2017年以来，国家发布了一系列政策，如2017年8月，国土资源部、住建部联合发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》……2018年4月25日，证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》等，这使整个长租公寓的大环境发生了质的改变。
过去长租公寓难以普及，主要是因为租售比太低。想要提升租售比，要么做大分子，即涨房租；要么降分母，即降房价，显然这两条路都走不通。而一系列租赁新政发布后，允许在集体建设用地、工商业用地等价格更低的非住宅类用地上建设租赁住房，通过非住转住做大分母，实现了租售比的提升。这就从顶层设计上，破除了租售比的魔咒。
当租售比这个最大的问题得到解决，长租公寓便有了规模化发展的土壤，成为人人都能消费得起的第三眼美女。
趋势二：需求端，租住觉醒和新生活方式
在消费升级的大背景下，千禧一代愿意为自己吃得好、玩得好、穿得好、睡得好多付一些钱，他们愿意拿出自己税前收入的30%甚至更多来付房租。所以对于环保、安全等也提出了更高的要求。
2018年9月，题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章引起了社会的广泛关注，长租公寓甲醛超标等环保与安全问题也被放在了聚光灯下。虽然目前行业还没有相关的标准落地，但我们至少可以通过以下四个方面的努力提前预防，提升公寓安全品质。
甲醛检测和治理。在WELL建筑标准的七大评价指标中，空气是排在首位的。空气质量的好坏直接影响着居住者的体验。所以行业需要专业的第三方甲醛检测和治理服务。
装修房专业验收。除了空气以外，房子的基础质量也将影响居住者的体验，甚至安全。通过专业验房可以及时排查房屋安全隐患（如漏水、电路安全等），也能为后续运营节约维修成本。
公寓财产和人身保险。长租公寓作为人口密集型行业，难免会有意外发生。公寓保险可以弥补企业因意外遭受的财产损失，对未来可能发生的风险起预防作用。
智能硬件管控安全场景。通过软硬件一体化，可以构建物防+技防的安全网络，提升公寓安全。一方面，通过人脸识别+门禁系统、智能监控等设备拓展安全网络覆盖面；另一方面，通过水滴SaaS与智能门锁、智能水电表等智能设备的深度结合，发现异常数据，及时预警。
趋势三：供应链端，设计运营一体化和一站式装配
公寓的甲醛问题虽然暴露在需求端，但病根其实在供应链端。长租公寓在快速发展，但相关配套服务却没有跟上。公寓为了快速出房，采用了低质廉价装修配套，从而导致了甲醛问题的泛滥。另外，目前的家电家具市场主要是以家庭为应用场景而设计的尺寸和供应机制，无法满足公寓的需求。
我们认为，好的设计不仅要兼顾美观、功能与品质，还要在满足需求的同时控制好成本。在公寓这样一个有限的空间内，过去以家庭为应用场景的家电、家具尺寸已然不适用。另外，大量的安装工程与售后维修，也增加了公寓的时间成本和运维成本。所以，公寓行业亟需与其应用场景相匹配的专业供应链服务。
这也是我们与家居设计大师，以及行业领先的家具、家电、家纺供应商共同创设水滴物语的初心。我们希望以一站式采购、统一安装与售后等标准化服务让公寓省心省力；更希望从源头抓起，使得产品在设计上更符合年轻人的居住习惯和审美；在材质和工艺上更加环保考究，以杜绝甲醛等安全问题。
家电方面，我们与TCL合作，统一尺寸，并根据功能集中摆放，在增加空间感的同时更符合居住者生活习惯。家具方面，我们邀请家居设计大师和宜家代工厂合力打造。采用纯实木，并做到板材的价格。家纺方面，我们采用出口欧洲的家纺标准，并根据房间风格搭配。让租客看到的不再是冷冰冰的空房间，而是真正的“领包入住”。从而缩短看房周期，提升出租效率。
趋势四：运营端，无人化和智能化
过去，管家的时间几乎都花在了抄表、算账单、收费和催账这些上，不仅费时费力成本高，还会由于人为失误引发投诉，导致客户满意度下降，甚至影响续租率。
我们通过ABC技术（AI人工智能、Big Data大数据和Cloud Computing云计算的简称），将公寓运营管理的复杂流程拆解、做到傻瓜式的简易程度，让预约带看、智能抄表、智能收费，签约、催租、报修、资产盘点……这些场景都可以实现标准化、流程化、无人化，实现低成本推广应用，从而缓解公寓的重运营压力。
比如租客看房，可先在官网或官微上通过图片和视频看房挑选感兴趣的，然后在网上预约看房。当租客到了指定房源附近，无需管家带看，通过远程下发智能门锁的临时密码，租客自己就能开门进入。若是觉得满意，可以在手机上直接签约并付款。后台系统则会根据签约时间自动匹配智能门锁的有效时间，如签约一年，则一年期满后密码自动失效，需根据续约情况重新匹配。在此期间，若租客账单逾期未交，系统也将自动冻结密码，实现智能催租。
再比如，租客需要保洁维修服务，同样可以通过微信端提交，后台收到需求后生成工单派发给第三方服务，接单的维修或保洁人员通过下发的临时密码进入，完成保洁或维修后，拍照上传，一个完整的工单流程就走完了。
趋势五：金融端，资产数字化和证券化
4月25日《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的出台，虽然从政策层面解决了公寓的重资产难题，但具体到公寓企业的现状，往往难以落实。
当前公寓行业金融产品的核心逻辑依旧是首先看抵押物，其次看主体信用。长租公寓通过非住转住的方式做大了分母，但是非住转住的资产流动性很差，甚至不能流动、不能抵押，因此目前长租公寓金融产品的发行主要靠主体信用来背书。这实际上就缩小了融资主体范围，导致原来的金融产品无法匹配，或者融资额度无法满足。
所以公寓行业需要转变金融逻辑、需要创新。或许我们可以参考香港银行的做法，审批贷款时不看财务报表，而是看税单、看银行流水，来判断这个企业是否健康。同理，通过看公寓的租金收益能力，将更能体现公寓企业的发展潜力和投资价值。
公寓的租金受益能力怎么看？可以通过租约资产数字化来实现。我们用公寓管理软件和物联网技术，实现了公寓的信息化管理。用系统规范流程、用机器代替人工。这在提升公寓运营效率的同时产生大量数据，这些数据主要包括：
信息流，电子签约的信息，这是第三方认证的，无法造假；
资金流，租客通过线上支付租金的真实情况；
人流，用了智能硬件会产生很多数据（如开门记录、水表电表读数等）判断你是否住在这里；
通过这几个维度的数据，就可以实现整个公寓租约资产的数字化、可视化。通过这些数据，就可以真实地了解公寓的租金收益能力，进而为资产证券化提供依据，最终打通公寓融资的任督二脉。
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