2018年11月16日，由房東東主辦、小水滴協辦的2018年中國第二屆品牌公寓CEO年會在上海舉行。來自自如、魔方、樂乎、V領地等品牌公寓的30餘位CEO及一眾行業大咖匯聚一堂，對公寓的投資運營、資產證券化、產業鏈金融，以及環保材料等多方面展開了深入分析與探討。
小水滴創始人兼CEO馮玉光先生作為演講嘉賓參加了年會，並作了主題為《租賃新政下的趨勢思考》的演講，從供給端、需求端、供應鏈端、運營端和金融端這五大方向，對租賃新政下的長租公寓做出了思考和展望。
趨勢一：供給端，頂層設計破解租售比魔咒
在吳軍硅谷來信的第九封信中，曾提出一個概念——第三眼美女。所謂第三眼美女，是相對於第一眼美女和第二眼美女而言的。第一眼美女看上去很漂亮，但普通人難以接近。第二眼美女未必有第一眼美女那麼天生麗質，主要靠更懂得時尚等細節加分，所以交往成本較高。而第三眼美女則是真正屬於大眾的，她們往往具有某種美德或者價值，因而對於看中這種價值的人，這種好感會持續很久。
這個邏輯被吳軍用於類比新技術、新產品從誕生到普及的過程。新技術產品，通常都需要到第三代才能夠普及，被大眾廣泛接受，並且較長時間地存在下去。比如智能手機，最早微軟、黑莓、諾基亞等都開發了自己的智能手機，這是第一代，但是隻有對這類IT產品感興趣的人才願意去嘗試，一般老百姓只會遠遠地去看。第二代，蘋果iphone，一個很漂亮的高端手機，如同第二眼美女，和屌絲們沒有太大關係。第三代是Google的安卓，便宜實用，這是第三眼美女，於是普及了。
除此以外，還有電腦、電動汽車等等，我們今天所用的很多新技術產品都要走過三個階段，等到第三眼美女到來時，才能說明這個市場成熟了。對於長租公寓而言，第三眼美女的理論同樣適用。而目前的長租公寓，恰恰處於第三眼美女已經到來的時期。
長租公寓的第一眼美女大約是2014年前後的品牌公寓，像自如、魔方、未來域、You+、樂乎、水滴公寓等，看上去很美好，但只有少數人嘗試。到2016年前後，開發商和快捷酒店開始進入行業，如萬科泊寓、旭輝領寓、朗詩寓，以及窩趣、華住城家、逗號公寓等，這是第二眼美女，很高端也很貴，普通人往往消費不起。
到2017年以來，國家發佈了一系列政策，如2017年8月，國土資源部、住建部聯合發佈的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》……2018年4月25日，證監會、住建部聯合發佈的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》等，這使整個長租公寓的大環境發生了質的改變。
過去長租公寓難以普及，主要是因為租售比太低。想要提升租售比，要麼做大分子，即漲房租；要麼降分母，即降房價，顯然這兩條路都走不通。而一系列租賃新政發佈後，允許在集體建設用地、工商業用地等價格更低的非住宅類用地上建設租賃住房，通過非住轉住做大分母，實現了租售比的提升。這就從頂層設計上，破除了租售比的魔咒。
當租售比這個最大的問題得到解決，長租公寓便有了規模化發展的土壤，成為人人都能消費得起的第三眼美女。
趨勢二：需求端，租住覺醒和新生活方式
在消費升級的大背景下，千禧一代願意為自己吃得好、玩得好、穿得好、睡得好多付一些錢，他們願意拿出自己稅前收入的30%甚至更多來付房租。所以對於環保、安全等也提出了更高的要求。
2018年9月，題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章引起了社會的廣泛關注，長租公寓甲醛超標等環保與安全問題也被放在了聚光燈下。雖然目前行業還沒有相關的標準落地，但我們至少可以通過以下四個方面的努力提前預防，提升公寓安全品質。
甲醛檢測和治理。在WELL建築標準的七大評價指標中，空氣是排在首位的。空氣質量的好壞直接影響著居住者的體驗。所以行業需要專業的第三方甲醛檢測和治理服務。
裝修房專業驗收。除了空氣以外，房子的基礎質量也將影響居住者的體驗，甚至安全。通過專業驗房可以及時排查房屋安全隱患（如漏水、電路安全等），也能為後續運營節約維修成本。
公寓財產和人身保險。長租公寓作為人口密集型行業，難免會有意外發生。公寓保險可以彌補企業因意外遭受的財產損失，對未來可能發生的風險起預防作用。
智能硬件管控安全場景。通過軟硬件一體化，可以構建物防+技防的安全網絡，提升公寓安全。一方面，通過人臉識別+門禁系統、智能監控等設備拓展安全網絡覆蓋面；另一方面，通過水滴SaaS與智能門鎖、智能水電錶等智能設備的深度結合，發現異常數據，及時預警。
趨勢三：供應鏈端，設計運營一體化和一站式裝配
公寓的甲醛問題雖然暴露在需求端，但病根其實在供應鏈端。長租公寓在快速發展，但相關配套服務卻沒有跟上。公寓為了快速出房，採用了低質廉價裝修配套，從而導致了甲醛問題的泛濫。另外，目前的家電傢俱市場主要是以家庭為應用場景而設計的尺寸和供應機制，無法滿足公寓的需求。
我們認為，好的設計不僅要兼顧美觀、功能與品質，還要在滿足需求的同時控制好成本。在公寓這樣一個有限的空間內，過去以家庭為應用場景的家電、傢俱尺寸已然不適用。另外，大量的安裝工程與售後維修，也增加了公寓的時間成本和運維成本。所以，公寓行業亟需與其應用場景相匹配的專業供應鏈服務。
這也是我們與家居設計大師，以及行業領先的傢俱、家電、家紡供應商共同創設水滴物語的初心。我們希望以一站式採購、統一安裝與售後等標準化服務讓公寓省心省力；更希望從源頭抓起，使得產品在設計上更符合年輕人的居住習慣和審美；在材質和工藝上更加環保考究，以杜絕甲醛等安全問題。
家電方面，我們與TCL合作，統一尺寸，並根據功能集中擺放，在增加空間感的同時更符合居住者生活習慣。傢俱方面，我們邀請家居設計大師和宜家代工廠合力打造。採用純實木，並做到板材的價格。家紡方面，我們採用出口歐洲的家紡標準，並根據房間風格搭配。讓租客看到的不再是冷冰冰的空房間，而是真正的“領包入住”。從而縮短看房週期，提升出租效率。
趨勢四：運營端，無人化和智能化
過去，管家的時間幾乎都花在了抄表、算賬單、收費和催賬這些上，不僅費時費力成本高，還會由於人為失誤引發投訴，導致客戶滿意度下降，甚至影響續租率。
我們通過ABC技術（AI人工智能、Big Data大數據和Cloud Computing雲計算的簡稱），將公寓運營管理的複雜流程拆解、做到傻瓜式的簡易程度，讓預約帶看、智能抄表、智能收費，簽約、催租、報修、資產盤點……這些場景都可以實現標準化、流程化、無人化，實現低成本推廣應用，從而緩解公寓的重運營壓力。
比如租客看房，可先在官網或官微上通過圖片和視頻看房挑選感興趣的，然後在網上預約看房。當租客到了指定房源附近，無需管家帶看，通過遠程下發智能門鎖的臨時密碼，租客自己就能開門進入。若是覺得滿意，可以在手機上直接簽約並付款。後臺系統則會根據簽約時間自動匹配智能門鎖的有效時間，如簽約一年，則一年期滿後密碼自動失效，需根據續約情況重新匹配。在此期間，若租客賬單逾期未交，系統也將自動凍結密碼，實現智能催租。
再比如，租客需要保潔維修服務，同樣可以通過微信端提交，後臺收到需求後生成工單派發給第三方服務，接單的維修或保潔人員通過下發的臨時密碼進入，完成保潔或維修後，拍照上傳，一個完整的工單流程就走完了。
趨勢五：金融端，資產數字化和證券化
4月25日《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》的出臺，雖然從政策層面解決了公寓的重資產難題，但具體到公寓企業的現狀，往往難以落實。
當前公寓行業金融產品的核心邏輯依舊是首先看抵押物，其次看主體信用。長租公寓通過非住轉住的方式做大了分母，但是非住轉住的資產流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，因此目前長租公寓金融產品的發行主要靠主體信用來背書。這實際上就縮小了融資主體範圍，導致原來的金融產品無法匹配，或者融資額度無法滿足。
所以公寓行業需要轉變金融邏輯、需要創新。或許我們可以參考香港銀行的做法，審批貸款時不看財務報表，而是看稅單、看銀行流水，來判斷這個企業是否健康。同理，通過看公寓的租金收益能力，將更能體現公寓企業的發展潛力和投資價值。
公寓的租金受益能力怎麼看？可以通過租約資產數字化來實現。我們用公寓管理軟件和物聯網技術，實現了公寓的信息化管理。用系統規範流程、用機器代替人工。這在提升公寓運營效率的同時產生大量數據，這些數據主要包括：
信息流，電子簽約的信息，這是第三方認證的，無法造假；
資金流，租客通過線上支付租金的真實情況；
人流，用了智能硬件會產生很多數據（如開門記錄、水錶電錶讀數等）判斷你是否住在這裡；
通過這幾個維度的數據，就可以實現整個公寓租約資產的數字化、可視化。通過這些數據，就可以真實地瞭解公寓的租金收益能力，進而為資產證券化提供依據，最終打通公寓融資的任督二脈。
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