最近，恆大地產研究院發佈了一篇報告，開始看空房地產投資。
一、房地產發展的兩個領先指標
指標1：開發商拿地
指標2：房地產投資
而拿地又是房地產投資的領先指標，邏輯是開發商得先拿了地，才能夠進行房地產投資，即分期交付地錢和房產建安。
土地成交會領先於房地產投資6-9個月，一線城市會領先於12個月，二三線城市差不多是9個月，再小的城市，就更短一些。
從拿地來看，2018年土地成交款，累計同比在8月達到23.7%的短期高點後，持續回落，2019年以來大幅負增長、5月-35.6%，對土地支出的滯後傳導將持續產生下拉作用，後續土地支出甚至可能出現負增長。
也就是說，拿地在2018年第三季度就開始見頂，隨後逐漸回落。
在去年第三季度拿地頂點後再加12個月，就是房產投資的頂點，之後投資也會轉而下跌。現在房產投資還很強勢，但已是強弩之末。
從之前的10年經驗來看，都是如此。2007年底，土地成交快速收縮，隨後房地產投資斷崖式下跌；而到了2009年，因為政策刺激快速反彈，接著到2010年，又開始收縮；直到2012年底，土地成交才逐漸恢復，隨後就一直下跌，直到2015年7月以後，土地成交才活躍起來。
而根據領先指標來看， 當所有人都覺得房價仍然上漲的時候，其實房地產投資的又一個拐點即將來臨，馬上就會進入房地產收縮時段。這波2016年以來的大行情已經結束，未來幾年可能都會是調整週期。
二、房地產限制政策會越來越嚴格
以前投資、消費、出口是推動中國經濟發展的三駕馬車。而投資中最重要的一部分，就是以房地產為代表的基礎設施建設。用房地產這一項，帶動國民經濟的幾十個行業，水泥，建材，鋼鐵，傢俱家電等等。
但是現在房地產對消費的拉動作用越來越差，人們節衣縮食、不消費、不買東西，只買房了，一業興而百業衰。
而且還產生了另一個大難題，就是槓桿率上升。居民端的槓桿率，從絕對數比較已經達到了日本危機前的水平。而從增速看，比美國次貸之前的斜率更陡峭。
現在房地產沒什麼用了，還是個大麻煩，所以監管不會手軟。
對房地產的各種監管政策會越來越嚴格，防止資金流入房地產。銀保監會多次將房地產行業列為了金融整治要點，甚至郭樹清在陸家嘴論壇上點名針對房地產，這意味著融資環境肯定會逐漸收緊，嚴防土地款融資、資金挪用於開發或購房等多類違規融資行為，預計房企到位資金增速將持續回落。
金融監管分為兩部分，一部分限制房地產企業的融資，另一部分是加強對居民買房貸款的限制，也就是房貸利率會越來越貴，貸款越來越難申請。
三、人口增長的城市，房價有支撐
未來的地產政策絕大多數都會是偏空的消息，只有二線省會城市吸引人口是支撐因素，所以如果你還想買房，一定要看人口是否增長。只要人口持續增長，房價就會有支撐。如果相反，人口流出，那麼房價多會出問題。
四、剛需首套房貸更貴，銀行更難放貸
剛需最好早買，現在政策來看，不管是不是剛需，都不支持大家再去買房，所以如果繼續等，可能首付會越來越貴，也越來越難申請。最後就怕你等不起。
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