鑫苑置業董事長張勇
樂居財經 趙翔 發自鄭州
擱置三年後，紐約凱斯劇院終於迎來了曙光。
張勇為它融資了3000萬元。給鑫苑置業（代碼：XIN.N，以下簡稱鑫苑)提供資金的，是紐約房產地頭蛇麥迪遜地產資本(Madison Realty Capital)。
三年前，鑫苑以高達6600萬美元天價，買下閒置30多年的紐約歷史建築凱斯劇院後，一直未見動作。
開發紐約項目有風險，主要原因是預售制不適用於紐約法律，只能使用內部資金和銀行貸款開發。這讓鑫苑承擔了更大的建設債務和更高的借貸成本。
債臺還在高築。2018年鑫苑債總額高達72.8億美元，資產負債率90.72%，其中，一年內到期債務26.12億美元，但截至2018年末，鑫苑手中的現金及現金等價物僅為6.74億美元。
出海的機會主義者
30年來，凱斯劇院被屢次倒手。
1985年，35歲的華裔開發商黃仲連，將數百加侖滾燙的熱油倒進有近百年曆史的紐約凱斯劇院地下室。後來，他因非法改建被控訴兩項罪名時，他辯解，“我買來，就是我的”。
2002年，紐約地產巨頭寶美格林以1500萬美元接盤凱斯劇院，預計將投資1.6億美元建造200個公寓單位。5年後，寶美格林卻宣佈“由於無法和有關單位達成協議”，終止開發計劃，並將其再次出售。
2013年，眼紅這塊肥肉的紐約當地開發商JK Equities公司撒出3000萬美元，將其收入囊中，並扔下狠話，“將在24個月到30個月內完工”。但後來還是沒有下文。
兜兜轉轉，在2016年8月，來自中國河南的鑫苑成為凱斯劇院的新主人，出價6600萬美元。
鑫苑董事長，56歲的山西人張勇，對凱斯劇院滿懷期待：“該項目的地理位置非常理想，尤其是在法拉盛以及皇后區高端公寓市場庫存短缺的情況下。”
在鑫苑剛拿到紐約市樓宇局開工許可第48天，2017年6月29日，再次收到樓宇局發出的停工令，樓宇局給出的理由是，“現場缺少安全管理員以及安全計劃”。
不僅安全計劃不達標準，早在2016年8月鑫苑在剛拿下項目時，還曾因沒有施工許可證私自開工和工人違規滯留工地遭到兩次投訴。
2017年聖誕節前夕，紐約房地產媒體The Real Deal報道“鑫苑置業正在著手解散其在紐約的運營團隊XIN Development”。
據鑫苑2018年年報披露，截至2018年12月31日，鑫苑在美國此時只剩下三個項目，布魯克林OOSTEN、曼哈頓10大道項目、紐約法拉盛凱斯劇院項目。
這其中OOSTEN建成216個公寓單位，截至2018年底，卻只賣了176個；分別於2016年1月、8月買下的曼哈頓項目與凱斯劇院項目，至今未建成。
鑫苑於2012年組建的美國項目團隊，現如今只剩下11人。
美國項目進展之緩慢，也可以用鑫苑自己在年報中說的一句話來解釋：“一直以來，我們在美國的收購都是機會主義，並沒有遵循特定的發展模式。”
不僅在美國屢屢受阻，在地球另一邊的馬拉西亞馬六甲海上花園項目，也陷入停滯。
2018年8月27日，馬來西亞總理馬哈蒂爾突然宣佈：“我們不會對外國人出售‘森林城市’，不會給來這裡居住的人發放簽證。”
鑫苑受到波及。2014年，鑫苑購買了馬六甲省克朗邦海灘，總面積687.966平方米的海上土地填埋開發權。鑫苑2018年年報對海上花園項目進展緩慢做出過解釋：“由於在馬來西亞沒有過項目開發經驗，也沒有從事過填海工程，這種擴張對資本和管理資源都提出了巨大要求”。
三筆弔詭的交易
近年來，鑫苑在國際地產板塊的擴張，導致其負債激增。
2018年鑫苑負債總額已經突破72億美元，同比增長36.81%，資產負債率高達90.72%。經營性現金流為-22.90.19億美元，同比下降-116.39%。
鑫苑也曾嘗試大量償還短期借款，這致使短期借款巨降至16.92億美元，但鑫苑手中的現金與現金等價物僅有6.74億美元，短期債務依然無法覆蓋。
隨之而來的，是其長期借款增長24.34%，高達17.6億美元。
有分析人士認為，“2018年，鑫苑短期債務的利息漲幅過快，超過10%。長期有息負債利率超過7%，融資現金流入不敷出，近三年第一次融資淨額為負，鑫苑的償債壓力將主要集中在2020-2022年。”
資金壓力之下，鑫苑還曾嘗試通過明股實債進行融資。據鑫苑年報披露，2017年鑫苑曾向公司主要管理人員出售一家房地產項目公司1.33%總價125萬美元的股權。在其股權轉讓協議中明確表明，鑫苑有義務從管理層回購股權。
要知道，非控制性權益是強制性可贖回並可作為負債入賬的。
2018年鑫苑故技重施，將8個房地產項目公司的股權（從0.5%到5.54%）合計872萬美元，出售給主要管理人員。
其次，在2018年，鑫苑還曾在河南一家小額信貸公司借了一筆利息高達11.6%、總額度為728萬美元的貸款。
弔詭的是，鑫苑在資金緊張、高息融資的同時，其年報中還披露了一系列與實控人張勇相關聯的對外投資交易。
2017年，鑫苑成立了一家名為北京未來鑫瑞豐科技發展中心（有限合夥）（以下簡稱鑫瑞豐）的公司。
隨後的2017年6月，鑫苑與鑫瑞豐的簽署協議，雙方擬共同投資北京瑞卓喜投科技發展有限公司（以下簡稱喜投）3000萬元，其中鑫瑞豐投資2000萬元，佔股66.67%；鑫苑投資1000萬元，佔股33.33%。
鑫苑將該筆交易分為兩步走：
1. 鑫苑以0代價收購喜投100%股權。
企查查顯示，2017年6月8日，鑫苑成為喜投法人股東，前法人股東張勇、股東崔勇退出。
2. 鑫瑞豐向喜投注資2000萬元，收購喜投66.67%的股權，鑫苑投資1000萬元，獲得33.33%股權。
2018年年報顯示，類似的交易一共發生了三筆。除了喜投之外，還有北京瑞卓喜創科技有限公司（簡稱喜創）、北京愛接力科技發展有限公司（簡稱愛接力）。
企查查顯示，喜投為張勇於2015年設立的區塊鏈技術公司，企業品牌為瑞鏈科技；喜創為張勇於2015年設立的基於區塊鏈技術的房地產金融服務公司，品牌為房易信；愛接力為張勇2015年創立的社區O2O服務公司，除了物業服務外，還投資了智能機器人和智慧社區相關的產品與服務。
通過這三筆交易，鑫苑分別為這三家公司注資1000萬，一共注資3000萬元。喜投、喜創、愛接力三家公司的實控人全部為張勇。一位業內人士分析，這三筆交易相當於張勇向上市公司融資3000萬元，來運作他個人控股的公司業務。
奇怪的是，鑫苑在其年報中稱，上述交易尚未完成，“截至2018年12月31日，第二步仍在進行中。為了會計目的，不會認為喜投交易已完成”。
但是企查查和天眼查均顯示，2018年8月17日，鑫瑞豐和鑫苑均已入股喜投，成為喜投股東。
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