戛然而止的疫情，突然启动的深圳楼市。2020年3月的深圳市场，比我们想的都要好。
一、市场热度
在3月，原本水火不容的两件事，没想到做到了无缝链接。几乎是在小区逐步放松门禁的同时，中介带看就开始了。
图1：2020年3月经纪人指数&全市挂盘价&参考价曲线
挂盘价只在过年期间略停下脚步，3月开始继续迎头上扬。比较反映市场情绪的经纪人指数，也瞬间由红转蓝，回（飙）归（升）到65。
这个经纪人指数的计算略有复杂，主要是借鉴香港中原的CSI经纪人指数的模式。
有兴趣的朋友可以自己查阅一下相关资料，在lou市中的作用类似于制造业中的PMI采购经理人指数，有比较大的参考价值。
指数以50为盛衰分界线，当指数大于50时，表示未来楼价趋向上升；相反当指数小于50时，表示未来楼价趋向下跌。
图2：CSI经纪人指数和介绍
二、供需博弈
图3:2020年3月全市新增挂盘量&带看量&二手在售量
在经过去年双十一的洗劫后，全市二手市场在售量急速减少，最终在2020年2月触底，迎来反弹。不过在售量仍处在6个月安全库存量上下，供需矛盾仍十分尖锐。
再来看各个区的挂盘量变化，感受会更加明显。
图4:各区历史二手挂盘量波动
各区从去年10月开始到1月明显下滑，尤其宝安区从4000+套下滑到2200+套，是下滑最明显的一个区。
目前各区挂盘量都经历了一个在1月筑底的过程，宝安区也恢复到3000+套的水平。
值得注意的是，龙岗区常住人口250万左右，大概占全市的1/5，但是挂盘量占了全市2/5左右。与之对比，宝安区常住人口340万左右，但挂盘量只有全市的1/10不到，可见供需矛盾之严峻。
三、成交量价
图5：SZ历史成交量价曲线
此图源于国土局过户数据，所以会有一个月左右的延迟，对我们验证市场走向，有重要参考意义。
3月份的二手房过户量是8008套，仍处在荣枯线8000之上。由于三月前半月带看仍很困难，所以这里面有很大一部分应该是在年前成交。
对比历史数据，在过去也有类似的年后数据上扬现象。不过，过年期间成交冲上8000套的次数并不多，可见当时市场行情的火热。
全市成交均价已经突破6万，并在6万价格段企稳。因为2月市场成交数据样本比较少，所以价格跳涨比较多，3月的均价恢复到更客观的60723.8元/㎡。
不过，从目前的市场行情看，由于对特区40周年大礼包的期待+年后轮动行情，相信SZ的成交均价应该还会维持上涨的态势。
由于挂盘价波动会先于成交价体现，所以我们从下面的挂盘价波动也能推断得到这个结论。
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