戛然而止的疫情，突然啟動的深圳樓市。2020年3月的深圳市場，比我們想的都要好。
一、市場熱度
在3月，原本水火不容的兩件事，沒想到做到了無縫鏈接。幾乎是在小區逐步放鬆門禁的同時，中介帶看就開始了。
圖1：2020年3月經紀人指數&全市掛盤價&參考價曲線
掛盤價只在過年期間略停下腳步，3月開始繼續迎頭上揚。比較反映市場情緒的經紀人指數，也瞬間由紅轉藍，回（飆）歸（升）到65。
這個經紀人指數的計算略有複雜，主要是借鑑香港中原的CSI經紀人指數的模式。
有興趣的朋友可以自己查閱一下相關資料，在lou市中的作用類似於製造業中的PMI採購經理人指數，有比較大的參考價值。
指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價趨向上升；相反當指數小於50時，表示未來樓價趨向下跌。
圖2：CSI經紀人指數和介紹
二、供需博弈
圖3:2020年3月全市新增掛盤量&帶看量&二手在售量
在經過去年雙十一的洗劫後，全市二手市場在售量急速減少，最終在2020年2月觸底，迎來反彈。不過在售量仍處在6個月安全庫存量上下，供需矛盾仍十分尖銳。
再來看各個區的掛盤量變化，感受會更加明顯。
圖4:各區歷史二手掛盤量波動
各區從去年10月開始到1月明顯下滑，尤其寶安區從4000+套下滑到2200+套，是下滑最明顯的一個區。
目前各區掛盤量都經歷了一個在1月築底的過程，寶安區也恢復到3000+套的水平。
值得注意的是，龍崗區常住人口250萬左右，大概佔全市的1/5，但是掛盤量佔了全市2/5左右。與之對比，寶安區常住人口340萬左右，但掛盤量只有全市的1/10不到，可見供需矛盾之嚴峻。
三、成交量價
圖5：SZ歷史成交量價曲線
此圖源於國土局過戶數據，所以會有一個月左右的延遲，對我們驗證市場走向，有重要參考意義。
3月份的二手房過戶量是8008套，仍處在榮枯線8000之上。由於三月前半月帶看仍很困難，所以這裡面有很大一部分應該是在年前成交。
對比歷史數據，在過去也有類似的年後數據上揚現象。不過，過年期間成交衝上8000套的次數並不多，可見當時市場行情的火熱。
全市成交均價已經突破6萬，並在6萬價格段企穩。因為2月市場成交數據樣本比較少，所以價格跳漲比較多，3月的均價恢復到更客觀的60723.8元/㎡。
不過，從目前的市場行情看，由於對特區40週年大禮包的期待+年後輪動行情，相信SZ的成交均價應該還會維持上漲的態勢。
由於掛盤價波動會先於成交價體現，所以我們從下面的掛盤價波動也能推斷得到這個結論。
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