“贈送”的地下室存在功能瑕疵 開發商是否擔責？
【基本案情】
2015年8月，宋某與某開發商簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，宋某購買的案涉商品房，建築面積共150.87平方米，其中套內建築面積123.29平方米，每平方米價格為7986元，總價款1204847.82元。2017年10月，宋某交納物業費、裝修保證金、代收稅金等費用後，領取了所購商品房的鑰匙。收房後，宋某發現案涉商品房為一樓，並且贈送了地下室，規劃用途為設備間及庫房，該地下室屋頂及牆面鋪設有公共管道，宋某所購商品房的總價款不包括該地下室。經價格認定局認定，地下室地下室管道佔用空間損失13.29立方米，認證價格22526.55元、管道裝修費用16911元。為此，宋某訴至法院，要求開發商賠償上述款項。
【分歧】
本案中，“贈送”的地下室存在功能瑕疵，開發商是否擔責？對此，存在以下不同意見：
第一種意見認為，根據《合同法》第一百八十九條“贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任”的規定，因宋某所購商品房的總價款不包括地下室，該地下室為開發商贈送宋某使用的，故該地下室鋪設有公共管道等功能瑕疵，開發商不應承擔責任。
第二種意見認為，開發商與宋某之間的主體關係是買賣關係而不是贈與關係，開發商”贈送”地下室並非“免費午餐”，屬於商品房這一“主標的”的“從標的”，應認定為商業贈與。 當”贈送”地下室存在功能瑕疵，開發商應承擔修理、重做、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
【管析】
首先、免費贈與合同中贈與財產存在瑕疵，贈與人不擔責。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。《合同法》第一百八十九條規定：“因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任”。第一百九十一條規定：“贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。贈與人故意不告知瑕疵或保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。”因此，免費的贈與合同中，只有贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。如果僅僅是贈與財產存在瑕疵，贈與人不擔責。但本案開發商與宋某之間的主體關係是買賣關係而不是贈與關係，顯然不適用上述規定，根據合同法的基本原則，開發商應當對地下室的功能、面積、方位、通風等承擔合同約定的義務。
其次、開發商”贈送”地下室並非“免費午餐”，屬於商品房這一“主標的”的“從標的”。商品房買賣中的贈送面積，如果未約定單價，或贈送面積未約定在合同或產權證明中，可以視為附義務、附條件的贈與，此種贈與以商品房買賣合同的成就為前提條件，並非“免費午餐”，否則買受人無權免費獲得，屬於《消費者權益保護法》中規定的商業贈與範疇，實質仍是買賣行為的一種，屬於商品房這一“主標的”的“從標的”。《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對出賣人應當保證的基礎設施、公共配套設施都作了相應的規定，從保護消費者權益角度出發，本案開發商”贈送”地下室，應視為商業贈與或者商品房買賣合同的標的物，應適用《解釋》相關規定。
最後、”贈送”地下室存在功能瑕疵，開發商應承擔違約責任。根據《消費者權益保護法》、《產品質量法》的相關規定，商業贈與中賣方具有給付合同約定的“主標的”以外的“從標的”（贈品），並保證其質量和功能的義務。當因為贈品的質量問題而對買方造成財產損失時，賣方應就贈品的瑕疵承擔產品質量的違約責任。即買方可以主張要求賣方修理、重做、更換、退貨、減少價款或者報酬等；因贈品自身缺陷造成人身損害或其他財產損害的，賣方還應就此承擔產品質量侵權的法律責任。本案開發商贈與的“地下室”實際上就是前文所述的商業贈與行為，並非“免費午餐”，開發商有義務對其所贈與的標的物承擔質量和功能保證責任。當贈與的“地下室”存在功能瑕疵造成宋某損失時（包括地下室管道佔用空間損失13.29立方米，認證價格22526.55元、管道裝修費用16911元），開發商應對宋某承擔違約責任，在上述損失的範圍內減少房屋價款。如對宋某造成其他人身及財產損害的，還應承擔侵權賠償責任。
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