導言
對當前房企來說，曾經“時間就是金錢”的發展觀已不再適應時代需求，在如今“大魚吃大魚”的地產江湖，有遠見的優秀企業，已適度調整了自己的開發節奏，並在投資、運營、變革、產品創新上不斷打磨，在被市場給予更多估值和溢價的同時，在拿地、利潤、銷售等方面的優勢亦不斷凸顯。
近日，藍光發展發佈2019年年度報告。報告顯示，2019年，藍光發展在規模穩步增長的同時，實現了利潤的大幅提升。2019年公司實現營業收入391.94億元，同比增加27.17%，實現淨利潤41.59億元，同比增長66.63%；同時，淨資產收益率達23.88%，同比提升6.81個百分點，淨負債率為79.20%，同比下降23.44個百分點。
正如藍光控股集團董事局主席、藍光發展董事長楊鏗在2020年新年獻詞中所說，“以積極迎變的心態，隨時保持應變能變的動能。”2019年，公司高度聚焦住宅地產開發和現代服務業，堅持“中而強”定位，穩健前行，利潤與規模並重，通過核心能力體系打造，實現了高質量增長。
堅持“中而強” 實現持續高質量增長
業績表現方面，年報顯示，2019年，藍光發展房地產業務實現銷售面積1095.30萬平方米，同比增幅36.63%；實現銷售金額1015.37億元，同比增幅18.70%。其中，權益銷售金額715.40億元。
值得一提是，邁入千億門檻後，藍光發展並未陷入“增收不增利”的漩渦。年報顯示，期內，公司實現營業收入391.94億元，淨利潤41.59億元，歸母淨利潤34.59億元；淨利率達10.61%，同比提升2.51個百分點。
事實上，近年來，藍光發展一直保持著高質量的增長。據《中國建設報·中國房地產》瞭解，從2017年到2019年，藍光發展房地產銷售額的複合增長率達32.14%；營業收入的複合增長率達26.34%；淨利潤複合增長率則達到82.41%。
此外，衡量公司盈利能力的淨資產收益率（ROE）也在持續提升，數據顯示，2019年公司ROE為23.88%，同比提升6.81個百分點。
伴隨公司規模效應顯現，利潤持續釋放，藍光發展推出2019年利潤分配方案，積極回饋股東：每10股派發現金紅利2.87元（含稅），現金分紅金額8.66億元，佔歸母淨利潤25%。
持續穩定的分紅政策，是藍光發展對未來持續發展的信心體現，也是投資者看好藍光未來的主要原因之一。從2016年至今，藍光發展合計現金分紅金額達到20.67億元，佔公司歸母淨利潤的26%以上。
而持續高質量發展背後，是藍光發展2019年持續推進的高效組織變革。
《中國建設報·中國房地產》獲悉，2019年9月20日，藍光發展正式入駐上海運營總部，形成“上海+成都”雙總部發展格局，深度推進全國化，進一步搶佔戰略及品牌高地，搶佔人才、資本及財務高地、搶佔數字科技高地。
同時，藍光發展以提效率、促效益為目標，深入推進“強區域、精總部”組織變革，實現組織高效化、總部平臺化、區域公司化。在人才建設方面，則堅持精英治理，強抓一把手工程，強化科技、資本專業能力，充分激發自有人才潛力，打造優秀的組織和團隊能力。
而2019年的品牌價值繼續提升，也進一步賦能了企業的高質量增長。數據顯示，截至目前，藍光發展第14次、連續13年榮膺中國房地產百強綜合實力第21位，名列百強房企成長性TOP4；連續5年榮膺中國十大最具投資價值上市房企，排名第4位；連續4年榮獲“中國房地產公司品牌價值TOP10（混合所有）”殊榮，排名第5位。報告期內，藍光發展還榮獲“2019中國房地產最佳僱主企業”。
同時，藍光發展不斷踐行社會責任，在“慈生我心、善行天下”的理念下，積極參與公益事業。迄今累計慈善事業捐款捐物超3.5億元。2019年，公司當選中國慈善聯合會第二屆理事，獲評全國“萬企幫萬村”精準扶貧行動先進民營企業，入選中國民營企業社會責任優秀案例等。
嚴控槓桿，確保財務安全
新冠肺炎疫情衝擊下，現金流的重要性愈加凸顯。當前，房企們紛紛開始控槓桿、降負債，將財務安全擺在首位。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛近日在接受《中國建設報·中國房地產》專訪時表示，在沒有新的意外事件衝擊、疫情影響全年以及政策對沖得當、市場反應可控的情況下，房地產市場月度和季度波動幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大，個別高週轉、高槓杆、高地價拍地的房企或面臨資金鍊斷裂風險。
年報顯示，在銷售規模增長的同時，藍光通過嚴格控制財務槓桿，確保資金安全和嚴控財務風險。
2019年末，藍光發展總資產達2018.9億元，同比增長33.81%；資產負債率為80.62%，同比下降1.42個百分點；扣除預收賬款後的資產負債率為67.94%，同比下降2.04個百分點。
值得一提的是，2019年末，藍光發展淨資產為391.21億元，同比增長44.40%；淨負債率為79.20%，同比下降了23.44%個百分點，財務槓桿降幅非常明顯。
公司積極運用權益槓桿，也進一步降低了公司財務風險，提升了股東回報。據《中國建設報·中國房地產》瞭解，2019年，藍光推進合作伙伴多元化、產融一體、強強聯合，少數股東分享投資收益達7億元。
根據中國房地產測評中心發佈的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%，藍光發展的淨負債率低於行業平均值，整體保持良性勢頭。
同時，藍光發展繼續拓展融資渠道，與16家大型銀行建立總行級戰略合作，多元化、全方位拓展境內外市場融資渠道，授信總額超2200億元。
2020年初，大公國際上調藍光發展的主體長期信用等級為 AAA，評級展望穩定。大公國際表示，本次評級調整主要由於藍光發展銷售規模增長，結轉提速，利潤水平提升，盈利能力增長，土儲較為充足等。
深化全國佈局 實現區域均衡發展
克而瑞數據顯示，2019年千億房企數量34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企累計權益銷售金額同比僅增6.5%。
由此觀之，在行業整體降速的大趨勢下，唯有戰略眼光長遠、佈局均衡合理的房企方能實現突圍。
年報顯示，2019年藍光發展全國化佈局進一步深化，銷售分佈日趨均衡。
在2019年銷售規模中，西南區域（包括成都區域和滇渝區域）佔比30%，華東區域佔比26%，華中區域佔比22%，華南和華北區域佔比分別為12%和10%。
同時，藍光發展堅定推進“1+3+N”的城市戰略佈局，通過深耕及拓展並舉，不斷強化新一線、二級及強三線的投資佔比，土地儲備量質齊升，資源結構進一步優化。
年報顯示，截至2019年末，藍光發展土儲貨值約2700億元。在2019年，通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化模式新增項目48個，新增土儲面積約1121萬平方米，新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%，而在強三線新增土儲中，華東區域佔45%，藍光投資佈局進一步聚焦高能市場。
當前的房地產市場充滿著不確定性，而此時，恰恰是那些有著清晰自我認知和快速調整能力的房企才能穿透迷霧，實現未來進一步發展。
在4月20日的集團線上業績說明會上，有投資者透露：“藍光發展董事兼總裁遲峰認為藍光發展現在已經達到千億規模，未來想更進一步就需要解決過去區域發展不均衡等眾多問題。”
年報數據顯示，藍光發展2019年成都區域銷售同比大幅減少34.16%，從2018年287.47億元驟減至189.26億元。與之相反的是，藍光發展在華東、華中、華北、華南四大區域銷售分別同比增長24.74%、65.19%、47.47%、203.5%，錄得260.96億元、220.25億元、107.92億元、125.65億元。
“因為2018年下半年開始，藍光發展削減了在西南特別是成都地區的投資力度。”該投資者表示，按照管理層的說法，2020年會有一些改變，西南地區陸續有土地補充，未來幾年該區域銷售會得到夯實。不過，藍光發展未來整體發展方向，仍將是全國佈局，均衡發展。
據年報披露的經營計劃，2020年，面對經濟形勢和市場環境考驗，藍光發展將在“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”的年度戰略主題下，積極面對挑戰，平穩度過疫情，從容面對市場。
值得一提的是，藍光的穩健發展不僅在運營上，土地投資強度也有所降低：藍光發展2020年土地計劃投資400億元，較2019年計劃少了100億元。
上述投資者稱，破解規模發展與土地投資強度下降之間矛盾的鑰匙，或許在多元化拿地。遲峰亦表示，將非常關注資產包併購。而眾所周知，併購資產包雖然存在風險，但是成本上較公開土地市場便宜許多。
“十六字”經營策略，提升“企業免疫力”
今年以來，受疫情影響，已身處增長“換擋期”的房地產企業，又疊加了新的不確定性。
面對經濟形勢和市場環境的考驗，藍光發展堅持“人居藍光+生活藍光”雙擎業務模式和產業、資本、科技三核推動戰略架構，定調“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”“十六字”經營策略，積極面對市場和疫情帶來的挑戰。
在產業佈局上，藍光發展基於“人居藍光+生活藍光”雙擎業務模式，高度聚焦住宅地產開發，高度聚焦現代服務業，資本運作與實業經營相結合，在2019年實現了資本市場突破。
2019年10月18日，藍光發展旗下藍光嘉寶服務正式在港交所主板掛牌上市，招商局資本等六家知名基石投資者鼎力支持，獲53倍認購覆蓋，創港股上市物管行業紀錄。
藍光嘉寶服務2019年年報顯示，公司盈利能力持續釋放，多項核心經營指標顯著提升。全年實現營業收入21億元，同比增長43.40%；毛利約為7.6億元，同比增長56.2%；實現淨利潤4.44億元，同比增長49.58%。
同時，藍光嘉寶服務全面拓展布局高價值區域，期末在管面積約7170萬平方米，同比增長18.32%；合約面積約11690萬平方米，同比增長58.83%。
藍光嘉寶服務的分拆港股上市，不僅令藍光發展構築起A+H雙資本平臺，更為“人居藍光+生活藍光”雙擎業務模式提供了實業和資本對接的通道。
而有這樣一些房企，他們已將曾經的適應客戶需求提升到了引領客戶需求的層面。在諸多住宅中，新的設計理念、新的建築材質和科技應用不斷得到體現，面對優質樓盤，“地段、地段，還是地段”已非買房的金科玉律，深入人心的好產品讓消費者對地段價值有了全新的認識。
2019年，藍光基於“更懂生活更懂你”的品牌主張，以及“善築中國溫度”的產品主張，繼續推進芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系的創新迭代，持續推進產品標準化，提升產品力。
報告期內，“芙蓉系”連續摘取桂冠，榮獲“2019中國房地產優秀原創產品品牌TOP1”和“2019中國房企產品品牌TOP1”殊榮。另外，“雍錦系”2019年榮獲“中國優秀社區服務項目TOP10”，並榮獲“2019年品質美宅產品系TOP10”；黑鑽系榮獲“2019中國房地產精品項目品牌價值TOP10”；長島系榮膺“2019中國百城建築新地標”。
2019年，藍光發展還圍繞住宅產品及社區服務，進行智能化創新、數字化轉型升級，形成智能人居、智慧營銷、智慧工地、智能辦公、智慧社區等場景化應用，推動管理提升，降低成本費用。
對於未來，藍光發展表示，2020年，藍光發展將保持戰略定力，堅持底線思維，抓住發展機遇，全面提升對抗市場風險的“企業免疫力”，從容面對市場，穿越行業週期，持續實現高質量的增長。
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