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就在刚过去的4月1日，日本民法典的修改版正式实施。
这个修改厉害了，范围包括股票交易等债券法、担保规则、事件与事故时的权责问题、租借契约相关的规则变动，以及买卖/消费贷款相关的责任变动。特别是租借契约、买卖相关权责的修改，跟我们买卖房产、房屋租赁息息相关。
如果你正好打算购买日本房产，或者正要卖日本的房子，或者你在日本的房屋正在出租，那么，这篇文章你一定要好好读一读！
根据民法典的修改内容，我们将场景设置为：买方vs卖方、房东vs租客，一篇文章告诉你这些修改会对你的买卖、租房造成什么影响。
本文3319字，全部读完约需要8分钟，内容经过我们的专业房产顾问把关，请放心服用。
买方vs卖方
先来讲买卖双方权益的变化。这是重中之重，我们尽量用通俗易懂的方式来解释这些变动，一定要好好做笔记哦！
这次修改，对卖方的责任做了更明确的规范，还扩大了买家的权利。修改内容的重点就在于：
购买房屋的状态是否与卖家描述的一致。
新民法典中，把原本卖家承担的“瑕疵担保责任”，改成了“契约不适合责任”，这样改正后，在日本买房时，买家的权益得到了更大的保障。
“瑕疵担保责任”是什么？改后的“契约不适合责任”又是什么？这两个有什么区别？理解了这些问题，我们将对买家卖家的权责，有了更深的认识。
（1）“瑕疵担保责任”
3月31日前实施的民法（我们暂且称之为“旧民法”）“瑕疵担保责任”该怎么理解？
首先，“瑕疵”是指因为交易的是二手房，通常会有质量或性能上不足。瑕疵的定义并不广，主要包括房屋结构问题、漏水、下水道老旧破损的大问题；但不包括例如空调、燃气这些设备的折旧。（一般情况下，卖方会将设备相关的问题写入合同的免责部分，并事前告知买方。）
而“瑕疵担保责任”是以一些在买卖二手房交易时，买家通常注意不到的一些瑕疵为追究对象 。
旧民法规定，如果瑕疵在买房后的一年间被发现，买方可以向卖主索要损害赔偿，而此期间如果无法达成买卖契约，买方可以单方解除契约。
“瑕疵担保责任”中，买方向卖方提出索赔时，只有2项权利：
1. “损害赔偿要求”
2. “取消合同”
（2）“契约不适合责任”
那4月1日修改后的新民法中的“契约不适合责任”，对此做了什么修改？
“契约不适合责任”字面上的意思是，“合同中关于商品的种类、品质或者数量相关的内容不匹配的时候，卖方需要承担责任”。
简单而言，当卖方把一个和合同上描述不相同的房屋卖给他人，就是进行了虚假贩卖，这时候相应地将担承担“契约不适合责任”。
打个比方，如果卖家卖的房子有漏水的问题，但是买卖合同上并没有写明“房屋漏水”的内容，那么，卖家就要承担相应的责任。另一方面，即使买家在事前已经知道房屋漏水，但是合约中没有写明这一点，交易完成后，
卖家同样承担了“契约不适合责任”。就在认定了这个合同内容不符合实际情况以后，买家就反客为主，有以下5项权利：
1. 要求完全索赔（追完請求）
2. 要求降价（代金減額請求）
3. 通知解除契约（催告解除）
4. 不通知就解除契约（無催告解除）
5. 损失赔偿请求（損害賠償請求）
跟此前的权益只有两项权益比起来，现在买家在购买房产时，有了更多权利保障。
这些权益都是怎么行使的呢？
场景A：卖家对瑕疵并不知情。
如果卖家本人也不知道房屋这个瑕疵——比如他不知道房屋漏水，因为里面一直住着租客，造成的合约和实际情况不符。那么，没有将这一项写进合同里就属于“行为过失”。
这个时候，买家主要的权利是可以相应地要求卖家作出部分或者全部的“损失赔偿”。
场景B：卖家知道瑕疵，却不告知。
这种情况属于卖家故意隐瞒，那么，买家为了维权，就能通过以下顺序，向卖家追责：
1.要求完全赔偿（追完請求）；让卖家帮你把瑕疵部分全部维修好，再交房。
2.如果卖家不履行上述的责任，那么可以通过要求房主降价（代金減額請求），或者在没发追究全部责任的情况下，通知卖主解除合同（催告解除）。
3.如果上述的内容都无法达成，那么你就可以行驶最后的杀手锏：在不告知的情况下，单方面解除合约并终止购买行为（無催告解除）。
注意！以上这些权利都是层层递进的，只有在1无法协商达成的情况下，买家才能进入2的动作，之后以此类推。
（できる-可；できない-不可）
以上这个表格清晰说明了民法修改前和修改后的区别。红字部分是新民法给予买方的新权利。
专业点说，旧民法中的赔偿损失范围为“信赖利益”，即在合同不成立、无效的情况下，由于相信合同有效而发生的损失。但是，新民法的赔偿损失范围扩大到了“履行利益”，其中既包括信赖利益，也包括没有履行合同导致的买方损失。
可以看出，新民法将商品交易的过程更加完整化，权利义务也更分明。更规范的交易明细也保障了买方。
那么，问题来了，如果交易过程中正好有租客在里面，我看不到房，也不知道卖家有没有隐瞒下次问题可怎么办？
不必太担心。因为这个责任追溯法律原则上是没有时限的，只要在你发现瑕疵后1年内，你都能向卖家提出“契约不适合责任”的追讨。
也就是说，你在发现购买的房产与合同上的描述不符的之后1年内，都能向前房主追责。
不过，不论是旧民法还是新民法，只要买卖双方达成了“免责特约”的合意，“瑕疵担保责任”和“契约不适合责任”都将变成“任意规定”，也就成了“自愿条款”，卖方可以部分或全部免去瑕疵问题的责任。
因此，在购房时要注意这部分的免责特约哦。如果你不信任卖方，那么对方如果提出“瑕疵免责”，你就要看清楚条款后，再考虑是否签字。
相应的，一些“心里瑕疵”（比如是凶宅）或者“环境瑕疵”（比如周边有化学工厂、噪音大等环境问题）的二手房，日本法律都已经要求在事先要告知买家。
房东vs租户
对租客的义务和权利，在新民法中主要做了以下几点修改：
1. 房屋出租中：
(1) 租客修缮权的项目增加
(2) 租期内房屋所有权发生变动的情况
2. 房屋结束租赁时：
(1) 不动产租赁的恢复原状义务化
(2) 保证金相关的要求明确化
在这里简单描述一下。新民法中，房客、保证人和房东的权益都进一步完善。
第一个，房屋正在出租中的情景之下，如果房屋里出现了必须马上修的问题，但又联系不到房东，怎么办？
在旧法中，房客一定要等到房东找人修理；但新法中，租客可以视问题的急迫程度，自己找人、自己进行房屋修理，等到事后再跟房东商讨相关费用。
第二个，如果在出租期间，房屋的所有权出现转让，新房东一定要及时去相关部门登记房屋转让证明。如果没有这个证明，租客可以将房租继续交给前房东。
第三个，在租约结束之后，新民法要求房客必须在退租时，把房屋还原成最开始的样子。此前，日本国土交通省的《有关恢复原状的纠纷和方针》有记载“恢复原状”的相关条款，但是作为法律，并没有被明文规定。
而如今，新民法则明确了，如果因租客故意或过失造成房屋损害的情况，租客必须将房屋恢复原状，这里所产生的费用，房东不需要负责。
（比如上述就是租客造成的破损）
但要注意的是，因折旧产生的房屋情况改变，比如墙纸、地板变色或电气设备的故障、磨损，则在租客承担的恢复原状义务之外。
（上面这些是折旧，租客可以不负责）
第四个，涉及租房时的保证金问题。
日本的保证金相当于国内的押金，一般是1个月的房租。当房客退租后，房子出现破损，那么房东就可以使用保证金来维修这些破损部分。但如果破损的程度超过了保证金能够支付的范围……就会联系租客当时签约时，一同绑定的“保证人”。
新民法明确规定保证人的保证范围。到3月31日为止，如果房客在发生拖欠房租、房屋损坏等情况时，基本上全由连带保证人来负担。在保证金额过高的情况下，产生纠纷的情况也很多。
从4月1日开始，新民法规定，签订租借合同时，如果保证人不是法人而是个人，保证人设置了“极度额”（最高赔偿额），将会被记入。
也就是说，如果发生200万日元的修缮和拖欠房租问题，若合同上所写的保证人的极度额是100万日元，保证人只需要支付100万日元。
所以，保证人是机构的话，更能保障当房客破坏房子时，房东的权益。
其实，我们外国买家大多数时候都是将房屋交给托管公司打理，所以租客修缮或者租期内房屋所有权产生变动，以及保证金的问题，都是直接跟托管公司对接。
因此，在跟托管公司签署服务合同时，要明确双方的权责，以便后面进行沟通。
根据我们过往的经验，房东跟托管公司容易出现以下两种矛盾：
1. 房屋内物品的损坏，到底是房客破坏的还是折旧产生？
2. 房客出现拖欠房租，托管公司追讨保证金时“不够积极”
而要对这些内容作出很好的权利义务划分，最好的办法就是在房屋空置招租时，跟管理公司一道去现场了解房屋内部的情况，然后根据它的整体情况，协商出一个规定标准。而保证金部分，需要房东和托管公司做好责任分界，以免产生不必要的损失。
最后，总结一下新民法典变更的内容。
买卖环节增加的买家的权利，如果卖家故意隐瞒瑕疵，最高将可以单方面解约，当然，如果签了免责条款另算；
租赁环节保障了房东、房客和保证人三方的权益：租客将房屋状态恢复原样成为义务；换了房东后要及时登记，不然租客还能付钱给前房东；保证为个人时，会设最高赔偿额，房东对这个情况要注意！
如果对新民法还有啥疑问，欢迎添加我们的房产投资专家陈意（chenyi91025）咨询~
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