在2004年胖哥第一次去光谷的时候
从汉口坐583出发，睡一大觉都没到鲁巷广场
现在那边地铁、BRT快速公交、有轨电车都已建好
那个时候逛街只能去鲁巷广场
现在世界城、K11、等逛街去处数不胜数
光谷近几年的发展
那可谓是突飞猛进
因此受到越来越多人的认可与追崇
越来越多的购房者选择在光谷置业安家
光谷备受瞩目的关山大道，素以高房价而闻名
其中位于关山板块就比较受购房者关注
在2015年的时候，光谷最轰动的事情就是出现了长动地王
由于该地块处于光谷核心区关山大道之上，正对华中科技大学正门，地段优势显著
吸引了包括电建、保利、融创、华润、龙湖、中海等6家房企竞拍
最终P（2015）075号和P（2015）076号被中国电建地产集团和华润置地分食，刷新光谷地王记录
前几天胖哥在朋友圈中看到这样一则验资的图片
华润琨瑜府竟然只要‘10万’验资
遥想2017年
这个盘不仅要验资百万
而且还全款优先
简直就想盘它
琨瑜府
（东湖高新-关山大道）
目前12号楼已启动验资（10万）
预计2020年5月左右加推
12号楼建面约170-190平房源（毛坯）
前期均价约22600元/平
后期还有11号楼170-190平房源
和16号楼120-160平房源待售
项目基础信息：琨瑜府位于东湖高新区创业街以北，关山大道以东，占地面积约11.5万方，总建筑面积约78.8万方，容积率4.97，共分为3期开发，其中1期、3期为住宅，2期为商业。目前1期已售罄，2期商业还未开发，目前在售的是3期的产品。
琨瑜府项目位于关山大道与创业街交汇处，属于光谷商圈核心。
项目北面是泛悦城和华中科技大学，
南面是光谷创业街，
西面目前是琨瑜府商业跟关山大道，
东面是金地光谷世家。
项目紧邻关山大道至雄楚大道高架桥，去南湖、武昌、汉阳、汉口等地都非常便利。
琨瑜府3期面积约4.8万方，总建筑面积约38.2万方，计容建筑面积约27.9万方，容积率5.82，建筑密度23.43%，绿地率30%，总共1875户，住宅共2665个车位，住宅车位配比1：1.42。
从日照图来看，12号楼由于在小区中间，南面部分户型1楼大寒日可达到3小时日照。
目前收资料的是12号楼，建面约170-190平毛坯房源。
12号楼为2个单元，均为40层，2梯2户，户型为约170和190平大四房
约170平米4室2厅3卫：
这个户型设计有双入户门，同时客厅和两个卧室朝南，采光跟通风效果不错，两卧室都带卫生间，主卧带衣帽间，客餐厅功能分区。
约190平米4室2厅3卫：
190平户型为2个边户，整体和170平户型大体类似，也是双入户门，4房2厅3卫，客厅和两个卧室朝南，客餐厅功能分区。不过该户型的优势是三面采光，入户带玄关，舒适度更高。
胖哥点评：
为什么买它？
1、价格有倒挂。琨瑜府一期前段时间才交房，所以二手房成交量不多，在售均价26000/平，具有参考意义的大户型成交价约25000/平，加上税费后实际到手价约27000/平。
更具对照价值的是周边的保利时代，二者的小区环境、地段配套及品牌知名度比较接近，保利时代目前二手房成交价落在26000-28000之间。
2、一步到位，免去后期置换麻烦，对比周边大户型，性价比高。抛开大户型导致的首付门槛提高这个因素，琨瑜府仍然是关山大道最具性价比的楼盘，不论是和周边竞品还是二手房对比，都极具价格优势。建议改善型购房者重点关注，4房3卫，一步到位，免去后期置换带来的烦恼。
周边改善型的大户型中，正荣紫阙台32700元/平洋房，183平，总价逼近600万。清江山水26300元/平洋房，142-183平，370万总价起。保利时代159平尾盘，24000元/平，总价约380万。
琨瑜府前期均价22600元/平，至于12#楼开盘的价格，由于距离上次开盘已有好几个月，可能会有小幅涨价，也有可能因为户型过大而不涨，按照均价23000计算的话，3成首付预计117万起。
不管是地段还是价格上，都比较划算。
3、各项配套都不错。项目处于关山大道的核心地段，周边都有很多优质配套。
商业：关山大道是目前光谷的核心，三期对面就是光谷步行街六期，保利时代广场、光谷新世界K11等大型商业体也在1公里范围内。周边还有华美达和凯悦酒店、光谷国际广场、大洋百货、家乐福、中百仓储多个商业体。此外琨瑜府二期自带商业，可以说商业配套是顶级的。
双地铁：琨瑜府三期距离地铁2号线华中科技大学站约400米，距离最近的A2出口，步行约6分钟；距离建设中的11号线雄楚大道站约500米，妥妥的双地铁房。
琨瑜府三期旁规划了一所九年一贯制学校，目前初步命名为喻家山学校。
为什么不买它？
1、3期为开放式社区。开放式的社区有好处，也有坏处，从目前武汉发生的疫情上来看，开放式社区的坏处肯定比好处多。首先就是不好管理，人员进出相对简单。
其次是社区损坏大，人流量增加肯定会加大设备损耗。行人踩到花花草草怎么办呢？总不能让物业来罚路人的款吧？最后这部分维护的钱还是要业主买单。
最后就是安全系数难以保障。
2、容积率较高，公摊较大。3期容积率5.82、约26.5%。其中避难层约1.1万方。如果一个小区的容积率高就说明该小区居住的人口多，高密度的居住人口会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。比如，等电梯需要排队、健身需要排队等，休闲娱乐等各方面的设施使用紧张。同时，频繁的的使用会加剧这些设施的老化。
3、交房周期长，预计要到2022年交房。项目相当于从去年开始销售，到2022年交房，差不多要3年时间，对于毛坯房来说，3年左右时间交房时间有点久了。
胖哥总结
华润这个开发商比较‘佛系’。疫情期间也没看到这个项目在线上卖房啊，搞直播之类的，直接线下买房，还要验资，可能国企背景的开发商不缺钱吧。这么大的户型，买房的人也不差这10万的验资。项目的营销中心已经开放，不过要通过预约才能上访。
其实项目处于这个地方，周边的配套都非常不错，再加上项目价格相对周边便宜，又是毛坯，性价比还是非常不错的，不过本次开的户型有点大，目前武汉疫情慢慢好转，不过经济环境还是跟以前有所不同，‘佛系’的开发商也要好好卖房子了。
閱讀更多 大武漢購房通 的文章
關鍵字: 寻梦光谷 伴随成长的中国味品牌 光谷
