編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
榮盛控股股份有限公司董事長耿建明
撰文 | 王迪 來源 | 風財訊
守著“金山銀山”環京區域房企似乎有天然庇廕。相比於華夏幸福先產業新城後輻射住宅開發的模式，榮盛發展在反向的道路上似乎正在“殊路同歸”，儘管現實的情況是，榮盛發展2007年踏浪資本市場上市之際，華夏幸福才剛剛完成股份制轉型。
作為曾經的“環京一哥”，榮盛發展是河北省首家通過IPO上市的房地產企業，歷經“躁動”與“叛逆”增長期，在蟄伏了數年之後，一哥開始變得沉穩而內斂，從4月7日晚披露的一紙年報便可窺見一二。
2019年榮盛發展實現簽約金額1153.56億元，同比增長13.58%，完成年初簽約計劃的103%。在2018年首度躋身千億房產之列之後，不論 709.12 億元的營業收入、132.97 億元的營業利潤、還是 91.20 億元的淨利潤，分別實現25.80%、 20.13%、 20.57%的同比增長率算的上是穩中有進。而關乎疫情疫情的2020年，榮盛發展直接將銷售額目標鎖定在1210億元，同比增長率僅為4.94%。
風財訊梳理發現，榮盛發展分紅總額已超股權融資總額，對比很多高股息銀行，不斷定增沒有內生力，榮盛在分紅方面顯現優勢；股價估值被嚴重低估，這說明公司市值還有更多成長空間。此外，長期進行的股權投資為其利潤增厚做了有效“輸血”與補充，產業園區、康養產業多元開花實現了風險的分攤。
成長性：利潤增厚分攤現金紅利 派息率“跳”升
於榮盛發展而言，從守“金山”到打“江山”，沉穩的處事方式並非放棄增長與前進，而是更加註重穩健與韌性。
從盈利水平來看，2019年榮盛發展加權平均淨資產收益為21.88%，2018年該項數值為24.89%，均高於巴菲特標準值15%，淨資產收益率相當於銀行定期存款的年利率21.88%，從長期的盈利穩增長來看還算優質。此外，就過去10年的時間維度來看，除兩年外，榮盛發展每年淨利潤增長率不低於30%，年化複合增長率35%，高於巴菲特標準值15%，有著較為均衡的成長能力。
放之資本市場之上，為股東創造價值是上市公司形象的具體體現，榮盛發展也並沒有吝嗇分紅。
年報顯示，2019年榮盛發展董事會擬向全體股東每10股派發現金紅利4.8元（含稅），累計現金分紅金額達103.15億元（含本次）。2015-2018年，榮盛連續四年派息率達到當年歸母淨利潤的25%以上，股息率達到5%以上，就當前的盈利速度來看，2018年全年淨利潤同比增長率31.31%；扣非淨利潤同比增長率44.60%，總資產同比增長12%。
此外，就成長能力來看，跳出“環京”舒適區，榮盛發展似乎正在分攤單一區域可能造成的盈利弊端，它自有的內生邏輯是“兩橫、兩縱、三集群”，城市等級的提升進一步縮短產品週轉率，住宅地產、園區地產和旅遊地產多點開花。
過去的經驗也在證實這一策略的有效性，榮盛發展在2008年至2012年間的複合增長率在50%以上，分享了三線城市房地產高速發展所帶來的豐厚收益。
在管理上，“14579+”的目標任務，縮短週轉工期，4 個月樣板示範區亮相、5 個月開盤的新項目同比分別增加 8 個、5 個，山西忻州錦繡學府項目從拿地到總規獲批用時 19 天也一定程度上推升了質量的提升。
風財訊梳理發現，在河北區域土儲依舊佔據重要位置，廊坊市總建築面積為542.22萬平方米，佔總土儲的14.55%，整個河北區域加之唐山、秦皇島、石家莊、邯鄲、滄州、邢臺、保定、張家口、承德的所有土儲佔到36.84%，但相對於幾年之前，環京比重確實在減弱。為分攤集中區域帶來的風險，榮盛發展已經將發展著力點延展至山東、遼寧、內蒙古、江蘇、安徽、江西、浙江、湖北、湖南、山西、廣州、陝西、重慶、甚至國外捷克等地。
具體到2019年銷售力來看，榮盛發展實現簽訂商品房銷售合同面積 1098.07 萬平方米，同比增長11.66%；簽訂合同金額1153.56億元，完成年初簽約計劃的103%，同比增長13.58%；公司商品房銷售合同面積、合同金額增速分別跑贏了全國房地產行業商品房銷售面積、銷售額增速的 11.76 個百分點、7.08 個百分點。
在質量和進度共同支撐結轉面積同比增加。年報顯示，2019年實現開工面積 944.34 萬平方米，完成年度計劃的 98.96%；竣工 632.34 萬平方米，完成年度計劃的 73.48%，結轉項目面積 660.07 萬平方米，同比增長 10.89%；結算收入620.38 億元，同比增長 24.17%。
從費用上來看，相較於2018年的17.27億元銷售費用略有增加至22.44億元，利息費用為12.83億元，相比於2018年的8.82億元，增加約4個億元。雖然銷售、管理、研發、財務等費用成本增加，但是利潤水平並沒有產生較大的影響。依然實現了歸母淨利潤同比 20.57%的增長。
“雙翼”增加想象空間 股權投資創造“躍”進價值
尤其是在產業園區開發上，榮盛發展正在學習同城兄弟華夏幸福的發展經驗。
風財訊梳理發現，在產業園區方面，榮盛發展股權佔比在50%以上的產業園區，其中河北佔據9個，分別為香河產業園、永清產業園、霸州產業園、固安產業園、興隆產業園、宣化產業園、蔚縣產業園、唐山玉田產業園、唐山路南產業園，其餘在安徽、湖北有零星的幾個產業園區，產業新城板塊迅速崛起，其已經成為公司重要的業務來源和第二大利潤來源。
年報顯示，在產業新城方面，2019年榮盛發展實現淨利潤 9.47 億元，完成年計劃的 194%；回款 65.37 億元，完成年計劃的 107%。品牌項目落戶園區，簽訂土地招商協議 21 家，總投資 59.3 億元。
此外，在康養政策巧遇窗口期之際，榮盛發展正在以“旅遊、度假、養老、養生”等產業為切入點擴圍康旅板塊，在河北省秦皇島市、承德市興隆縣、御道口、保定市野三坡、張家口市塞北管理區、河南焦作雲臺山、安徽省黃山、九華山、滁州市、湖北省神農架、雲南省麗江市、海南省陵水縣等國內區域實現佈局，向“3+X” 新型產業全面發展的戰略規劃並不斷推進。
此外，風財訊梳理年報發現，榮盛發展長期進行的股權投資為其利潤增厚做了有效補充。2019年、2018年該數值分別為30.17億元、29.14億元。2019年對聯營企業和合營企業的投資收益2358萬元，同比2018年的8602萬元有所減少。
2019年，在股權資產方面，榮盛發展增加對香河榮騰房地產經紀有限公司投資 100 萬元,對海門市盛弘新房地產開發有限公司的投資 1.25 億元；固定資產方面，經營業務擴大，新增固定資產 18.69 億元，其中酒店等自持在建工程轉固 17.20億元；無形資產新增自持資產的土地款 2.67 億元；在建工程新增 13.25 億元，轉固 17.20 億元。
年報顯示，截至 2019 年 12 月 31 日，公司累計實施跟投項目 65 個，累計已完成清算項目 2個。新增跟投新增跟投項目 35 個，多為小股權跟投，實際投資金額佔整個項目的多為1%左右或在0.5%到1%之間。
榮盛發展似乎對合營及聯營公司所產生的弊端已經有所察覺，進而轉向小部分的股權投資。
有增有減這在資本市場中或許已是習以為常，榮盛發展2019年因公允價值變動收益損失了78萬元，相比於2018年的627萬元的盈利可謂有所減弱。資產減值準備及資產處置有造成了不同程度的影響，這也在一定程度上警示適度的結構性調整或許更有利於企業的未來發展。
長短債務同步回落 內生“錢生錢”規避市場隱性風險
在關係“錢 地 人”的房企三大命脈之上的債務方面，榮盛發展正在規避短期借款的弊端，優化債務結構，一方面適度槓桿確保存貨及納儲，另一方面規避“走鋼絲”帶來的市場性風險。
風財訊發現2019年榮盛發展的短期借款為41.24億元相較於2018年91.86億元大幅減少55%，在整個總資產中佔比下降 2.41 個百分點，長期借款在總資產中下降 3.37 個百分點。其中，速動比率為0.41，同比減少16.33%，流動比率同期下降3.65%。
榮盛發展正在擴圍金融板塊，通過內生“錢”的方式緩解金錢壓力。
年報顯示，截至 2019 年底旗下振興銀行資產規模達 262億元，線上資負合作渠道持續拓寬，累計為超過 500 萬客戶提供金融服務。全年共投資 35 個債權及股權項目，財富業務規模增長超 200%；新增3只管理基金。
作為資金密集型企業，不斷提高自身的融資能力並積極創新使用各種金融工具不失為一種“造血”的方式。
2019 年，在嚴控金融風險的要求下，監管層加強對房地產金融的審慎管理，企業融資環境明顯惡化。特別是二季度以來，房地產金融監管持續強化，在對信託貸款、境外發債、開發貸等融資途徑持續嚴格控制的同時，加大對資金違規流入樓市的監察處罰力度。
風財訊梳理榮盛發展年報發現，其正在通過銀行貸款、美元債券等方式優化債務結構。截至2019年報告期末，公司融資餘額 659.62 億元。其中，銀行貸款達到339.26億元，融資成本在3.2%—9.5%,債券達到75.10億元，成本在5.8%-8.00%之間，一年之內到期的融資金額為348億元，其中，銀行貸款達到154億元。
整體來看，2019年末，房地產貸款餘額 44.41 萬億元，同比增長 14.8%，增速比上年末低 5.2 個百分點，連續 17 個月回落；全年增加 5.71 萬億元，佔同期人民幣各項貸款增量的 34.0%，比上年全年水平低 5.9個百分點。受此影響，房企融資成本顯著上升，2019 年，房企新增綜合融資成本為 7.07%，較 2018 年的 6.53%上升了 0.54 個百分點。
即便是成本略有疊加，充足的現金流量為榮盛發展提供“彈藥”準備的同時，也在幫助其擁有良好的資源及金錢背書。
報告期，榮盛發展新增土地 102 宗，計容建築面積 979.34 萬平方米，購地金額 302 億元，權益購地金額 266.04 億元。
在2019年全年房地產開發企業土地購置面積同比下降 11.4%累計至 2.58 億平方米、全國土地成交價款 同比下降 8.7%至1.47 萬億元的現實背景下，榮盛發展先後在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區域的36個城市獲得土地100餘宗，規劃建築面積979.34萬平方米。公司土地儲備建築面積3726.64萬平方米，實屬不易。
此外，從其他維度來看亦能窺見問題，2019年應收票據為231.91萬元，同比2018年的4927萬元減少95%，應收賬款為41.91億元，同比2018年29.21億元增加43 % ；預付賬款相比於2018年的74.51億元減少 31%至51.19億元。2019年存貨為1609.40億元相較於2018年的1367.01億元同比增加 18 %。
在激烈的市場競爭中，賒銷是加大市場佔有率的方式。應收賬款、應收票據及存貨的增減之間，一系列的數據在側面說明，榮盛發展一定程度上現款銷售實現增量，在銀根緊縮、市場疲軟的情況下，賒銷可促進銷售。這也意味著在接下來的2020年榮盛發展並沒有“手中無糧”的困擾。只是，在應付職工薪酬升至194.26億元，相較於2018年的155.95億元同比增加近40億元的情況下，開源節流不失為一種更有益的發展方式。
▼200家品牌房企2019財報速覽解讀
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