与新房交易相比，二手房在实践中的法律关系更为复杂。因标的物权利瑕疵引发的纠纷案例极多，其中较为常见的就是共有权人或所有权人以处分人无权处分为由不交付房屋，从而损害购房者的利益。这一现象在客观上破坏了二手房交易市场的交易安全，滥用无权处分条款不交付房屋的行为也违反了诚实信用的民法精神。2018年第2期最高人民法院公报刊登的“万学全等诉丁齐元等房屋买卖合同纠纷案”就是类似的案例。
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案情介绍：
被告丁齐元、管耘、狄平共同居住，丁齐元是狄平的女婿，管耘是狄平的女儿，丁齐元与管耘系夫妻关系。案涉房屋原为狄平与其妻子共同所有，其妻子去世后，狄平与管耘未对妻子遗产进行分割，故案涉房屋为狄平管耘共同共有。
2000年7月5日，丁齐元与原告万学全、万兵签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给原告，约定房屋价款10.8万元。随后原告支付了1万元购房定金，后又支付了的9万元购房款，随后原告搬入案涉房屋中生活。因被告不配合原告办理房屋权属变更登记，原告遂起诉至扬州市江都区法院，要求被告协助办理过户手续。被告狄平以对房屋出售事实不知情为由进行抗辩，后法院在审理中查明狄平对丁齐元出售案涉房屋的事实知情。
一审审理结果：
法院认为，合同内容为双方真实意思表示，没有无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同有效，应当受法律保护。并且原告已经支付了购房款，被告也将房屋交与原告使用，三被告均未对原告使用案涉房屋的行为提出异议，因此被告人狄平不知情的辩解与常理不符，结合其他证据，能够认为狄平对房屋出售一事知情。因此，尽管房屋买卖合同存在一定的瑕疵，但不影响房屋买卖合同的效力，原告有权要求被告协助办理权属变更手续。
二审审理结果：
三被告不服一审判决，向扬州市中级法院提起上诉，要求改判。二审法院认为，根据被告共同居住的事实、证人证言等证据，可以认定狄平对丁齐元出售案涉房屋的事实知情。丁齐元作为共同居住的家庭成员，在狄平、管耘知晓且同意的情况下，将诉争房屋转让给万学全、万兵，该转让协议应当直接约束狄平、管耘。诉争房屋买卖合同有效。
案例解读：
1.处分人无处分权并不影响房屋买卖合同的效力，只要是双方当事人真实的意思表示，且不具有法定的无效情形，合同即为有效。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，买卖合同并不因出卖人无处分权而无效，但是因出卖人无处分权导致标的物所有权不能转移的，应当承担违约责任。故在本案中，法院在确认房屋买卖合同是双方真实意思表示之后就对合同的效力予以认可。
2.
所有权人须对处分行为知情，且未明确表示反对，买受人方可请求所有权人履行。所有权人必须知道自己的权利被处分，并且以明示或默示的方式予以同意，承认处分人有处分权；或者事后以明示或默示的方式予以追认。在这种情况下所有权人应当受买卖合同效力的约束，买受人有权请求对方交付标的物。在本案中，狄平是否知情是本案审理的一个焦点，法院在认定狄平对交易行为知情后，认为合同的效力应当对其有拘束力，从而支持了原告的请求。3.就共同居住的人处分所有权人的房屋的情况而言，从一般常理上说，所有权人知晓房屋被出售的事实的盖然性更大。因此，所有权人主张不知情时，法院会根据案件的具体情况对其施加更重的证明责任。
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