出品 | 搜狐財經
作者 | 岳家琛
編者按：波詭雲譎的2019年過去了，房企們“活的”怎麼樣？
“現金為王”的時代，誰的現金面臨困境？誰的業績開始下滑？又有誰仍然穩健行駛？財報季來臨，各家房企陸續交出成績單。
搜狐財經從即日起，陸續推出《2019房企年報深讀》專題，對各家房企的年度考卷進行評析。
第七期關注的企業是榮盛發展。
4月8日，榮盛發展公佈2019年度業績。
年報顯示，2019年榮盛發展實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長20.57%，扣非淨利潤90.42億元，同比增長23.25%。
但值得注意的是，榮盛發展2019年取得銷售回款僅860億元，只完成年度計劃的93.48%。
不僅如此，榮盛發展的貨幣資金已經不足以覆蓋短期債務。年報顯示，截至去年末，榮盛發展一年內到期的有息負債為348.3億元，佔總借款660億元的50%以上，而賬上貨幣資金僅為303.55億元。
去年買地支出266億，經營現金流淨額下滑87.9%
2018年,榮盛發展首度躋身千億房產之列。根據財報披露的數據，2019年，榮盛發展錄得簽約銷售額1153.56億元，同比增長13.58%。
但榮盛發展千億元銷售背後，是高負債和高風險並存的發展模式。
截至2019年末，榮盛發展錄得總資產2545.95億元，負債總額達到2099.22億元，資產負債率82.45%。截至報告期末，榮盛受限貨幣資金為49.6億元。
榮盛發展去年經營活動現金流淨額僅有21.2億元，相比2018年175.1億元，同比跌幅達87.9%。
分季節來看，2019年第一季度淨流出11.67億元，二季度淨流出45.72億元，三季度現金流轉正流入0.97億元，四季度繼續流入77.63億元。
（摘自榮盛發展2019年度報告）
持續擴大土儲或是引發資金流出的原因之一。
年報顯示，榮盛2019年在河北、山東、浙江、江蘇、廣東、湖南等36個城市獲得土地102宗，建築面積 979.34 萬平方米，價格合計 302 億元，權益購地金額 266.04 億元。
2019年全年，榮盛發展新增土地儲備為2018年的129%，截至報告期末，該公司土地儲備建築面積3726.64 萬平方米。
榮盛發展在公告中表示，2019年新增的土儲主要通過招拍掛、股權收購、舊村改造等方式獲得。
即便如此，截至2019年年末，榮盛發展的土地儲備建築面積較半年報時仍減少了233萬平米。
自2018年跨入“千億俱樂部”後，為保住持續的增長節奏，榮盛一直需要依靠大手筆買地來支撐後續的增長。
年報顯示，榮盛發展2019年度拿地均價為3083.71元/平方米。
2020年一季度，榮盛發展再度斥資63.86億元新獲17宗土地。根據最近的消息，榮盛發展於4月8日在成都土拍市場以50%的溢價率競得一幅地塊，地價23.51億元。
年內兩次發債，利息支出增長近15%
2019年度，雖然榮盛發展錄得正向營收和淨利潤增幅，但是相較於過去，榮盛的增速卻在下降。
財報顯示，榮盛2019年同比上年增速下降超過20個百分點；歸屬上市股東淨利潤增幅同比2018年下降超過10個百分點；扣非淨利潤這一關鍵指標增幅同比2018年下降近50%。
財報顯示，榮盛發展2019年取得銷售回款僅860億元，只完成年度計劃的93.48%。
在現金不足以覆蓋短期債務的壓力下，榮盛發展決定通過發行債券籌集資金借新還舊。
3月18日，榮盛發展發佈發行公司債的預案公告，擬分期發行不超過120億元的公司債。發行期限不超過5年，可以是單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。
公告顯示，募集資金擬用於償還公司借款、調整債務結構、補充營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等。
事實上，最近四個月以來，榮盛發展已經進行過三次融資。第一次是2019年12月26日，榮盛發展控股子公司榮盛興城投資有限責任公司擬發行不超過10億元公司債。
第二次是1月30日，榮盛發展境外間接全資子公司剛完成一筆3億美元的債券發行，期限為364天，票面利率8.75%。
第三次是3月19日，榮盛發展公告2020年第一期超短期融資券發行，融資額14.1億元，期限270天，利率為6.98%。上述融資目的均為償還貸款，改善債務結構，減輕償債壓力。
年報顯示，榮盛發展2019年度籌資活動現金流入529.17億元，較上一年的405.09億元大幅增長30.6%。其中，2019年度取得借款收到的現金合計478.03億元，較上一年度391.97億元增幅為21.9%。
大幅增加的負債也增加了榮盛發展的償債支出。2019年度，榮盛發展償還債務支付的現金達427.5億元，同比增長3.6%。財報顯示，榮盛發展2019年度財務費用為9.16億元，同比增長14.25%。2018年財務費用為8.02億元，較2017年度增長261%。
榮盛發展在年報中表示，財務費用增加主要為報告期利息支出增加所致。
而如果今年銷售回款不理想，或將對融資的依賴進一步增加。
就在年度報告發布的四天前，榮盛發展披露了截至2020年3月份的銷售情況。
根據公告，2020年1至3月，榮盛發展累計實現簽約面積135.38萬平方米，同比下降11.56%；實現簽約銷售額138.86億元，同比下降16.81%。
其中，2月份的銷售額同比下滑幅度達76%。
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