疫情结束前，我对楼市做了大胆的预测，“金三银四”不会缺席，至少会通过“政商结合”人为制造一波“小阳春”。
当时预测，制造“小阳春”的第一步要从土地市场发力，因为目前的市场环境和2008年极为相似。
2008年，美国触发全球金融危机，中国经济也随之进入萧条期，房地产市场开始萎靡不振，为防止房价出现下滑，全国掀起“土地救市”热，各个城市纷纷挂出高价地，衬托出楼市以及房价的稳固。
今年，同样如此，全国还在抗疫的进程中，北京率先做出“上行下效”的动作，从土拍市场开始“救市”，用实际行动上演了一场“小阳春”。
中央和相关部门一直强调“住房不炒”这一基调不会改变，同时强调不会把房地产作为短期刺激经济的手段，那么下面该怎么办？
这个时候就彰显出北京的意义所在，其它城市仿照北京“上行下效”绝对没有错，于是上海、深圳、南京、南昌、苏州、无锡、常州等城市开始用土拍为楼市助力。
远的不说，我们单说无锡。
3月31日，无锡进行了春节后的第一场土拍，土拍结果大家有目共睹，8幅地块均超出预期成交，给楼市带来新的生机。
3月31日无锡8幅地块成交结果
当晚，我和《星语说房》创始人刘新宇、《锡常楼市PIUS》创始人刘永利针对此次土拍进行了一场《围炉论市》，大家一起探讨了下“后土拍时代”给无锡楼市及房价带来哪些影响。
先来看下我们这一期《围炉论市》的视频：
第三期《围炉论市》
今天为什么把视频重新拿出来放一遍，皆因为常州前两天拍出一幅新“地王”，最终楼面价达19793元/平，溢价率高达75.8%，远远超过无锡“地王”，这让各项数据都排在常州之前的无锡略有不甘，同时透露出无锡土地市场还有很大潜力。
虽然被常州新出“地王”楼面价压制，但是无锡3月31日的土拍还是可圈可点的。
接下来，我们结合上面的视频再来回顾下3月31日无锡土拍的几个看点。
如果之前说，无锡乡镇板块将全面进入2万+时代，可能会被人扣上痴人说梦的帽子，但是经过3月31日的土拍后，无锡乡镇板块全面进入2万+即将实现。
3月31日的一场土拍完全超过预期的，尤其是钱桥洋溪5号地块和玉祁平湖1号地块，大大超出预期。
洋溪5号地块有6家开发商报名，网传这6家开发商分别是：龙湖、弘阳、旭辉、招商、中梁和万科，在这场焦灼的土拍中，被招商以9164元/平的楼面价竞得，溢价率11.75%。
洋溪5号地块竞拍结果
要知道，洋溪5号地块去年7月16日因故被终止出让，当时的起始楼面价是8472元/平。
时隔半年后，洋溪5号地块起始楼面价下调再次挂牌出让，起始楼面价降到8201元/平，比去年下调了271元/平。
没想到，去年“爱搭不理”的地块今年成为了抢手的“香饽饽”，最终楼面价被拉到9164元/平，这个价格几乎要和周边在售的时代城、碧桂园南光城等盘的房价持平。
真的是“面粉”价格比“面包”贵！
我们用9164元/平的楼面价倒推一下房价，预计毛坯售价在18000元/平，再加上2000元/平的精装标准，整体售价在2万+妥妥的。
钱桥板块房价都要突破2万+了，这对刚需族来说还是蛮残忍的，更残忍的是无锡房价将全面进入2万+时代，以后2万以下的楼盘将很难寻觅。
不信我们看一下同样在昨天拍出的玉祁平湖1号地块和红豆东港地块。
要我说，玉祁平湖1号地块绝对是昨天的黑马，9家开发商焦灼了两个多小时，最终被实地以7474元/平竞得，溢价24.4%。
玉祁平湖1号地块竞拍结果
可以看出，大家对6年没土地出让的玉祁充满期待，也迎来了玉祁板块的价值回归。
东港地块虽然以底价成交，但6540元/平的楼面价已经打破该区域地价天花板，该项目的成品售价预计在15000元/平以上，也就是说东港将成为无锡最后一个价格洼地。
我们再来看一下离主城区较近的乡镇板块的房价，东亭和锡东新城的房价大家有目共睹，对刚需族来说很不“友好”。
太科园在售的项目房价都在2万+以上，比如观湖礼著和即将推出新产品的雍华府价格非常坚挺；即将入市的大发项目预计售价会在22000元/平左右。
再看梅村、鸿山、马山的房价都有新的突破，位于马山的北控雁栖湖在售项目价格在17000-19000元/平，如果不受限价的影响房价突破20000元/平也不是没有可能。
总结一下，通过这次土拍无锡房价将迎来二次补涨，补涨的幅度大家可以拭目以待。
无锡房价天花板在哪里？
这是一个很严肃的问题，因为无锡房价“骨架”没有被拉开，各区域房价都胶着在一起，从底部到顶部的价格差也就在15000元/平左右，这对于一个强二线城市来说是很不合理的。
我们来看下南京、苏州、常州、南通等城市的房价价格差拉开的就很明显，比如苏州的园区、高新区、新区、吴中和吴江，房价梯队就很合理，园区房价在40000元/平左右，新区和吴中的房价在20000元/平左右，吴江房价在15000元/平左右，这样的价格梯队对买房人来说很有指向性。
再看GDP排名不如无锡的常州和南通，这两座城市的房价天花板都在4万左右。
去年去南通踩盘，了解到南通仁恒公园世纪在售项目房价已经突破4万+，这是南通房价的天花板，而且把其它“兄弟”区域价格差拉的很大。
常州同样如此，前几天刚刚加推的九洲玺高层价格在3.8万/平，有些位置和楼层比较好的房源售价在4万/平，这个价格就把底部项目的价格远远甩开。
我们来看看无锡，为什么说无锡房价很不合理。
目前，无锡房价的天花板在3.3万元/平，而且这已经贴着备案价了。
无锡房价第一梯队的项目都在经开区，比如中锐星公元、绿城凤起和鸣、万科翡翠东方、融创壹号院，还有在蠡湖板块的金茂府，这些楼盘的售价在30000-33000元/平之间，是无锡有钱人的标配。
第二梯队的价格就很胶着了，20000元/平左右，几乎全无锡都可以买，如果杠杆用足一点经开区第一梯队的楼盘也能“够得到”。
3月31日的土拍之后，无锡就没有第三梯队之说，有的话也就寥寥几个盘，除了很刚的刚需可选择性不大。
总的来说，无锡房价只有两个梯队，这样的价格差对于一座城市来说很不合理，对于购房者来说很不友善。
怎样的价格差才合理呢？这就涉及到无锡房价天花板的问题，如果无锡房价天花板不破，无锡房价价格差永远不会被拉开。
面临一个直接问题，无锡房价天花板多少才合理？
如果看无锡在长三角一体化所扮演的角色，顶部房价在4万+才合理。
即便不考虑无锡在长三角一体化城市群中的重要性，至少也要和南通、常州顶部房价看齐吧。
所以我认为无锡房价天花板在4万+/平才合理，主城区房价在3万+，环“主城区”房价在2万+，这样的价格差让购房者选择购买区域时至少不会那么焦虑。
无锡房价天花板何时能破？这个看时间，至少今年很难，因为今年入市的项目没有破4万+的基础，除非经开区在核心区域挂至少一块不设置最高限价且不限房价的地块。
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