4月7日，龍光地產控股有限公司（03380.HK，下稱“龍光地產”）發佈3月份銷售業績，今年第一季度其實現權益合約銷售額約158.6億元，權益合約銷售面積約105.7萬平方米。
此前，3月27日龍光地產發佈2019年度業績公告，盈利指標均出現不同程度的增長。
公告顯示，2019年龍光地產實現營業收入574.80億元，同比增長30.23%；實現毛利181.33億元，同比增長21.81%；實現淨利潤115.63億元，同比增長28.54%；歸母淨利潤112.69億元，同比增長35.96%。
而2018年龍光地產實現營業收入、毛利、淨利潤、歸母淨利潤的同比增速分別為59.40%、56.42%、28.36%和26.98%。
對比可知，其營業收入增幅較2018年增幅幾乎被腰斬，外界不禁要問，龍光地產的高增長步伐是要放緩嗎？
銷售均價連續下滑
龍光地產1996年在汕頭創立，後於2013年在香港聯交所主板上市，銷售金額當年突破百億，隨後便一路高歌猛進，目前來看2020年有望突破千億。
近幾年，龍光地產堅持“區域深耕+城市更新”雙輪驅動戰略，重點佈局粵港澳大灣區、長三角兩大都市圈和西南、中部兩大城市群。
截至2019年12月末，龍光地產土儲貨值超過8320億元，八成以上位於大灣區，實現粵港澳大灣區“9+2”城市群全覆蓋。
圖1顯示，近五年龍光地產的銷售業績穩步增長，即將邁入千億陣營。
2015年至2019年，公司簽約銷售金額分別為205.1億元，287.16億元、434.21億元、718.03億元和960.22億元，同比增速分別為53.63%、40.01%、51.21%、65.36%、33.73%。
同期實現簽約銷售面積分別為241.6萬平方米、229.82萬平方米、242.6萬平方米、440.14萬平方米和691.5萬平方米，同比增速分別為33.19%、-4.88%、5.56%、81.43%和57.11%。
相比之下，龍光地產的銷售均價於2017年達到峰值後逐漸下滑。2015年至2019年，龍光地產銷售均價分別約8194元、11870元、17096元、16008元和13635元，銷售均價的下滑為其毛利率的下降埋下了伏筆。
從龍光地產的權益銷售額來看，2018年和2019年權益合約銷售額分別為700.64億元和915.24億元，目標完成率分別為106%和108%，所佔總銷售額的比例分別為97.58%和95.32%。
2020年龍光地產將推售的權益可售貨值約1800億元，權益銷售目標定為1100億元，有望進入千億陣營。
值得注意的是，2019年龍光地產簽約金額增速為33.73%，為近5年最低，主要是深圳區域的貢獻佔比大幅下降所致。
2019年業績公告顯示，2019年龍光地產實現簽約金額的前三大區域佔比分別為：深圳區域佔12.4%，同比減少了22個百分點；大灣區其他區域佔43.9%，同比增加了17.9個百分點；南寧區域佔25.1%，同比增加了0.6個百分點。
拿地規模收縮
2015年至2018年，龍光地產通過公開市場招拍掛的方式新獲取項目數量分別為8個、5個、21個和32個，總建築面積分別約238.85萬平方米、196.64萬平方米、569.83萬平方米和747.39萬平方米。2019年新獲取項目31個，總建築面積約574.20萬平方米，同比減少23.17%，拿地規模有所收縮。
隨著拿地的放緩以及銷售業績的增長，2017年以來龍光地產的土地儲備增幅小於簽約面積增幅，使得其土儲倍數自2017年達到峰值後持續下滑。
如圖2所示，截至2019年12月31日，龍光地產的土地儲備建築面積約3667.40萬平方米，較2018年末增長1.14%。公司2019年實現簽約銷售面積約691.50萬平方米，同比增長57.11%。相比之下，2019年龍光地產的土地儲備倍數為5.30，同比下滑35.68%，達到近五年最低水平。
由圖3可知，反映龍光地產營運能力的其中一個指標預收賬款週轉率自2016年的1.51持續增長至2019年的2.69，顯示其項目自開盤確認預收賬款到交房確認營業收入的時間大幅縮短。總體來看，龍光地產的預收賬款週轉率處於行業較高水平。
同時，預收賬款結轉的加快也使得龍光地產反映存貨去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”自2017年達到底值後逐漸攀升。
2017年至2019年，龍光地產的存貨分別為384.58億元、547.81億元和863.52億元，近兩年的同比增速分別為42.44%、57.63%。
2017年至2019年，公司平均預收賬款分別為178.73億元、182.34億元和214.07億元，近兩年的同比增速分別為2.02%、17.40%。
相比之下，龍光地產的“存貨/平均預收賬款”由2017年的2.15持續增長至2019年的4.03，公司存貨去化壓力在不斷增大。
毛利率連續下滑
標準排名注意到，龍光地產不僅銷售均價在下滑，其拿地成本也有所增加。
2015年至2019年龍光地產平均土地儲備成本分別為2410元/平方米、3384元/平方米、4086元/平方米、3985元/平方米、4081元/平方米。銷售均價的下滑及平均成本的上升，龍光地產的毛利率出現下滑趨勢。
如圖4所示，龍光地產毛利率由2015年的30.40%增長至2017年的34.37%，隨後便開始下滑，2019年毛利率為31.55%，較2018年下降了2.18個百分點。
此外，由於營業收入大幅增長，龍光地產的期間費用率由2015年的8.55%持續下滑至2019年的5.22%。
其中，2019年龍光地產確認銷售費用13.98億元，同比增長13.55%，主要由於加大了物業銷售推廣的力度所致；管理費用14.09億元，同比增長24.30%，主要由於人工成本增加所致；財務費用1.92億元，同比下滑53.95%。
從近四年來看，龍光地產的營業收入及歸母淨利潤增幅可謂是“神速”。
公司2016年至2019年分別實現營業收入205.39億元、276.90億元、441.37億元和574.80億元，對應的同比增速分別為40.93%、34.82%、59.40%、30.23%；歸母淨利潤分別為44.88億元、65.27億元、82.88億元和112.69億元，對應的同比增速分別為69.39%、45.45%、26.98%、35.96%。
大量的利息收入可在一定程度上促進龍光地產淨利潤的增長。資料顯示，龍光地產在2015年至2019年的其他收入及收益分別為1.35億元、4.24億元、6.96億元、13.69億元、21.30億元，總體漲幅達到1477.78%，主要由利息收入帶動增長。
2015年至2019年，龍光地產的銀行利息收入分別為0.93億元、1.34億元、1.03億元、2.16億元、4.11億元，總體漲幅達到341.94%；聯營、合營公司款項的利息收入分別為0、2.57億元、4.79億元、7.98億元、7.47億元，近三年漲幅達到190.66%。
此外，龍光地產投資物業公允價值淨增加所帶來的利潤也不容小覷。2015年至2019年，公司確認投資物業重估盈餘分別為9.43億元、26.82億元、29.42億元、17.41億元和16.22億元，所佔淨利潤分別為35.09%、51.58%、41.98%、19.35%和14.03%。
儘管投資物業重估增值較多，但龍光地產的租金收入卻變化不大。數據顯示，其於2015年至2019年租金收入分別為0.72億元、0.84億元、0.83億元、0.83億元和1.28億元。
從投資物業具體來看，2015年至2019年龍光地產擁有投資物業數量分別為15項、22項、28項、31項和37項，總建築面積分別約為31.61萬平方米、46.06萬平方米、48.42萬平方米、49.44萬平方米和71.63萬平方米。
深圳土儲佔比大幅減少
龍光地產的營業收入組成包括物業銷售收入、建築及裝飾收入、一級土地開發收入、租金收入。其中一級土地開發於2018年才開始確認收入。歷年來大幅增長的營業收入主要依靠物業銷售帶動增長，而深圳區域項目的貢獻較大。
2015年至2019年，龍光地產分別實現物業銷售收入152.47億元、211.05億元、266.42億元、388.04億元和409.21億元，佔總營收的比例分別為98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2%。
而深圳區域的銷售收入（未減去營業稅及銷售相關稅項）分別為74.30億元、95.15億元、105.95億元、218.57億元和137.60億元，佔比分別為48.7%、 45.1%、39.3%、56.0%和33.4%。
2019年確認深圳區域的銷售收入首次下滑，同比下滑37.05%，這導致龍光地產的物業銷售總收入增長僅5.46%，增速大幅放緩。
與之對應的是，2019年龍光地產確認建築及裝飾收入115.32億元，同比增長175.7%；一級土地開發收入49億元，同比增長359.1%。
2019年龍光地產營業收入的增長主要由於建築及裝飾服務、一級土地開發所帶動的增長，而物業銷售收入增長乏力。
從簽約銷售情況來看，2015年至2019年龍光地產來自深圳區域的簽約金額分別為88.55億元、126.64億元、174.33億元、246.96億元和118.91億元，佔比分別為43.2%、44.1%、40.1%、34.4%和12.4%，簽約金額自2019年首次下滑，同比下滑51.85%。
來自深圳區域的物業銷售收入經過前些年的不斷銷售結轉增長下，土地儲備也持續消耗，而隨著其他區域佈局的擴大，失去深圳“光環”的龍光地產正在減速前行。
資料顯示，龍光地產於2016年底持有1409.06萬平方米的土地儲備，其中深圳的土地儲備佔到40%，約563.62萬平方米。而截至2019年年底，其擁有深圳的土地儲備為114.46萬平方米，佔比僅為3.1%。
龍光地產於2003年進入深圳市場，2013年其物業銷售收入中佔比最大的是位於汕頭的尚海陽光項目，佔比為42.19%，隨後便由深圳項目“獨佔鰲頭”。
2014年和2015年佔比最大的是深圳東龍光城項目，分別為20.49%、32.38%；2016年佔比最大的是深圳玖龍璽項目，貢獻75.54億元，佔比35.79%；2018年佔比最大的是深圳玖鑽項目，貢獻184.82億元，佔比47.31%；2019年佔比最大的是深圳玖龍臺項目，貢獻89.92億元，佔比21.84%。
龍光地產這幾年在深圳大手筆拿地可追溯到2014年。當年10月22日其以46.8億元拿下龍華白石龍地塊，成為當時深圳住宅總價地王，溢價率83.35%，總建築面積為18.65萬平方米，土地均價為25094元/平方米，被命名為玖龍璽項目。
2015年9月23日和12月22日龍光地產分別以112.5億元、10.82億元拿下深圳龍華紅山項目、坪山63-65地塊，合計面積為97.71萬平方米，佔當年拿地面積的40.91%。
2016年6月8日，龍光地產與合作方以140.6億元競得深圳光明新區一宗商住地塊，溢價率為159.79%，平均成本為27507元/平方米，刷新當年全國總價地王記錄。
2019年6月24日，龍光地產以最高限價65.85億元斬獲龍華A817-0609民治地塊，樓面價高達6.7萬/平方米，成為龍華區樓面單價新地王。
總體來看，2015年龍光地產的簽約銷售僅205.1億元，營業收入僅145.74億元，卻開始以高價多次在深圳核心區域拿下地王項目，使得其盈利不斷得到突破。
槓桿水平增高
2015年至2019年末，龍光地產的有息負債分別為197.51億元、331.87億元、408.41億元、589.41億元、696.78億元，近四年漲幅達到252.78%。
與之對應的是，龍光地產調整後的資產負債率逐年增加。圖5顯示，2015年到2019年該指標分別為61.75%、63.44%、70.53%、76.03%和76.11%。
反映龍光地產槓桿水平的另一指標淨負債率則由2015年的49.02%增長至2016年末的71.41%，隨後逐漸下滑至2018年末的63.20%。2019年龍光地產的淨負債率為67.39%，較2018年末增加了4.19個百分點。
值得注意的是，龍光地產正在通過擴大合作開發比例以控制自身槓桿水平。
2015年龍光地產通過招拍掛收購的8個項目中7個是擁有100%權益，而另1個深圳龍華紅山項目是擁有51%權益；2018年其收購的32個項目中，粵港澳大灣區、汕頭區域、南寧區域、長三角區域、其他區域中權益土地成本佔比分別為79.81%、50.05%、59.71%、79.32%和50%。
從歷年龍光地產的非控股權益佔比來看，2015年至2019年公司非控股權益分別為39.12億元、63.24億元、38.58億元、74.97億元和88億元，所佔權益總額的比例分別為22.41%、24.56%、14.20%、20.40%和20.47%。
此外，2015年至2019年公司聯營、合營公司的投資分別為0、154.04億元、119.15億元、194.90億元和173.95億元。
不同的是，2015年-2019年龍光地產非控股權益所佔淨利潤分別為0.39億元、7.12億元、4.81億元、7.08億元、2.94億元，佔淨利潤比例分別為1.43%、13.70%、6.86%、7.86%、2.54%。
龍光地產還於2017年通過發行永續債進行融資，截至2019年年末，其永續債規模為23.63億元，佔權益總額的5.50%。按照會計準則，永續債可以計入權益中。因此，龍光地產可通過發行永續債掩飾其真實的負債水平。
由圖6可知，龍光地產的資本化及費用化融資成本在逐年增長。2015年到2019年公司融資成本分別為15.92億元、19.18億元、25.42億元、31.97億元、45.15億元。
龍光地產的加權平均借款利率自2017年達到底值（5.80%）後有所增長，2019年該指標為6.10%。
截至2019年年末，龍光地產的有息負債為696.78億元，其中包括1年內到期債務295.96億元，貨幣資金為407.05億元，現金短債比為1.38。
圖7顯示，反映龍光地產短期償債能力的兩大指標正持續下滑。其調整後的速動比率由2015年末的1.87持續下滑至2019年末的0.78；調整後的現金比率由2016年末的0.90持續下滑至2018年末的0.40。
不過，龍光地產的長期償債能力有所增強。反映其長期償債能力的指標“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”自2017年末的0.67增長至2019年末的0.78，長期償債能力增強。
由於綠色發展乏力和部分財務指標不佳，龍光地產也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的《2019中國房企綠色信用指數TOP50》。
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關鍵字: 龍光 2019你為誰驕傲 跟著地鐵圓太原安家夢
