北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級


3月18日是北三縣發展史上的最大轉折點,國家發改委的《通州和北三縣協同發展規劃》將會給北三縣帶來以下

四大變局

【1】北三縣地區進入通州發展規劃體系“一中心,一綠洲,四大組團”空間佈局亦莊組團首次納入“四統一”規劃舊的北三縣變身新的“北四縣”

從下圖中我們也可以看到,“一中心+一綠洲”是整個空間發展佈局的“核心區”,未來將逐漸走向統一。

邊緣的“四大組團”是輔助核心區發展的重要支點,將會各自獨立發展成為“區域微中心”,這樣一來整個區域就形成了“核心區+微中心”的多層次格局。

亮點在於通州亦莊新城組團首次出現在“四統一”規劃中,與燕郊、三河、香河等三大組團並列。

以前的“燕郊+大廠+香河”的北三縣格局已經不復存在,未來出現的是“

燕郊+三河+香河+亦莊新城”的新“北四縣”格局

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

【2】大廠片區或將提前進入“京管”未來將打造成為城市副中心的“後花園”成為副中心的“自留髮展地”

在整個北三縣中,大廠位置最為特殊:地處整個2000平方公里協同發展區的中心位置,而且也是與城市副中心邊界線最長的區域。

所以對於北京城市副中心來說,“控制了”大廠,就基本上可以實現大部分的“邊界管理”,首都護城河的功能就基本可以實現了。

因此我們判斷,大廠將是第一個提前進入“京管”的區域:目前已經有中國人民大學三區一基地項目、京投國家京劇小鎮等重大項目提前佈局大廠,未來可能還將會在大廠安排副中心生活區(大廠綜合配套服務中心)項目。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

因此我們的判斷是:未來的大廠已經退出了“北三縣隊伍”,而會成為了北京城市副中心的“自留髮展地”,將會是首個實施“嚴格京管”的片區。

全面進入“京管”之後,未來大廠的建設用地將會大規模減少,同時會實施嚴格的“准入”目錄,非北京重大項目或將不會再有進入大廠的機會了。

屬於北三縣的大廠已經消失,現在大廠已經做好了“提前入京”的準備!

【3】燕郊實現了規劃上的“獨立”有望取代三河組團,成為三河市“新中心”“大燕郊”定位北京產業“飛地”

燕郊的快速發展,體現了“環京”的核心價值取向:誰距離北京最近,誰就能夠發展的最快

燕郊自從2010年成立“國家高新技術開發區”以來,十年時間已經發展成為常住人口破百萬的“全國千強鎮”,燕郊經濟地位已經在整個北三縣首屈一指。

在本次規劃中,將“燕郊組團”單列成為一個重要的發展節點,與三河組團並列,說明燕郊已經具備獨立發展的空間,一個規模更大的燕郊將會出現。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

目前燕郊高新區已經將“燕郊鎮”和“高樓鎮”全部囊括在內,未來有希望將擴張到“齊心莊鎮”,22號線全區貫穿,一個超級龐大的燕郊雛形出現了。

我們基本可以判斷:燕郊高新區是未來北京疏解非首都功能產業的最重要承載地,燕郊高新區會是未來北三縣地區最重要的產業支點

未來北京將會實施更加嚴格的產業“禁入”目錄,會有大量的企業由於不能滿足北京的條件而逐漸退出,但業務又不能距離北京太遠,燕郊高新區會是他們的第一選擇。

未來北京將和燕郊共同開發燕郊高新區,推動企業轉移燕郊高新區,實施“稅收共享”機制:北京轉移出來的企業落戶燕郊,稅收由北京和燕郊共享

因此如果說,大廠是副中心的“生活自留地”,那麼燕郊就是北京的“產業自留地”,是北京產業的最大“飛地”

【4】香河有望實現“雙升級”:“撤縣設市”+“國家級開發區”實現行政區劃和產業的雙“升級”。

在傳統的北三縣格局中,大廠已經“入京”,燕郊被定為“北京產業飛地”,香河作為四大組團之一,似乎還沒有得到真正的好處。

但是香河組團這次能夠被正式列為“四大組團”,說明地位已經升級,和三河組團、亦莊新城組團同等地位了。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

那麼,對於香河來說,未來的發展提升應該向三河、亦莊看齊,從兩個方面實現“升級”:第一,行政區劃“升級”:香河應該儘快實施“撤縣設市”,推動香河快速進入城市化建設進程,給與更多的財政和政策支持,在軌道交通上實現與北京地區的互通互聯。

第二,產業“升級”:將“香河經濟開發區”擴區升級,從省級開發區升級為國家級開發區,加強香河對北京非首都功能產業的吸引力。

香河作為支持城市副中心發展的“四大組團”之一,給與更多的“升值”配套是理所當然的,它未來的發展規模及等級應當與三河、亦莊、燕郊等其他區域相互匹配。

【5】區域大拆遷正式啟動第一波購買力即將到來

協同發展規劃的出臺,意味著北三縣地區即將開始大規模建設,大範圍的徵地拆遷已經提上日程。

根據相關自媒體的“爆料”,北三縣的“大拆遷”工作已經在2019年全面啟動,2020年規模可能會更大。

據悉,三河2018年已經啟動西城子、興都村的拆遷工作,這兩個村將獲得6500萬補償款。2019年已經進行拆除違建工作。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

據網友提供消息,半邊店村已經啟動拆遷工作:(1)233平房屋補償,二層小樓和233平樓房任選其一。(2)超出233平面積按照4500一平補助現金。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

3月3日,副市長張秉舜檢查了香河蔣辛屯蒼頭村搬遷,並聽取了河道內村莊搬遷工作進展情況彙報,行洪河道搬遷涉及8個村莊。

北三縣變身“北四縣”:大廠“京管”+燕郊“獨立”+香河“升級

大規模的拆遷和徵地,有可能會創造最為龐大的“第一輪”住房購買力,而這些規模對於北三縣地區來說,可能僅僅只是一個開始。

綜上所述,我們認為本次協同發展規劃的出臺,已經徹底打破了傳統的“北三縣”格局:首先是傳統的北三縣被肢解,新的“北四縣”格局出現,大廠已經實現提前“京管”,退出了傳統的北三縣行列。

其次是加重了“燕郊組團”的地位和作用,是北京轉移產業的重要支點。最後是“香河組團”是否能夠實現“雙升級”,是未來香河發展的重要支撐點。

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