最近一个月深圳楼市大事不断，土拍盛宴刚过，业主维权的消息又时见报端。无论是刚需还是豪宅，都难免中了枪，甚至涉及某些龙头房企。
业主们的诉求可谓五花八门，什么精装修“太潦草”啦、小区及配套设施部分缺失啦、车位宽度过窄啦、公共花园被侵占等等等等。
不得不让人感叹一句，这年头，顺顺心心地买套房子，实在是太难了。
不过这些业主可能都没有买了新锦安海纳公馆的业主糟心，因为后者刷新了维权的速度、重新定义了“买房”——开盘即维权。
（一）去化惨淡
6月11日，位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆开盘，推出1889套，主推70-116平方米的2-4房，以及89平方米的三房为主力户型。单价区间在7.4-10.8万/平方米，总价为约562-1274万元/套。
销售结果是，当天销售756套，去化率大约为40%。
据说，由于不太好意思提去化率，海纳公馆方面和一些媒体统一了口径，只对外宣称“劲销700套”。
坐拥宝中地段，周边还有壹方城这么一个旗舰级商业，接近四成的去化率，村长都不好意思再说什么了。
要知道，宝安中心区自2012年西城雅筑之后，已有7年没有刚需盘入市。
憋了这么久的刚需，也下不去手。打一个不那么恰当的比方，一顿饭菜，饿了7年没吃过好饭的人也不愿意吃，那只能是饭菜做得不好。
新锦安海纳公馆周边的配套，不能说差。
壹方城大家都知道，深圳目前最大的购物中心，开业当天甚至引发道路拥堵。周边亦有永旺超市、沃尔玛、华润万家等商业。
医疗资源方面，南方医科大学深圳医院距离项目较近，不到1公里的距离，另外沿地铁1号线宝体站附近有宝安区妇幼保健院。
大片区的潜力也自不用多说，毗邻核心区前海自贸区，宝中的热度一向居高不下。
一手好牌，打得稀烂，只能在自己身上找原因。
村长梳理了一下，大概来看，新锦安海纳公馆有这么一些毛病：
1、学位非常普通。
新锦安海纳公馆对应的小学是海旺学校小学部，中学则是海旺学校，是一所九年一贯制的学校。从宝安区2018年录取率来看，海旺学校在宝安区中学排名算中规中矩，四大录取率在5.7%，八大的录取率在11%。
不夸张地说，学位是深圳买房第一法则。很一般的学位，配得上近9万的均价么？
2、噪音等居住环境不友好。
项目位于宝安区宝安大道与甲岸路交汇处，楼盘有一排4栋靠近宝安大道，部分户型噪音严重；规划项目周边有个垃圾转运站；距离地铁站略远。
3、楼盘密度大。
楼盘户数1890，这么多的户数，只要去看一下周边的深业新岸线就知道居住起来是怎样的一种感觉了。
4、部分户型差。
《证券时报》报道说，开盘当天，海纳公馆的销控数据显示，差户型90%无人选。以建筑面积约116㎡的户型为例，部分户型与临近单位形成夹角，对小房间和厨卫空间的通风采光造成一定影响。
去化率低还不是最尴尬的。很快，那些弃房不选的人就会发现，自己的选择是多么的明智。
（二）精装变惊装
按理说，像海纳公馆这样的期房，一般要两年才能实际交房，有什么纠纷也是在两年之后了。但是，海纳公馆创造了历史，业主刚抢完房就维权。这是怎么做到的呢？
原来，在陆续补签合同之际，业主惊讶地发现，即将要签约的协议条款，和开盘现场备案公示的协议居然不一致！
（图片来自家在深圳）
据房掌柜等媒体爆料，开发商一份30多页的补充协议里，有好几项协议条款和开盘现场备案公示的协议不一致，引起业主的强烈不满。
开盘公示协议
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实际签约协议
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（图片来自房掌柜）
整体来看，主要有三点：
1、实际签约协议中，阳台门窗改造协议，授权第三方装修公司代为接收房屋、全权代为签署相关文件 。
业主认为上述条款一无必要，二是表述不清存在重大误解，将业主核心权益至于风险当中，要求修改或取消。
2、业主还认为，电梯等属于业主公摊面积的区域，进行经营需经业主同意，一切广告等收益归业主所有，开发商无权自由放置广告谋取利益，在合同和协议中的条款违反国家法律法规，应予以修改。
3、有业主表示，应在合同中明确交房日期与延期赔偿标准，建议按标准赔偿为每延期一天赔偿房屋总价的万分之四(修改业主与开发的义务与权益，例如开发商交楼逾期只需赔偿月租金、业主付款逾期则需赔偿房屋总价万分之四)。
真可谓槽点满满。
（图片来自家在深圳）
后来，维权后开发商终于答应协商修改条款，再将改好的协议公示。本次维权也算是取得了不错的进展，后面就看修改后的是否合乎业主们诉求了。
（图片来自家在深圳）
实际上，新锦安早有前科。
新锦安实业发展（深圳）有限公司，成立于1995年8月，属台港澳与境内合资有限责任公司，先后在深圳投建了“香丽大厦”、“新锦安雅园一、二、三期”、“和谐家园”。
新锦安海纳公馆实际上是新锦安壹号公馆的二期，而在2016年1月21日开盘的新锦安壹号公馆一期早就存在数不清的纠纷。
例如，据房掌柜等媒体报道，今年1月份，新锦安宝安项目一期壹号公馆多名业主曾联合向宝安区消委会投诉，控诉该楼盘存在多处违规违法行为。
报道中说，开发商在售卖一期产品时，曾承诺销售价格包含每平米8000元的装修费用，更是打出“买房就送豪华装修”的噱头。
要知道，一期壹号公馆规划为250-350平大户型产品，均价95000元/㎡，总价最低2500万，最高达上亿元。
而实际交房时“豪装”房子变成了“问题房”：此前参观过的1:1展示样板房与后期的正式样板房严重不符，橱柜从方太变成不知名的供应商，进口大理石被换成了国产大理石……就连基本水电，都存在很多隐患。
（图片来自房掌柜）
和二期类似的，开发商也是通过模糊合同的方式进行“瞒天过海”。
据深圳房客会、中国经济网等消息，一期业主签购房合同时还签过一份装修合同，合同上对装修的具体标准如品牌、产地、型号等并未作出明确界定，模糊化了概念，仅告知会有什么，并未详细描述会有什么东西。
而最重要的装修合同，并未在业主手上。
除了装修纠纷和物业，磅礴新闻等媒体报道说壹号公馆还存在拒公积金贷款、涉嫌偷逃税款、涉嫌违法调整规划等违规违法行为。
一期业主的维权并没有让新锦安有所收敛，新锦安反而故技重施。幸亏，二期业主长了心眼，没有重蹈覆辙！
这样的新锦安海纳公馆，真是让人大开眼界。
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