一． 上週末，各大銀行都發布了房貸利率轉化的通告，不少老鐵私信紫霞，
貸款要跟隨LPR呢，還是堅持固定利率？平時不太關注金融的盆友也開始緊張起來了，畢竟房貸涉及到了幾十年的負債，如果錯選了，可能就會損失掉一大筆利息。
其實這個話題，去年底央行發佈房貸換錨新政的時候，我就已經第一時間解讀過。
紫霞的觀點依舊不變，建議跟隨LPR的浮動利率。
既然後臺這麼多朋友問為什麼選？對自己有啥影響？今天再來嘮嘮。
二． 之前的房貸利率制度是，基準利率上打折或者上浮一定比例。。
例如基準利率是4.9%，上海之前的規定是首套利率95折，那麼你每年的房貸利率就是4.9%×0.95=4.655%。
基準利率不受商業銀行控制，而是取決於央行，但是後面那個上浮或打折的比例，不會改變，除非你賣了房再買，重籤一份合同。
如果後面央行把基準利率降低到了4.7%，那麼你的房貸利率就變為4.7%×0.95=4.465%。
但現在不是這樣了，LPR取代了基準利率。而百分比上下浮，也被修改為了固定數值的加點制。
所謂LPR，就是每個月由樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的按一個公式算出平均值。
LPR每個月公佈一次，是會上下浮動的，調整的比較頻繁。 具體對房貸，有啥影響呢？
轉化成LPR之後，你的房貸利率就變成：房貸利率=LPR+固定加點 固定加點（可正可負）=原合同的執行利率水平-2019年12月的LPR（五年期4.8%）。
比如老王之前買房籤的是基準利率打9折——他的執行利率是4.9%*0.9=4.41%，那他每年的固定加點值=4.41%-4.8%=負39個基點。
老王新版房貸利率=LPR-0.39
而老張當時籤的是基準利率上浮10%——那他的執行利率是4.9%*1.1=5.39%，那他每年的固定加點值，就是5.39%-4.8%=正59個基點。
老張新版房貸利率=LPR+0.59
無論後來LPR怎麼變，老王和老張後面的固定加點值是永遠固定的。
三． 那，咱們該如何選擇呢？
選LPR跟隨的話，未來利率下跌就賺了，利率上漲就虧了。
從長期來看，LPR下降都是大概率的。
大家都知道，自打央行貸款報價利率LPR改革之後，利率水平已經持續下降了——房貸利率之前是4.9%；
2019年8月20日降到了4.85%；
2019年11月20日，4.8%；
2020年2月20日，4.75%。
目前經濟壓力大，央行不斷放水，貸款利率就是應該更低才對。
所以說，房貸利率跟隨LPR，在降息週期內對我們這些房奴是有利的。
因為它比基準利率降的更及時、更快。
而隨著未來中國經濟體量的增大，經濟增速逐漸變慢，隨之貨幣利率也逐漸下降，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣降到2-3%的水平。。
前央行行長周小川的公開表態是：中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。
只是儘量避免快速地進入，沒說不進入，更沒說會漲利率。
即便未來LPR真的往上走，意味著房貸要加息，那實體經濟也得加息，這就很難了。
除非央行濫發貨幣，發生了惡性通脹，央行無奈大幅提高利率，但在現如今的環境下，可能性還是比較小的。
所以選擇浮動利率，對你應該是有利的。如果選擇固定利率，那麼以後利率下滑，也就跟你沒什麼關係了。
我個人還是建議有房貸的朋友選擇和LPR掛鉤，因為LPR是銀行間利率。我們的GDP增速在往下走了，相應的，利率水平也必須跟著降，房貸壓力有望隨著時間的推移逐漸減輕。
今年1月1號之後籤貸款合同的朋友，可以直接和銀行籤新版LPR合同；
而此前的存量貸款合同，按國家規定，是從2020年3月1日開始重籤合同，持續6個月，一直到8月31日截至。
如果你不籤，銀行會直接默認你採用固定利率，以後也改不了了。
總之這事和所有商貸月供族都關係重大，公積金貸不受影響。
新規本質上相當於降息，假設商貸100萬，每個月能幫你省幾頓外賣吧。
不過隨著未來LPR進一步下降，大概可以慢慢升級成為多吃頓火鍋的水平，長期看甚至可能變成一年下來能換個新款iphone。
但這事目前來看和房價不會有太直接的關係，因為買房的關鍵是首付而不是按揭，光就按揭來說，每個月多出來的幾十塊也真發揮不了太大作用。
我還是那句話，剛需買，投資謹慎，房住不炒，想辦法多賺點錢才是王道。
ps：今天就嘮到這，有疑問的老鐵們留言區交流。
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